Este binecunoscută pentru cei mai în vârstă perioada în care statul român, prin legislaţia adoptată într-o anumită perioadă a “erei” comuniste, a dispus scoaterea tuturor terenurilor din circuitul civil. Cu alte cuvinte, stoparea tranzacţiilor referitoare la terenuri între persoanele fizice.
În pofida doleanţei statului din acea vreme, tranzacţiile cu terenuri au continuat să se perfecteze, într-adevăr nu în formă autentincă, la notariatul de stat, ci prin încheierea aşa numitelor “chitanţe de mână” între “vânzător” şi “cumpărător”, acesta din urmă plătind o anumită sumă de bani pentru terenul respectiv şi intrând în posesia lui de la momentul încheierii chitanţei respective cu intenţia de a dobândi dreptul de proprietate asupra sa.
Deşi cumpărătorul s-a comportat faţă de terenul “cumpărat” ca un adevărat proprietar, din punct de vedere legal acestuia i-a lipsit înscrisul care să demonstreze că şi în acte este un adevărat proprietar.
Tocmai situaţiile mai sus descrise reprezintă “temeiul”, “motivarea în fapt” a acţiunilor declanşate de “cumpărătorii” din chitanţele de mână pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilelor-terenuri prin uzucapiune.
Pe cale de consecinţă, uzucapuiunea (prescripţia achizitivă) se întemeiază pe faptul posesiei îndelungate a unui imobil-teren. Reţinem însă că, pentru a produce consecinţe juridice, legiuitorul a arătat că nu este suficientă o simplă posesie, ci este necesar ca posesia exercitată să fie una utilă.
Aşadar, uzucapiunea (prescripţia achizitivă) este modul de dobândire a proprietăţii (sau a altor drepturi reale), prin posedarea neîntreruptă (a imobilului) în termenul şi condiţiile prevăzute de lege.
Uzucapiunea poate fi invocată atât pe cale de acţiune în justiţie (prin cerere de chemare în judecată), dar şi pe cale de excepţie.
Pentru a putea opera uzucapiunea mai este necesar ca bunurile imobile (terenuri) să se afle în circuitul civil, ceea ce înseamnă că bunurile nu trebuie să fi fost declarate inalienabile. Având în vedere acest aspect, reţinem că bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienabile şi, deci, nu pot fi uzucapate, spre deosebire de bunurile din domeniul privat al statului sau al unităţilor administrative-teritoriale (al consiliilor locale) care nu sunt inalienabile şi, pe cale de consecinţă, pot fi uzucapate, adică poate fi obţinut dreptul de proprietate asupra acestora prin uzucapiune.
Evident, poate fi obţinut dreptul de proprietate asupra imobilelor-terenuri prin uzucapiune şi prin acţiune formulată împotriva unei persoane fizice, mai precis împotriva fostului proprietar sau moştenitorilor acestuia.
Care este principalul efect al uzucapiunii?
Prin împlinirea uzucapiunii se naşte dreptul de proprietate al “cumpărătorului” / al uzucapantului şi, concomitent, se stinge dreptul de proprietate al “vânzătorului” / al fostului proprietar.
Care este legea aplicabilă într-un proces având ca obiect uzucapiunea?
Potrivit art. 6 alin. 4 din noul Cod Civil, uzucapiunile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi (a noului Cod Civil) sunt în întregime supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit, aşadar sunt supuse dispoziţiilor vechiul Cod Civil.
Dacă vechiul Cod Civil este legea aplicabilă când ne referim la condiţiile de drept material ale uzucapiunii, dispoziţiile art. 1049-1052 din noul Cod de Procedură Civilă referitoare la “Procedura privitoare la înscrierea drepturilor dobândite în temeiul uzucapiunii” sunt dispoziţiile legale aplicabile când ne referim la procedura obligatoriu de urmat în procese având ca obiect uzucapiunea.
Care sunt condiţiile de drept material impuse de vechiul Cod civil pentru dobândirea proprietăţii prin uzucapiune?
Potrivit vechiului Cod Civil (art. 1846-1847), condiţiile pentru a putea opera dobândirea proprietăţii prin uzucapiune sunt ca posesia să fie utilă, adică posesia să fie: continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar.
