Viciu de constructie

Deosebiri între situatia afectarii lucrului vândut de un viciu în sensul art.1352 C.civ. si viciul de consimtamânt al erorii (sau dolului) asupra substantei obiectului contractului (art.954 alin.1 C.civ.). Aprecierea caracterului ascuns al viciilor lucrului vândut.

În cazul erorii asupra substantei obiectului (error in substantiam) din cauza acestui viciu de consimtamânt, cumparatorul nu a putut cumpara, în substanta sa, lucrul voit, si poate cere anularea contractului; 2)în schimb, în cazul viciilor vizate de art.1352 C.civ, cumparatorul a cumparat lucrul voit, numai ca acesta este impropriu întrebuintarii dupa destinatie sau din cauza viciilor se micsoreaza valoarea de întrebuintare, deci eroarea se refera la calitatea lucrului si cumparatorul nu poate cere anularea contractului, ci are o actiune în garantie contra vânzatorului.

Posibilitatea cumparatorului de a lua cunostinta de viciul lucrului se apreciaza in abstracto, avându-se în vedere un cumparator prudent si diligent. Ca atare, lipsa de informare, de experienta, cât si nepriceperea cumparatorului nu fac ca viciile sa fie considerate ascunse.

Prin sentinta civila nr.4553/09.03.2009 pronuntata în dosarul nr. 11475/212/2007, Judecatoria Constanta a anulat cererea de chemare în garantie a numitei D.R., ca netimbrata, a admis în parte actiunea precizata formulata de reclamantii T.D. si T.D. în contradictoriu cu pârâta E.S. si, pe cale de consecinta: a obligat în solidar pârâtii sa restituie reclamantilor urmatoarele sume de bani: – 36.764 euro, reprezentând pretul redus proportional cu reducerea valorii bunului vândut, respectiv imobilul situat în comuna Valu lui Traian, str.Hasancea nr.8, jud.Constanta; -1869 euro, reprezentând cheltuielile vânzarii, în temeiul disp.art.1357 Cod civil si a respins capatul din cererea de chemare în judecata ce are ca obiect plata daunelor interese, ca fiind nefondat. În temeiul disp.art.274 C.p.c., a obligat pârâtii la plata cheltuielilor de judecata în suma de 1200 lei, în favoarea numitei D. R. si la plata cheltuielilor de judecata în suma de 4909,57 lei, în favoarea reclamantilor, conform disp.art.276 C.p.c.

În considerentele hotarârii, în expunerea situatiei de fapt, instanta de fond a retinut ca prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.755/20.09.2004 la BNP Nicolae Cautiniuc, D. R. vinde pârâtilor imobilul compus din teren în suprafata de 346,12 mp si constructie, situat în comuna Valu lui Traian str.Hasancea nr.8 jud. Constanta, reclamantii cumparând ulterior acelasi imobil, prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.417/11.04.2007 la BNP Grosu George si încheind cu ABN AMRO BANK SA contractul de credit ipotecar si garantie reala imobiliara – nr.1653/11.04.2007, destinatia creditului fiind achizitionarea în scop locativ a imobilului din litigiu.

Pentru a dispune anularea cererii de chemare în garantie, instanta a avut în vedere disp.art.20 din Legea nr.146/1997.

Cu privire la actiunea principala, din coroborarea raspunsurilor partilor la interogatoriu cu declaratiile martorilor audiati la propunerea pârâtei si a martorului R.V. propus de reclamanti (declaratia martorului V. M., propus de catre reclamanti, a fost înlaturata, pe motiv ca vine în contradictie cu declaratiile celorlalti martori si nu poate fi coroborata cu nici o alta proba), s-a retinut ca imobilul litigios se putea folosi si putea constitui o garantie pentru semnarea contractului de credit nr.1653/11.04.2007, încheiat de reclamanti în scopul achizitionarii acestuia.

Analizând fotografiile parte integranta din raportul de evaluare întocmit de ABN AMRO BANK SA, depuse de reclamanti, instanta a apreciat ca nu se poate constata existenta unor vicii ale constructiei. Totodata, a considerat ca fotografiile realizate în anul 2008 invocate tot de catre reclamanti nu au nici o relevanta, fata de momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare- 11.04.2007, în raport de care se analizeaza situatia de fapt si conduita pârâtilor.

S-a aratat ca, potrivit raportului de expertiza efectuat în cauza de expert Niculescu Dorin, pe terenul dobândit de reclamanti se afla amplasat racordul de apa potabila al proprietatii detinute de vecinii P., fara a se respecta proiectul si avizul RAJA si ca aceasta conducta poate fi mutata, costurile urmând a fi suportate de catre beneficiar, respectiv proprietarii imobilului din Str.Bucuresti nr.5 A.

În raport de prevederile art.1352, 1354, 1356-1357 C.civ., din analiza coroborata a probelor administrate, s-a constatat dovadita existenta elementelor care conditioneaza obligatia de garantie a vânzatorului pentru vicii.

Astfel, în raport de concluziile raportului de expertiza tehnica întocmit de expert Stancic Octavian, prin care s-a constatat ca imobilul-constructie este afectat de vicii ascunse existente în momentul încheierii contractului, care vizeaza structura de rezistenta, materialele, fundatia si care determina micsorarea valorii de întrebuintare a bunului vândut.

În ceea ce priveste terenul aferent, s-a constatat ca racordul de apa potabila al proprietatii detinute de vecinii P. a fost amplasat fara a se respecta proiectul si avizul RAJA si, pe cale de consecinta, cheltuielile pentru mutarea acestei conducte urmeaza a fi suportate de catre beneficiarul acestei lucrari, respectiv proprietarul vecin si nu reclamantii cumparatori ai terenului litigios.

A mai retinut prima instanta ca prin probele administrate nu s-a facut dovada relei credinte, respectiv a faptului ca pârâtii cunosteau de existenta viciilor, pe care nu le-au adus la cunostinta cumparatorilor reclamanti si ca viciile ar fi putut fi observate la momentul vizionarii imobilului anterior încheierii contractului de cumparatorul diligent, daca ar fi fost atât de grave si vizibile pe cât pretind reclamantii.

Prin urmare, constatându-se ca viciile ascunse ale imobilului nu au fost ascunse cu viclenie de catre pârâtii vânzatori, s-a apreciat ca, potrivit art.1357 Cod civil, acestia nu pot fi obligati decât la plata contravalorii pretului redus proportional cu reducerea valorii bunului vândut, stabilita prin rapoartele de expertiza.

Totodata, au fost înlaturate concluziile raportului de expertiza efectuat de expert Niculescu Dorin referitoare la valoarea terenului afectat de vicii, întrucât contravaloarea lucrarilor legate de mutarea conductei de apa amplasata ilegal si de aducere a terenului la starea initiala urmeaza a fi suportate de catre beneficiarul acestora, proprietarul vecin.

Pentru stabilirea contravalorii cheltuielilor vânzarii au fost avute în vedere înscrisurile depuse la dosar, contravaloarea politei de asigurare (80 euro) fiind exclusa din aceasta suma, pe motiv ca beneficiarii acestui contract de asigurare sunt reclamantii, în calitate de proprietari ai imobilului.

Cererea având ca obiect plata daunelor interese a fost considerata neîntemeiata în raport de prevederile art.1357 Cod civil., nefacându-se dovada ca vânzatorul a cunoscut existenta viciilor, pe care le-a ascuns cu viclenie la momentul încheierii contractului.

Pentru stabilirea cheltuielilor de judecata datorate de reclamanti chematei în garantie si pârâtei s-au avut în vedere disp.art.274 si art.276 C.proc.civ.

În termen legal, împotriva sentintei civile mentionate mai sus au declarat apel reclamantii si pârâta E.S.

Reclamantii au invocat nelegalitatea si netemeinicia hotarârii instantei de fond pentru urmatoarele considerente:

-Instanta de fond a interpretat gresit dispozitiile art.1335 C.civ., în sensul ca a înapoiat reclamantilor un pret mai mic decât cel determinat prin expertiza, înlaturând concluziile expertizei Niculescu referitoare la valoarea terenului afectat de vicii.

S-a aratat ca mutarea conductei nu echivaleaza cu inexistenta viciilor, iar instanta trebuia sa retina ca dovedit faptul ca viciul asupra terenului exista la momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare, a fost ascuns cu rea credinta de pârâti (conform raspunsului la interogatoriu) si gravitatea lui micsoreaza valoarea imobilului.

-În ceea ce priveste spezele vânzarii, instanta a respins în mod neîntemeiat pretentiile privind plata politei de asigurare, ca accesoriu al contractului de împrumut, a carei valoare s-a stabilit în conditiile necunoasterii viciilor ascunse.

-În mod gresit le-a fost respinsa cererea de obligarea pârâtilor la plata daunelor interese, deoarece prin proble administrate (declaratia martorului R.V. si raspunsul pârâtei E.S la interogatoriu) a fost dovedita reaua credinta a vânzatorilor.

-Hotarârea cuprinde motive contradictorii deoarece, desi a retinut ca imobilul este afectat de vicii care afecteaza structura de rezistenta, materialele de constructii, fundatia, instanta a apreciat ca reclamantii le-ar fi putut cunoaste daca ar fi fost diligenti, în timp ce probele (înscrisuri, declaratii de martori, expertiza Stancic din asigurarea de dovezi, sustinerile primei vânzatoare, D.R.) erau suficiente pentru a se prezuma cunoasterea de catre pârâtii-vânzatori a viciilor grave care afectau constructia.

S-a precizat ca reaua-credinta a vânzatorilor a fost cu atât mai mult dovedita, cu cât acestia au ascuns cumparatorilor si existenta unei servituti de trecere în favoarea proprietatii vecine si au cumparat locuinta în cunostinta de cauza si pe riscul lor, fara proces verbal de receptie si extras de carte funciara.

-Declaratiile martorilor C.C. si C.I. sunt partinitoare, cu atât mai mult cu cât sunt fratii vitregi ai pârâtei.

-Instanta a interpretat gresit probele administrate cu privire la acordarea împrumutului, precum si fotografiile ce reflecta starea imobilului de la momentul cumpararii, realizate de firma evaluatoare, împotriva careia s-a formulat plângere penala.

-Instanta avea obligatia sa dea eficienta principiului repararii integrale a prejudiciului si sa constate ca daunele interese solicitate de reclamanti constituie un prejudiciu direct (dobânda la suma împrumutata pentru plata pretului), consecinta a prejudiciului retinut ca fiind dovedit si ca sunt îndeplinite toate cerintele pentru antrenarea raspunderii contractuale a vânzatorului pentru neîndeplinirea obligatiei de garantie contra viciilor (art.1336, 1073 si 1086 C.civ.).

-Prima instanta a interpretat gresit legea (art.276 si 277 C.proc.civ.) si în privinta cheltuielilor de judecata, fara a tine cont de pretentiile încuviintate fiecarei parti (2/3 pentru reclamanti, nu doar ?) si fara a preciza modalitatea în care vor plati pârâtii (proportional sau solidar).

În sustinerea motivelor de apel, reclamantii au depus raport de evaluare întocmit de SC Property Partners SRL, adresa nr.898/P/29.01.2008 a Parchetului de pe lânga Judecatoria Constanta, adresa nr.348069/11.05.2009 a Setiei 1 Politie-Politia Municipiului Constanta.

În dezvoltarea motivelor propriei cai de atac, pârâta E.S. a criticat hotarârea primei instante sub urmatoarele aspecte:

-Hotarârea a fost data cu aplicarea gresita a legii, deoarece instanta a constatat dovedita existenta viciilor ascunse întemeindu-se exclusiv pe concluziile expertizelor, desi din motivare rezulta ca este vorba de vicii aparente, pe care cumparatorii le puteau cunoaste, ceea ce atragea incidenta art.1353 C.civ., iar nu a disp.art.1354 si 1357 C.civ.

În plus, din cuprinsul contractului de vânzare-cumparare nu rezulta ca s-ar fi discutat despre materialele de constructie si fundatie, astfel încât reclamantii nu pot pretinde ca au convenit sa cumpere o casa dintr-un anumit material sau cu o anume fundatie, cu atât mai mult cu cât le puteau constatat printr-o simpla verificare, iar instanta nu a retinut reaua-credinta a vânzatorului.

-Hotarârea cuprinde motive contradictorii, deoarece, desi nu a desfiintat vânzarea si a constatat ca valoarea terenului nu a fost diminuata, instanta a obligat-o sa suporte toate spezele vânzarii si a oferit terenul aproape gratis reclamantilor, ca de altfel întregul imobil, luând în considerare expertiza prin care s-a stabilit valoarea zero pentru constructie.

Apelantii-intimati si reclamanti T. au depus întâmpinare, prin care au solicitat respingerea ca nefondat a apelului declarat de pârâta, cu obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecata. În motivarea pozitiei lor procesuale, au aratat ca: -instanta de fond a analizat cererea în limitele investirii 8în raport de art.1336 C.civ.) si a admis-o în mod corect, mentinând contractul de vânzare-cumparare si diminuând pretul în raport de gravitatea viciilor; -cumparatorii nu puteau constata, la o simpla vizualizare, existenta viciilor ascunse si grave; -afectarea bunului de vicii aparente, pe lânga cele ascunse, nu este de natura sa atraga exonerarea de raspundere a vânzatorului; -valoarea spezelor vânzarii a fost diminuata în mod corect, proportional cu diminuarea pretului.

La solicitarea apelantilor-reclamanti, a fost audiata martora D.R., a carei declaratie a fost atasata la f.115 din dosar.

Examinând legalitatea si temeinicia sentintei civile apelate prin prisma criticilor formulate de parti si a materialului probator existent la dosar, în conformitate cu disp.art.295 alin.1 C.proc.civ., tribunalul retine urmatoarele:

Din expunerea de motive a cererii de chemare în judecata rezulta ca argumentul esential pentru care reclamantii au solicitat angajarea raspunderii pârâtilor vânzatori este acela ca, desi li s-a garantat ca întreaga constructie de la parter este în totalitate din material rezistent, respectiv boltari, în realitate, casa achizitionata prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.417/11.04.2007 este construita din chirpici.

Potrivit art.954 C.civ., ignorarea sau gresita cunoastere a realitatii constituie viciu de consimtamânt în 2 ipostaze: când cade asupra substantei obiectului prestatiei si când se refera la persoana cu care se încheie actul.

Prin „substanta” se întelege orice calitate esentiala a obiectului conventiei pe care partile au avut-o în vedere, în principal, în momentul contractarii, si în a carei lipsa, daca ar fi fost cunoscuta, ele nu ar fi contractat.

Este adevarat ca situatia afectarii lucrului vândut de un viciu în sensul art.1352 C.civ. prezinta asemanare cu viciul de consimtamânt al erorii (sau dolului) asupra substantei obiectului contractului (art.954 alin.1 C.civ.), ambele situatii fiind generate de cunoasterea inexacta a realitatii, iar sanctiunea prevazuta având ca scop sa ocroteasca victima erorii. Între aceste doua situatii exista însa deosebiri esentiale: 1) în cazul erorii asupra substantei obiectului (error in substantiam) din cauza acestui viciu de consimtamânt, cumparatorul nu a putut cumpara, în substanta sa, lucrul voit, si poate cere anularea contractului; 2)în schimb, în cazul viciilor vizate de art.1352 C.civ, cumparatorul a cumparat lucrul voit, numai ca acesta este impropriu întrebuintarii dupa destinatie sau din cauza viciilor se micsoreaza valoarea de întrebuintare, deci eroarea se refera la calitatea lucrului si cumparatorul nu poate cere anularea contractului, ci are o actiune în garantie contra vânzatorului.