Executare silită imobiliară, formă a executării silite indirecte ce are ca obiect bunuri imobile care aparţin debitorului şi prin care se tinde la satisfacerea creanţelor creditorului prin valorificarea acestor bunuri. Este cârmuită de reguli speciale şi, anterior modificărilor Codului de procedură civilă prin O.U.C. nr. 138/2000, comporta îndeplinirea unei proceduri mai greoaie şi mai anevoioase decât în cazul altor forme ale executării silite indirecte.
1) Sunt supuse e.s.i. bunurile imobile; pot forma obiectul e.s.i. şi dreptul de uzufruct asupra unui bun imobil, precum şi dreptul de superficie; dreptul de servitute poate fi urmărit silit numai odată cu fondul dominant căruia îi profită. E.s.i. se întinde de plin drept şi asupra bunurilor accesorii imobilului, care nu pot fi urmărite decât odată cu imobilul. Imobilul unui minor sau al unei persoane puse sub interdicţie nu poate fi urmărit silit înaintea urmăririi mobilelor sale. Se poate urmări silit însă un imobil aflat în proprietatea comună a minorului sau a persoanei puse sub interdicţie şi a unei persoane cu capacitate deplină de exerciţiu, dacă obligaţia prevăzută în titlul executoriu este comună. Creditorul ipotecar poate urmări în acelaşi timp şi imobilele neipotecate ale debitorului său. în cazul în care se urmăreşte un imobil ipotecat înstrăinat, dobânditorul acestui bun, care nu este personal obligat pentru creanţa ipotecară, poate să ceară instanţei de executare, printr-o contestaţie la executare, care se va putea face numai în termen de 10 zile de la comunicarea încheierii biroului de carte funciară prin care s-a dispus notarea în cartea funciară a somaţiei de începere a urmăririi silite, urmărirea altor imobile ipotecate pentru aceeaşi obligaţie, aflate în posesia debitorului principal, urmărirea imobilului ipotecat fiind suspendată până la soluţionarea cererii. Dacă debitorul este coproprietar sau codevălmaş, creditorii personali ai acestuia nu vor putea să urmărească partea sa din imobilele aflate în proprietate comună, ci vor trebui să ceară mai întâi împărţeala acestora. Creditorii personali pot urmări însă cota-parte determinată a debitorului lor din imobilul aflat în coproprie-tate, fără a mai fi necesar să ceară împărţeala.
2) Imobilele urmărite silit se valorifică prin vânzare la licitaţie publică, vânzare directă şi prin alte modalităţi admise de lege, inclusiv prin încuviinţarea de către executorul judecătoresc, cu acordul creditorului, ca debitorul să procedeze el însuşi la valorificarea bunurilor, în condiţiile art. 431 alin. (2) C. proc. civ. In cazul în care obiectul executării silite îl formează mai multe bunuri imobile distincte ale debitorului procedura de vânzare prin licitaţie publică se va îndeplini pentru fiecare bun în parte.
3) E.s.i. are loc la cererea creditorului urmăritor, care se depune la executorul judecătoresc competent din circumscripţia judecătoriei în care se află imobilul urmărit şi unde se face şi executarea.
4) în vederea identificării imobilului urmărit, executorul judecătoresc se va deplasa la locul unde este situat acesta şi va încheia un proces-verbal de situaţie. Procesul-verbal va cuprinde: denumirea şi sediul organului de executare; numărul dosarului de executare; numele şi calitatea executorului; numele şi domiciliul ori, după caz, denumirea şi sediul debitorului şi creditorului; titlul executoriu în temeiul căruia se face urmărirea imobiliară; identificarea imobilului şi descrierea lui cât mai amănunţită; semnătura şi ştampila executorului judecătoresc.
5) După întocmirea procesului-verbal de situaţie, executorul va soma pe debitor că, dacă nu va plăti, se va trece la vânzarea imobilelor cuprinse în acest proces-verbal. Somaţia de plată ce va fi comunicată debitorului va cuprinde şi datele de identificare a imobilului cuprinse în procesul-verbal de situaţie, precum şi menţiunea că s-a luat măsura înscrierii în cartea funciară. Executorul va lua măsuri ca somaţia să fie înscrisă în cartea funciară. Somaţia de plată (denumită comandament în reglementarea anterioară) are valoarea unui înscris autentic, pentru constatările personale ale executorului judecătoresc; ea nu reprezintă o simplă înştiinţare premergătoare executării silite, ci este un act începător de executare. Prin somaţia de plată, debitorul este înştiinţat despre începerea executării silite, permiţându-i să ia toate măsurile de apărare necesare sau să stingă urmărirea silită începută, plătind până la termenul fixat pentru vânzare întreaga datorie (ratele cu dobânzile aferente) şi cheltuielile de orice natură, exigibile în momentul plăţii. Pentru creditor, somaţia are ca efect întreruperea prescripţiei dreptului de a cere executarea silită; de asemenea, drepturile reale înscrise după momentul notării somaţiei în cartea funciară sunt inopozabile creditorului urmăritor şi adjudecatarului, afară de cazurile expres prevăzute de lege sau de cazul în care creditorul sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul sau dobânditorul imobilului a consemnat sumele necesare acoperirii creanţelor ce se urmăresc, inclusiv dobânzile şi cheltuielile de executare.