Posesia este continuă când posesorul o exercită în mod regulat, fără intermintenţe anormale.
Posesia trebuie să fie neîntreruptă întrucât întreruperea posesiei echivalează cu însăşi încetarea acesteia.
Posesia este netulburată atunci când nu este fondată sau conservată prin acte de violenţă în contra sau din partea adversarului.
Posesia este publică atunci când aceasta nu este exercitată în ascuns de adversarul său, încât acesta să nu fie în stare de a putea să o cunoască.
Posesia trebuie exercitată sub nume de proprietar.
De câte feluri este uzucapiunea potrivit vechiului Cod civil?
Din punct de vedere al timpului cât trebuie să dureze posesia pentru a putea opera uzucapiunea, vechiul Cod Civil arată că uzucapiunea poate fi de 30 de ani sau de 10-20 de ani.
Uzucapiunea de 30 de ani se aplică în cazurile în care posesorul nu are un act translativ de proprietate (titlu) asupra bunului imobil pe care îl posedă. În acest caz nu are importanţă nici dacă posesorul este sau nu de bună credinţă.
Pentru a putea fi invocată această uzucapiune trebuie îndeplinite două condiţii:
a) să existe o posesie de 30 de ani;
b) posesia să fie utilă.
Uzucapiunea de 10-20 de ani se aplică atunci când posesorul posedă bunul în temeiul unui just titlu şi este de bună-credinţă.
Poate fi invocată uzucapiunea de la 10 până la 20 de ani în cazul în care sunt îndeplinite următoarele condiţii cumulative:
a) să existe o posesie utilă a bunului;
b) posesia să fie întemeiată pe un just titlu;
c) posesia să dureze de la 10 la 20 de ani;
d) posesia să fie de bună credinţă.
Se aplică termenul de 10 ani în situaţia în care adevăratul proprietar locuieşte în raza teritorială a aceluiaşi tribunal judeţean unde se află imobilul.
Se aplică termenul de 20 de ani dacă adevăratul proprietar locuieşte în raza teritorială a altui tribunal judeţean unde se află imobilul.
Referitor la noţiunea de just titlu, acesta este un act translativ de proprietate care provine de la o altă persoană decât adevăratul proprietar.
Chiar, nu vi se pare, incorect, cánd , vá gánditi sá-l dezproprietáriti pe nepotul dvs, atunci cánd bine stiti cá mama lui a plátit acel apartament? Eu cred cá sunteti oameni fárá suflet, si fárá scrupule. Mie, una mi-ar fi rusine.
Buna ziua!Mama mea a cumparat de la ICRAL un imobil si pana a decedat in 1994 a platit avansul si rate timp de un an de zile.Suntem 3 frati.Fiica cea mica a platit ca girant restul ratelor pana la final.Noi ceilalti doi frati am lasat-o sa locuiasca in casa fara sa facem succesiunea.Anul acesta sora cea mica a decedat si vom face succesiunea.Vreau sa va intreb doua lucruri-daca sora a plaatit restul ratelor ca girant ar fi beneficiat de o cota mai mare la succesiune?si,daca fiul sorei decedate are un drept mai mare la succesiune decat noi in virtutea acestui lucru?Uzupcaciunea care cred ca ar fi functionat in cazul sorei (dar nu s-a facut)se poate transmite fiului care e plecat de 20 de ani in Italia si n-a venit nici sa-si ingroape mama?Iertati-ma dar nu stiu exact termenii avocatesti.Va multumesc!
locuiesc de 18 ani in casa surori bunici care a decedat in1996 mostenitorii acesteia abandonand propietatea.eu platind taxe de impozit din 1996 dar locuiesc din anul 2000.pot utiliza dreptul de uzucapiune?
in 1994 am cumparat un imobil compus in suprafata de 2669mp.titlul de proprietate asupra terenului-11000mp a fost obtinut de fostul proprietar si am fost obligata prin sentinta judecatoreasca sa platesc lipsa de folosinta asupra terenului.Pina in 2016 proprietarul nu a platit impozitul pe terenul de sub cladiri .As putea invoca uzucapiunea pentru 22ani intrucit eu am folosit in mod util terenul de sub cladiri,iar proprietarul nu a platit impozitul pe terenul de sub cladiri,respectiv 2669mp.
