Lucrarile autonome [art. 578 alin. (2) C.civ.] sunt constructii sau lucrari cu caracter de sine statator (exemplul constructiei edificate pe un teren sau al unui corp nou de constructie, edificat pe un teren pe care se afla deja un corp de constructie) – avocat fondul proprietatea
A. In cazul in care constructia, de tip lucrare autonoma, a fost edificata cu buna-credinta, proprietarul terenului, daca prefera varianta accesiunii, sens in care solicita inscrierea in Cartea Funciara a dreptului sau de proprietate asupra constructiei edificate, va plati constructorului:
- fie valoarea materialelor si a manoperei (deci „valoarea investitiei” facute de constructor);
- fie sporul de valoare adus fondului imobiliar in urma edificarii constructiei. Desigur, proprietarul terenului, avand, potrivit legii, alegerea intre cele doua variante, o va alege pe aceea care va indica o suma de plata mai mica;
- daca proprietarul terenului estimeaza ca fiecare dintre variantele mai sus enumerate creeaza in sarcina sa obligatii de plata prea oneroase in raport cu starea sa patrimoniala, are la dispozitie solutia de a-l obliga pe constructorul de buna-credinta sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe care ar fi avut-o in lipsa constructiei.
B. In cazul unei constructii, de tip lucrare autonoma, edificate cu rea-credinta, Codul civil il „sanctioneaza” pe constructor prin aceea ca permite proprietarului terenului sa aleaga intre:
- a cere obligarea constructorului la desfiintarea constructiei edificate, pe cheltuiala acestuia din urma si cu despagubirea proprietarului terenului pentru lipsirea sa de folosinta utila a terenului;
- a retine constructia in proprietate, invocand accesiunea (si solicitand inscrierea in cartea funciara a dreptului sau de proprietate asupra constructiei), caz in care este obligat sa plateasca jumatate din valoarea investitiei ori din sporul de valoare a imobilului la alegerea sa;
- a-l obliga pe constructorul de rea-credinta la cumpararea imobilului in aceleasi conditii in care obligatia de cumparare poate fi impusa constructorului de buna-credinta.
Lucrarile adaugate [art. 578 alin. (3) Cod civil] sunt lucrari care nu au existenta de sine-statatoare (exemplul etajului adaugat la o constructie existenta).
Daca este vorba despre o lucrare adaugata, solutiile Codului civil se delimiteaza nu doar in functie de buna sau reaua credinta a constructorului, ci si in raport cu caracterul lucrarii efectuate, si anume:
- lucrare necesara [art. 578 alin. (3) lit. a) Cod civil] – fara efectuarea lucrarii, imobilul ar fi suferit deteriorari sau degradari iminente – spre exemplu lucrari de consolidare a fundatiei imobilului;
- lucrare utila [art. 578 alin. (3) lit. b) Cod civil] – prin efectuarea lucrarii, s-a adus un spor de valoare fondului, de exemplu edificarea unui garaj in interiorul proprietatii;
- lucrare voluptuara, adica „de simpla placere” [art. 578 alin. (3) lit. c) Cod civil] – a fost zugravit imobilul intr-o alta culoare, in conditiile in care culoarea initiala nu prezenta semne de vechime ori uzura.
A. In raporturile cu un constructor de buna-credinta, proprietarul terenului:
- daca lucrarea adaugata este necesara [art. 583 alin. (1) Cod civil], poate dobandi proprietatea lucrarii prin accesiune, insa este dator sa plateasca cheltuielile rezonabile facute de constructor;
- daca lucrarea adaugata este utila [art. 584 alin. (1) Cod civil], poate deveni proprietar, prin accesiune, cu plata, la alegerea sa, a sumei reprezentand investitia sau sporul de valoare adus fondului in urma edificarii constructiei;
- daca valoarea lucrarii este considerabila [art. 584 alin. (3) Cod civil], proprietarul terenului il poate obliga pe constructor sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie anterior edificarii;
- daca lucrarea adaugata este una de simpla placere [art. 585 alin. (1) Cod civil], poate invoca accesiunea devenind proprietar fara a avea vreo obligatie de despagubire, insa numai in masura in care constructorul de buna-credinta nu a ridicat pentru sine aceasta lucrare anterior restituirii fondului catre proprietar, ridicare ce trebuie facuta fara prejudicirea fondului [art. 585 alin. (3) Cod civil].
B. In raporturile cu un constructor care a edificat, cu rea-credinta o lucrare adaugata, proprietarul terenului:
- daca lucrarea adaugata este necesara, va retine in proprietate constructia, platind cheltuielile rezonabile facute de constructor, diminuate, insa, cu valoarea fructelor imobilului (deoarece proprietarul a fost lipsit de folosinta imobilului), valoare, la randul ei, redusa cu cheltuielile facute cu culegerea lor [art. 583 alin. (2) Cod civil];
- daca lucrarea adaugata este utila, proprietarul poate alege intre:
- a invoca accesiunea, platind numai jumatate din contravaloarea investitiei ori, la alegerea sa, sporul de valoare a fondului [art. 584 alin. (2) lit. a) Cod civil];
- a-l obliga pe constructorul de rea-credinta la desfiintarea constructiei, cu daune-interese [art. 584 alin. (2) lit. b) Cod civil];
- daca apare ca preferabila varianta obtinerii unei sume de bani in urma situatiei create, poate sa il oblige pe constructor la cumpararea imobilului la valoarea de circulatie anterioara edificarii constructiei [art. 548 alin. (3) Cod civil].
- daca lucrarea adaugata este una de simpla placere, proprietarul poate alege intre:
- a invoca accesiunea devenind proprietar fara a avea vreo obligatie de despagubire [art. 585 alin. (1) Cod civil];
- a cere obligarea constructorului la desfiintarea constructiei si readucerea imobilului la situatia anterioara, cu daune-interese [art. 585 alin. (3) Cod civil].