Acţiune în revendicare imobiliară

acţiune în revendicare imobiliară, acţiune în revendicare având ca obiect bunuri imobile. în ceea ce priveşte proba dreptului de proprietate, reclamantul trebuie să probeze că este titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat, în favoarea pârâtului operând o prezumţie relativă de proprietate, desprinsă din faptul posesiunii bunului; proba se face prin titlul de proprietate, care poate să fie un act translativ sau declarativ (hotărâre judecătorească, act de partaj, o tranzacţie etc.). Dacă reclamantul nu face dovada dreptului său de proprietate, acţiunea în revendicare va fi respinsă. Dacă reclamantul aduce dovezi în sprijinul existenţei dreptului său de proprietate, pârâtul va fi obligat să iasă din pasivitate şi să încerce, la rândul său, să-şi probeze titlul. în acest caz instanţa va compara titlurile de proprietate înfăţişate de părţi şi va da câştig de cauză părţii al cărei titlu este preferabil. în practică, dovada dreptului de proprietate este problema cea mai dificilă de rezolvat pentru reclamantul din acţiunea în revendicare, întrucât acesta trebuie să dovedească nu numai că este în posesia unui titlu de proprietate, dar şi faptul că persoana de la care a dobândit bunul era proprietară, aceasta, la rândul său, dobândind de la un proprietar ş.a.m.d. Aşadar, ar trebui ca înscrisul prezentat să fie completat cu dovezi că toţi autorii care anterior au înstrăinat bunul au fost ei înşişi adevăraţi proprietari, numai aşa ultimul act de dobândire putând fi considerat pe deplin valabil. O asemenea dovadă, denumită probatio diabolica, este dificilă, uneori imposibil de făcut. Dificultatea probei dreptului de proprietate este dată şi de imprecizia unora dintre actele juridice care servesc drept titluri de proprietate, precum şi de faptul că pârâtul poate invoca faptul că actul translativ de proprietate, care face dovada dreptului de proprietate al reclamantului, nu-i este opozabil, fiind un res inter alios acta. Situaţiile în care se poate vorbi de o probă certă a dreptului de proprietate sunt acelea în care se face dovada că dreptul a fost dobândit prin uzucapiune sau prin ocupaţiune. Aceste dificultăţi de probă au determinat în practică stabilirea unor reguli pentru cazurile în care ambele părţi prezintă titluri de proprietate sau numai una din părţi are un asemenea titlu. Astfel: a) dacă ambele părţi au titluri de proprietate, care provin de la acelaşi autor, va avea câştig de cauză partea care a îndeplinit prima formalităţile de publicitate imobiliară, pentru opozabilitatea dreptului său faţă de terţi; dacă nici una dintre părţi nu şi-a înscris titlul, va câştiga partea al cărei titlu are data cea mai veche; b) dacă ambele părţi prezintă titluri de proprietate, dar acestea provin de la autori diferiţi, instanţa va compara drepturile autorilor de la care provin cele două titluri şi va da câştig de cauză părţii care a dobândit de la autorul al cărui drept este preferabil; sarcina probei că autorul său a avut un drept preferabil revine reclamantului; c) atunci când reclamantul este cel care are titlul,
va câştiga dacă sunt îndeplinite două condiţii: titlul emană de la un terţ, şi nu de la reclamantul însuşi; titlul are dată certă anterioară posesiei pârâtului; d) dacă pârâtul are titlu, acţiunea reclamantului va fi respinsă, întrucât pârâtul a dovedit legitimitatea posesiei sale. A.r.i. este imprescriptibilă sub aspect extinctiv; imprescriptibilitatea ei decurge din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate, drept ce nu se stinge prin neuz, oricât de îndelungată ar fi starea de pasivitate a titularului său. Ea poate fi paralizată totuşi, prin invocarea de către pârât a excepţiei că a dobândit bunul revendicat prin uzucapiune.

De la principiul imprescriptibilităţii acţiunii în revendicare a imobilelor există două excepţii, şi anume: a) în cazul vânzării la licitaţie publică a unui imobil supus urmăririi silite, nu poate fi revendicat imobilul adjudecat, înscris în cartea funciară, dacă de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de dobânditorul anterior al dreptului înscris în folosul terţului adjudecatar au trecut cel puţin 3 ani, precum şi imobilele înscrise pentru prima dată în cartea funciară, în temeiul actului de adjudecare, dacă au trecut 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară; b) în cazul avulsiunii, legea prevede un termen de 1 an pentru revendicarea porţiunii de pământ smulse, prin forţa apelor, din terenul unui proprietar şi alipite la terenul ce aparţine altui proprietar. în cazul admiterii acţiunii proprietarului, posesorul pârât (fie de bună-credinţă sau de rea-credinţă) va fi obligat să-i restituie bunul respectiv, liber de orice sarcină; restituirea trebuie să se facă în natură, iar dacă aceasta nu mai este cu putinţă (fie pentru că lucrul a pierit din cauza unui eveniment de forţă majoră, fie pentru că a fost expropriat în timpul posesiei, pentru cauză de utilitate publică), restituirea se va face prin echivalent; dacă bunul pierit era asigurat, posesorul pârât va restitui indemnizaţia de asigurare primită, iar dacă bunul a fost expropriat, el va restitui indemnizaţia de expropriere pe care a încasat-o. Posesorul de bună-cre-dinţă este îndreptăţit să păstreze fructele primite sau culese până la data acţionării lui în justiţie de către adevăratul proprietar; el are însă obligaţia să restituie fructele percepute ulterior chemării lui în judecată, considerându-se că buna sa credinţă încetează din acel moment. Posesorul de rea-credinţă este obligat să restituie valoarea tuturor fructelor bunului revendicat (percepute, consumate sau nepercepute de el); are însă dreptul să reţină cheltuielile făcute cu perceperea fructelor, deoarece acele cheltuieli trebuiau făcute şi de către adevăratul proprietar. Atât posesorul de bună-credinţă, cât şi cel de rea-credinţă au dreptul să primească de la adevăratul proprietar cheltuielile necesare pentru conservarea bunului, precum şi cheltuielile utile, în măsura în care acestea au determinat o sporire a valorii bunului, considerată la momentul înapoierii lui adevăratului proprietar. Niciunul dintre ei nu are însă dreptul să pretindă restituirea cheltuielilor voluptuarii. Temeiul de drept este dat de dispoziţiile art. 480 C. civ., care reprezintă dreptul comun în materie. Există însă şi dispoziţii speciale, derogatorii de la dreptul comun, în materia revendicării anumitor categorii de imobile.