Buna ziua,
Va rog sa ma informati ce sanse am si daca ma puteti ajuta sa dobandesc proprietatea unui apartament in urmatoarea situatie:
– Matusa A a locuit neintrerupt si neviciat timp de 23 ani (1980 – 2009) in acest apartament proprietate a unchiului B decedat in 1986. Nu exista un testament de la unchiul B la matusa A.
– Matusa A a fost nepoata din partea sotiei unchiului B si l-a ingrijit pe acesta timp de 6 ani (1980 – 1986 – exista martori in acest sens). Sotia unchiului B si unicul fiu al acestora au decedat inaintea unchiului B.
– Matusa A a platit ratele ramase neachitate la acest apartament pana in 1993, a suportat toate cheltuielile de intretinere, impozit, etc. timp de 23 ani.
– In 2003 s-a obtinut un numar cadastral provizoriu pe acest apartament unde este mentionat vocatie mostenire ptr matusa A.
– Matusa A (decedata in 2009) a lasat testament ptr mine si fratele meu in care mentioneaza ca ne lasa toate bunurile mobile si imobile.
– Dupa decesul matusii A eu am continuat sa platesc toate cheltuielile cu acest apartament.
Va multumesc anticipat pentru raspuns. In cazul unui raspuns pozitiv as dori sa stabilesc o intalnire cu dvs. pentru mai multe informatii.
Cu respect,
Stimate D-le Avocat am si eu o problema cu obtinerea actelor de proprietete pentru un loc care a fost primit in folosinta vesnica de la raionul 23 august in anul 1951. Pe acest loc a fost ridicata o casa . Tot odata a fost inregistrat la circa financiara si deschis rol si sintem cu toate impozitele la zi .
In baza carei legi putem obtine acte de proprietate pe acest loc.
Multumiri anticipate
Daca se poate sa preluati D-voastra acest caz .
Cit ar dura si ce trebuie facut.
buna ziua,
in 1993 am cumparat o casa cu teren de la niste cetateni care au plecat in Germania; am facut un act de mana cu martori ( fiica si ginerele vanzatorului ) in care am trecut tot ce am cumparat: casa, anexele gospodaresti si gradina; la Notariatul de Stat, pentru ca vanzatoarea avea deja si pasaport german, s-a trecut in contractul de vanzare-cumparare doar casa, gradina ramanand in posesia vanzatorului. Intre timp, ambii proprietari ( sot si sotie ) au decedat in Germania; acestia au 2 copii dar care nu au mai fost de multi ani in Romania; intrebarea este, in conditiile in care pot face dovada ca am achitat toata suma, inclusiv pentru gradina, si am platit impozitul in fiecare an, pot dobandi titlul de proprietate ca urmare a uzucapiunii? Multumesc.
Buna ziua ,Am donat impreuna cu sotul meu ,un teren pe numele ficei mele ,aceasta fiind minora ,pe acest teren am
contruit o casa unde toate documentele
sant pe numele mimorei .Donatia nu are
nici-o clauza si nici donatori de fonduri…Aceasta donatie a fost facuta in anul 2002 .Acum 2ani noi am divortat ,minora ramanand incredintata mie si pe sot istanta evacuandul din locuinta .Intre timp acesta a deschis un proces de siperficie ,iar apoi a dorit dreptul de creanta nu a cerut in motivare o suma sau alte pretentii.Acest proces a avut loc la jud.sec.6 mutandul la tribunalul mare motivand ca nu e de competenta lor ,proprietatea evaluata la 60 de mi de € .Eu imi doresc ca aceasta proprietate sa ramana incontinuare pe numele minorei fiinca la aceasta casa m-au ajutat 90%parintii mei ..Credeti ca am vre-o sansa ?Termenul la jud.Bucuresti il am pe 14septembrie .Multumesc..Mi-ati fi de mare ajutor daca am stabili si o consultatie la cabinetul dumneavoastra ,cat mai repede posibil…
,
Buna ziua,
Am mostenit de la bunici o casa cu teren de 1200m ,in 2012 am vrut sa vand o bucata din acest teren drept urmare a trebuit sa fac cadastru.La masuratori s-a constatat o suprafata mai mare decat era trecuta in act si anume 1400m.La sfatul cadastritului am luat legatura cu un avocat si am deschis actiune in instanta de uzucapiune cu primaria ne judeam de 3 ani .Acum cateva luni am aflat ca de fapt terenul are proprietar si ma suprapun cu el pe acei 200m .Mentionez faptul ca bunicii mei sunt proprietari din 1947 iar acest vecin cu care ma suprapun are act din 2002 si terenul a fost intotdeauna ingradit din 2002 si pana in prezent s-a vandut de trei ori si nimeni nu a venit sa-mi spuna ca este propietar.Va rog sa ma sfatuiti ce trebuie sa fac in continuare si daca am sanse sa castig ,trebuie sa-l dau in judecata pe actualul propietar si el a cumparat de la altul .Ce este de facut ? Astept raspunsul dvs .Va multumesc.
