Acţiune în evacuare

acţiune în evacuare, acţiune personală, în realizare, prin care se urmăreşte sancţionarea locatarului principal şi a membrilor familiei sale, în cazul neîndeplinirii unor obligaţii legale sau contractuale referitoare la modul de exercitare a drepturilor locative, prin obligarea chiriaşului la încetarea actelor de folosinţă a suprafeţei locative pe care o deţine în baza contractului reziliat sau pe care a ocupat-o abuziv, fără a poseda un titlu locativ valabil. A.e. presupune rezilierea prealabilă a contractului de închiriere a locuinţei; legea reglementează cazurile de reziliere a contractului de închiriere: (la cererea proprietarului) a) când chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin trei luni consecutiv; b) când chiriaşul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinţei, clădirii în care este situată aceasta, instalaţiilor, precum şi oricăror alte bunuri aferente lor, sau dacă înstrăinează fără drept părţi ale acestora; c) în situaţia în care chiriaşul are un comportament care face imposibilă convieţuirea sau împiedică folosirea normală a locuinţei; d) când chiriaşul nu a respectat clauzele contractuale; (la cererea asociaţiei de proprietari); e) când chiriaşul nu şi-a achitat obligaţiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioadă de trei luni, dacă au fost stabilite prin contractul de închiriere în sarcina chiriaşului. Toate aceste situaţii legitimează nu numai rezilierea contractului de închiriere, ci şi evacuarea chiriaşului. Evacuarea chiriaşului se face numai pe baza unei hotărâri judecătoreşti definitive, acesta rămânând obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data executării efective a hotărârii. 1) Evacuarea chiriaşului pe motivul cauzării de stricăciuni importante este posibilă numai dacă în speţă sunt întrunite condiţiile generale ale răspunderii civile: prejudiciul, fapta ilicită, culpa chiriaşului şi raportul de cauzalitate între fapta ilicită şi prejudiciu. Chiriaşul nu poate fi evacuat atunci când stricăciunile nu îi sunt imputabile, fie că ele au fost făcute cu consimţământul locatorului, fie că se datorează unui eveniment de forţă majoră, uzurii fizice a imobilului, explicabile prin vechimea lui, sau faptei unui terţ. Evacuarea pentru stricăciuni importante poate fi solicitată în justiţie de către locator în termenul general de prescripţie de trei ani, care începe să curgă de la data când locatorul a luat cunoştinţă de producerea stricăciunilor. 2) în ipoteza în care chiriaşul are un comportament care face imposibilă convieţuirea sau împiedică folosirea normală a locuinţei, evacuarea chiriaşului va putea fi pronunţată de instanţă numai dacă acesta ăvârşeşte fapte grave şi repetate, şicane permanente, incidentele ocazionale fiind irelevante sub acest aspect. Este necesar ca respectivele fapte să fie săvârşite din culpă şi să aibă caracter unilateral, întrucât dacă sunt reciproce, evacuarea nu se justifică. Membrii de familie ai chiriaşului, precum şi celelalte persoane care locuiesc cu el sunt supuse evacuării numai dacă tolerează comportamentul turbulent al acestuia şi nu iau toate măsurile care le stau în putinţă pentru a înceta acel comportament. Când faptele de tulburare sunt săvârşite numai de un soţ, evacuarea acestuia este inadmisibilă, pentru că ar determina în fapt o separare judecătorească a soţilor de natură să afecteze căsătoria. Au dreptul să intenteze a.e., după caz, locatorul, asociaţia de proprietari, precum şi colocatarii lezaţi.

3) Cât priveşte situaţiile în care chiriaşul nu achită chiria timp de trei luni consecutiv sau nu-şi achită obligaţiile ce îi revin din cheltuielile comune pe o perioadă de trei luni (dacă au fost stabilite prin contractul de închiriere în sarcina chiriaşului), posibilitatea promovării a.e. nu este condiţionată de reaua-credinţă a chiriaşului. Ceea ce prezintă relevanţă sub acest aspect este neplata în sine, iar nu buna sau reaua-credinţă a chiriaşului. Nu este admis refuzul de plată al chiriaşului sub pretextul necesităţii efectuării de către chiriaş a unor reparaţii la imobil, în viitor. Neplata cu intermitenţă a chiriei nu poate duce la evacuarea chiriaşului. Chiriaşul poate păstra locuinţa dacă plăteşte chiria restantă, plata putându-se face m orice stadiu al procesului de evacuare, chiar în faţa instanţei de recurs. Plata chiriei restante nu este însă de natură să ducă la respingerea a.e. în cazul în care împotriva chiriaşului a mai fost pronunţată anterior o hotărâre judecătorească rămasă definitivă privind obligarea lui la plata chiriei. A.e. pentru neplata chiriei poate fi promovată numai de către locator. 4) Când se întemeiază pe neplata cotei-părţi din cheltuielile comune ale imobilului, a.e. poate fi intentată de către asociaţia de proprietari, precum şi de către locator, ori de câte ori neplata cheltuielilor de întreţinere i-au cauzat o vătămare directă.