Ca o primă remarcă, considerăm că NCC, comparativ cu vechea lege a arendării – Legea nr. 16/1994 (abrogată prin intrarea în vigoare a NCC) –, îmbunătăţeşte şi readuce pe un făgaş normal legislaţia privind arendarea, care actualmente este în favoarea ambelor părţi, fiind clar stipulate de către legiuitor atât drepturile arendatorului, cât şi ale arendaşului.
Ce înţelegem prin arendare?
Potrivit art. 1778 alin. 1 din NCC, locaţiunea bunurilor agricole poartă denumirea de arendare.
În conformitate cu prevederile art. 1777 din NCC, locaţiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun, în schimbul unui preţ, denumit chirie.
Cu alte cuvinte, plecând de la definiţia locaţiunii, putem afirma că arendarea are drept obiect exploatarea pe o durată determinată a bunurilor agricole, contra unui preţ stabilit prin contractul încheiat (contractul de arendare) între proprietarul bunurilor agricole, pe de o parte, în calitate de arendator, şi locatar, pe de altă parte, în calitate de arendaş.
Care sunt bunurile ce pot fi arendate şi care pot forma obiectul contractului de arendă?
Potrivit legiuitorului, pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi:
a) terenurile cu destinaţie agricolă, şi anume terenuri agricole productive – arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbuştii fructiferi, plantaţiile de hamei şi duzi, păşunile împădurite, terenurile ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice, amenajările piscicole şi de îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice, platformele şi spaţiile de depozitare care servesc nevoilor producţiei agricole şi terenurile neproductive care pot fi amenajate şi folosite pentru producţia agricolă;
b) animalele, construcţiile de orice fel, maşinile, utilajele şi alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole.
Ce ar trebui să cunoaştem referitor la încheierea contractului de arendă?
În primul rând, contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancţiunea nulităţii absolute.
În al doilea rând, sub sancţiunea unei amenzi civile stabilite de instanţa de judecată pentru fiecare zi de întârziere, arendaşul trebuie să depună un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ţinut de secretarul consiliului local. Când bunurile arendate sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local în a cărui rază teritorială sunt situate bunurile arendate.
În al treilea rând, dacă arendaşul este persoană fizică şi obţine venituri din arendarea unui bun agricol, veniturile respective fac parte din categoria veniturilor obţinute din cedarea folosinţei bunurilor. În acest caz, arendaşul trebuie să se prezinte în termen de 15 zile de la încheierea contractului la unitatea fiscală de care aparţine, pentru a înregistra contractul de arendă.
În al patrulea rând, în contract este recomandabil să fie trecută perioada pentru care se încheie contractul de arendă (în acest caz contractul fiind încheiat pe o perioadă determinată). Cu toate acestea, se poate întâmpla şi ca în contract perioada să nu fie una determinată (în acest caz contractul fiind încheiat pe o perioadă nedeterminată). În acest ultim caz, dacă durata nu este determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se încheie contractul.
În al cincilea rând, în contract este recomandabil să fie inserată obligaţia arendaşului de a asigura bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor calamităţi naturale. Reţinem că (chiar în lipsă de stipulaţie expresă în contract) subzistă această obligaţie a arendaşului conform legii.
În al şaselea rând, dacă contractele de arendare sunt încheiate în formă autentică, precum şi dacă sunt înregistrate la consiliul local, acestea constituie, în condiţiile legii, titluri executorii pentru plata arendei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract.
În al şaptelea rând, potrivit art. 1848 alin. 1 din NCC, contractul de arendare se reînnoieşte de drept (fără a fi necesare alte formalităţi), pentru aceeaşi durată, dacă niciuna dintre părţi nu a comunicat cocontractantului în scris refuzul său cu cel puţin şase luni înainte de expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu destinaţie agricolă, cu cel puţin un an. Dacă durata contractului de arendare este de un an sau mai scurtă, termenele de refuz al reînnoirii prevăzute la art. 1848 alin. 1 din NCC se reduc la jumătate.
În fine, toate cheltuielile legate de încheierea, înregistrarea şi publicitatea contractului de arendare revin arendaşului.
Există posibilitatea ca arendaşul să poată schimba categoria de folosinţă a terenului arendat?
Da, arendaşul poate schimba categoria de folosinţă a terenului arendat numai cu acordul prealabil dat în scris de către proprietar şi cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare.
Se poate reduce arenda stabilită în cazul pieirii recoltei şi în ce condiţii?
Da, se poate reduce arenda stabilită în contractul de arendă în cazul pieirii recoltei. Astfel, atunci când, pe durata arendării, întreaga recoltă a unui an sau cel puţin o jumătate din ea a pierit fortuit, arendaşul poate cere reducerea proporţională a arendei dacă aceasta a fost stabilită într-o cantitate determinată de produse agricole, într-o sumă de bani determinată sau într-o sumă de bani determinabilă în funcţie de valoarea unei cantităţi determinate de produse agricole. Dacă arendarea este făcută pe mai mulţi ani, reducerea nu se va stabili decât la sfârşitul arendării, când se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosinţă.
În schimb, arendaşul nu poate obţine reducerea arendei în cazul în care pieirea recoltei a avut loc după ce a fost culeasă. De asemenea, reducerea arendei nu va putea fi cerută nici atunci când cauza pagubei era cunoscută la data încheierii contractului.
Cum este suportată de către părţile contractului pieirea fortuită, în tot sau în parte, a fructelor de împărţit?
Atunci când arenda este stabilită într-o cotă din fructe sau într-o sumă de bani determinabilă în funcţie de valoarea unei astfel de cote, pieirea fortuită, în tot sau în parte, a fructelor de împărţit este suportată proporţional şi nu dă niciuneia dintre părţi acţiune în despăgubire împotriva celeilalte.
Însă dacă pieirea s-a produs după culegerea fructelor şi una dintre părţi întârzie în mod culpabil predarea sau recepţia lor, cota cuvenită acesteia se reduce cu fructele pierdute, iar cota celeilalte părţi se consideră ca şi cum nu ar fi survenit nicio pierdere, afară numai dacă fructele ar fi pierit chiar dacă predarea şi recepţia fructelor se făceau la timp.
Cum se face plata arendei în fructe?
Atunci când arenda se plăteşte în fructe, în lipsa altui termen prevăzut în contract, arendaşul este de drept în întârziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul este de drept în întârziere pentru recepţie de la data la care a fost notificat în scris de către arendaş.
Este posibilă cesiunea arendării şi/sau subarendarea?
Da, arendaşul poate să cesioneze contractul de arendare soţului care participă la exploatarea bunurilor arendate sau descendenţilor săi majori, dar numai cu acordul scris al arendatorului.
În schimb, există interdicţia subarendării, astfel încât subarendarea totală sau parţială este interzisă, sub sancţiunea nulităţii absolute.
De asemenea, legiuitorul arată că nu sunt permise oficiile de arendaşi.
Trebuie respectat dreptul de preempţiune în cazul în care arendatorul doreşte să vândă bunurile date în arendă?
Da, în cazul în care arendatorul doreşte să vândă bunurile agricole arendate, trebuie respectat dreptul respectiv, arendaşul având drept de preempţiune*, care se exercită în conformitate cu art. 1849 din NCC, cu trimitere la regulile generale de la art. 1730-1739 din NCC.
Reţinem şi că, odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014, potrivit art. 4 alin. 1 din legea respectivă, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.
Care sunt cazurile speciale de încetare a contractului de arendă?
Contractul de arendare încetează prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendaşului.