Model de contract de ipotecă imobiliară
Model de contract de ipotecă imobiliară
1. Subsemnatul ………………., domiciliat în ………………, cnp, ………………………
în calitate de CREDITOR,
2. Subsemnatul …………….., domiciliat în …………………, cnp …………………….
în calitate de GARANT IPOTECAR [1],
am hotărât încheierea prezentului contract de ipotecă imobiliară[2]:
Elementele contractului de ipotecă imobiliară[3]:
– obiectul contractului de ipotecă[4] – bunul imobil se va descrie şi se va identifica prin număr cadastral şi număr de carte funciară;
– se va putea constitui drept de ipotecă asupra unui bun ce este grevat deja de un drept de ipotecă legală sau convenţională fără a fi necesar consimţământul titularului garanţiei anterioare (în ipoteza în care ipoteca anterioară a fost instituită după 1 octombrie 2011[5]). Noua ipotecă va dobândi rang din ziua înscrierii în Cartea Funciară.
– se va descrie obligaţia garantată[6] – când ipoteca este consimţită pentru garantarea restituirii unei sume de bani, aceasta poate fi determinată în cuprinsul contractului, sau, poate fi determinabilă. Determinarea ulterioară trebuie să rezulte din cuprinsul contractului de ipotecă şi nu prin trimitere la alte convenţii (art.2372 alin.1 Cod Civil).
– constituitorul ipotecii este liber să folosească, să administreze şi să dispună de bunul ipotecat, cu obligaţia de a nu prejudicia drepturile creditorului ipotecar (art.2373, art.2374 Cod Civil)[7].
– extinderea de drept a ipotecii asupra construcţiilor, îmbunătăţirilor şi accesoriilor imobilului, chiar dacă acestea sunt ulterioare constituirii dreptului de ipotecă (art.2355, art.2382 Cod Civil)[8].
– extinderea de drept a ipotecii asupra fructelor naturale şi industriale ale imobiluluiproduse după notarea începerii urmăririi silite sau, după caz, după notarea deschiderii procedurii insolvenţei. Dreptul de ipotecă se extinde de la aceeaşi dată şi asupra chiriilor şi arenzilor imobilului dat în locaţiune (art.2383 Cod Civil).
– atunci când garantul ipotecar este debitorul, părţile pot conveni limitarea dreptului creditorului de a urmări numai bunul ipotecat, nu şi bunurile neipotecate ale debitorului (art.2325 Cod Civil).
– se va preciza caracterul de titlu executoriu al ipotecii (art.2431 Cod Civil).
– se va menţiona regula înscrisă în art.2478 Cod Civil, potrivit căreia creditorul nu poate urmări în acelaşi timp vânzarea imobilelor care nu sunt ipotecate decât în cazul când bunurile care îi sunt ipotecate nu sunt suficiente pentru plata creanţei sale.
– în situaţia în care contractul de ipotecă cuprinde clauze neuzuale dintre cele enumerate limitativ de art.1203 cod civil (ex: limitarea dreptului de a opune excepţii, decăderea din drepturi sau din beneficiul termenului), acestea trebuie să fie acceptate expres (nominal) de către garantul ipotecar, pentru a-şi produce efecte.
Tehnoredactat la ………….., în …… exemplare, din care un exemplar pentru arhiva biroului notarial, un exemplar pentru Biroul de cadastru şi publicitate imobiliară, ….. exemplare s-au eliberat părţilor.
CREDITOR…………… GARANT IPOTECAR……………….
[1]Când constituitorul ipotecii este o persoană juridică, ipoteca poate fi consimţită în virtutea puterilor conferite în urma deliberărilor sau a împuternicirilor întocmite sub semnătură privată, în conformitate cu regulile actului constitutiv privitoare la reprezentare. Garantul ipotecar – persoană fizică poate fi reprezentat numai printr-o procură specială autentică.
[2]Rangul ipotecii nu este determinat de părţi, ci este dat de ordinea înscrierii în Cartea Funciară.
[3]Este considerată nescrisăclauza potrivit căreia, pentru a garanta executarea obligaţiei debitorului său, creditorul îşi rezervă dreptul să devină proprietarul irevocabil al bunului sau să dispună de acesta fără formalităţile impuse de lege (art.2433 Cod Civil).
Este considerată nescrisă clauza prin care creditorul ipotecar este autorizat ca, până la data începerii executării, să posede imobilul ipotecat sau să îşi însuşească fructele ori veniturile acestuia (art.2385 Cod Civil).
[4]Enumerarea cuprinsă în art.2379 Cod Civil este limitativă. Astfel, este interzisă ipotecarea dreptului de uz sau a dreptului de abitaţie.
Este permisă constituirea unui drept de ipotecă asupra unei universalităţi de bunuri (art.2368 Cod Civil), dar numai cu privire la bunurile afectate activităţii unei întreprinderi.
Constituitorul ipotecii imobiliare trebuie să aibă capacitatea de a dispune de dreptul ipotecat (art.2365 Cod Civil). De la această regulă există o singură excepţie, când se admite constituirea unui drept de ipotecă asupra unei construcţii viitoare (art.2380 Cod Civil).
[5]În cazul ipotecii constituită anterior datei de 01.10.2011, se vor respecta interdicţiile menţionate în cuprinsul contractului de ipotecă.
[6]Ipoteca este accesorie unui raport juridic principal şi este indivizibilă (art.2344 Cod Civil). Se poate garanta îndeplinirea oricărui fel de obligaţii: pure şi simple, simple, condiţionale (art.2369 Cod Civil), prezente sau viitoare (art.2370 Cod Civil).
[7]Noul Cod Civil restabileşte regula potrivit căreia proprietarul bunului păstrează neafectate toate prerogativele dreptului său, astfel încât orice eventuale clauze de limitare a acestuia (“interdicţii”) introduse în contract vor fi fără efect. Principiul este întărit prin declararea valabilă a actelor de înstrăinare, chiar dacă ar exista o clauză de inalienabilitate în cuprinsul contractului (art.2376, art.2384 Cod Civil).