O zi buna !
Daca am un garaj construit pe un teren care era al statului inainte de 1989 si acum se pare ca este in domeniul public al Primariei ( vechiul proprietar a lasat orasului terenul si casa de pe el, inainte de 1920, iar un primar a reusit sa obtina retrocedarea dupa 1990 si pina a cum chiar s-au vindut parti din el unor vecini care au si ei garaje acolo ) , as putea sa obtin proprietatea asupra terenului prin uzucapiune ?
Garajul a fost construit in 1983 si a fost mai intii al tatalui meu si, dupa decesul lui, al meu ? Toti vecinii stiu ca acolo e garajul meu si nimeni nu a contestat asta pina acum iar primaria nu a facut nici un demers pentru a recupera terenul in acesti 42 de ani …
La propunerile mele si ale tatalui meu de a ni se vinde terenul, asa cum s-a procedat in cazurile unor vecini mai „pilosi ” sau cel putin de a ni se inchiria terenul ni s-a raspuns ca trebuie sa venim cu o solutie unitara toti cei care nu ne-am legalizat situatia garajului si cu asta nu ne-a mai bagat nimeni in seama.
Cred ca ar merita sa le trag o uzucapiune, ca m-au tinut 25 de ani in suspensie , dupa alti 17 in care tata nici n-a fost bagat in seama desi cerea mai in fiecare an sa i se aprobe si lui constructia garajului. Intre timp altii – aia care acum si le-au cumparat – au cladit constructii cu fundatie si atunci si-a facut si tata o baraca sa isi tina masina la adapost si nimeni nu l-a intrebat de sanatate. E adevarat ca locul e intre doua blocuri si e organizat ca o curte interioara, nimeni nu stie ca acolo e terenul primariei.
Ce credeti, am sanse sa obtin si eu terenul de sub garajul pe care l-am folosit 42 de ani ?
va rogsa-mi spuneti cum pot sa-mi fac acte in aceste conditii.Am cumparat acum 9 ani o casa veche la tara pentru mine,sotie si cei2 copii , dar fara sa facem acte , doar co un act de mana intre noi cumparatorii si vanzatorul titular , acum decedat ,la vanzatori sunt trecuti si cei 5 copii , cu semnaturile lor si a altor 2 martori.Pe langa acest act de mana , mi-a dat si titlul de proprietate al imobilului , dar este pe numele vanzatorului decedat.La primarie platesc taxele pe numele vanzatorului decedat si in paranteza scrie [platit prin …numele meu ]. Cum pot face acte in aceste conditii ?
buna ziua !as dori sa ma informati cu urmatoarele:avem titlu de proprietate pe o suprafata de 3000 mp,suntem 5 mostenitori,nu am facut iesirea din indiviziune si nici nu o putem face deoarece una din rude este in strainatate si nu doreste sa facem acest lucru a venit in vara si nu vrea,eu ce trebuie sa fac pentru a face iesirea din indiviziune?mentionez ca pe acest teren este si casa unde noi locuim acolo in perioada verii si am vrea sa fim in regula cu actele pentru a construi o casa si nu stiu cum sa facem,am teren ,platesc impozit ,dar daca vreau sa fac ceva imbunatatiri gen un gard,o anexa nu pot ptr nu este aceasta iesire din indiviziune.va rog sa ma sfatuiti cum sa fac pentru a intra in posesia a celor2/4 din titlu de proprietate?va multumesc!