6) După primirea somaţiei, debitorul poate cere instanţei de executare, în termen de 10 zile de la comunicare, să-i încuviinţeze ca plata integrală a datoriei, inclusiv dobânzile şi cheltuielile de executare, să se facă din veniturile imobilului urmărit sau din alte venituri ale sale pe timp de 6 luni. Instanţa va cita părţile în camera de consiliu şi se va pronunţa de îndată prin încheiere irevocabilă, în caz de admitere a cererii debitorului, instanţa va dispune suspendarea urmăririi silite imobiliare. Pentru motive temeinice, creditorul poate solicita instanţei reluarea urmăririi înainte de expirarea termenului de 6 luni.
7) Dacă în termen de 15 zile de la primirea somaţiei debitorul nu plăteşte datoria, executorul judecătoresc va începe procedura de vânzare. Executorul va stabili de îndată preţul imobilului, cu acordul părţilor, iar în cazul în care consideră necesar, va cere părerea unui expert. Imobilul va fi evaluat la valoarea lui de circulaţie. Totodată, executorul va cere biroului de carte funciară să-i comunice drepturile reale şi alte sarcini care grevează imobilul urmărit. Titularii acestor drepturi vor fi înştiinţaţi despre executare şi vor fi citaţi la termenele fixate pentru vânzarea imobilului. Separat de preţul imobilului, se va determina, prin expertiză, şi valoarea drepturilor de uzufruct, uz, abitaţie sau servitute, dacă aceste drepturi au fost intabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci; în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară se va avea în vedere valoarea acestor drepturi menţionată în cartea funciară, iar dacă nu este înscrisă, ea se va stabili, când este cazul, prin expertiză. în vederea unei mai bune administrări a imobilului urmărit (precum încasarea veniturilor, efectuarea cheltuielilor necesare şi apărarea în litigiile privitoare la acest bun), după emiterea somaţiei şi în tot cursul executării silite, executorul judecătoresc poate numi un administrator-sechestru; de asemenea, la cererea creditorului, executorul va numi un administrator-sechestru. Dacă debitorul nu are alt mijloc de existenţă decât veniturile imobilului urmărit, la cererea acestuia, executorul judecătoresc, prin proces-verbal, poate să-i fixeze o cotă de cel mult 20% din aceste venituri pentru traiul lui şi al familiei sale.
8) în termen de 5 zile de la stabilirea preţului imobilului, executorul va întocmi şi va afişa publicaţia de vânzare a acestuia. Termenul stabilit pentru vânzare nu va fi mai scurt de 30 de zile şi nici mai lung de 60 de zile de la afişarea publicaţiei de vânzare la locul unde va avea loc licitaţia. Debitorul va fi înştiinţat despre data, ora şi locul vânzării. Costul publicaţiilor şi anunţurilor se avansează de către creditor în contul bunurilor urmărite.
9) Persoanele care vor să cumpere imobilul la licitaţie sunt obligate să depună la Trezoreria Statului, la Casa de Economii şi Consemnaţiuni C.E.C.-S.A. sau la orice altă instituţie bancară, la dispoziţia executorului judecătoresc, până la termenul stabilit pentru vânzare, o cauţiune reprezentând 10% din preţul de începere a licitaţiei pentru termenul respectiv. Dovada consemnării va fi ataşată ofertei de cumpărare. Nu au obligaţia de a depune cauţiune creditorii care au creanţe în rang util, potrivit ordinii de preferinţă prevăzute de lege, precum şi persoanele care, împreună cu debitorul, deţin imobilul urmărit în proprietate comună pe cote-părţi.
10) Vânzarea se face la sediul organului de executare sau al instanţei de executare ori la locul unde este situat imobilul sau în orice alt loc, dacă se consideră că este mai potrivit pentru buna valorificare a acestuia. în comune, vânzarea se poate efectua şi la sediul primăriei în raza căreia este situat imobilul. Vânzarea la licitaţie se face în mod public şi se va ţine separat pentru fiecare imobil sau corp de proprietate. Dacă mai multe corpuri de proprietate sunt grevate cu aceeaşi ipotecă sau corpul de proprietate este compus din mai multe parcele, executorul judecătoresc va putea dispune, la cererea debitorului sau a creditorului urmăritor, ca vânzarea să se facă în acelaşi timp pentru mai multe corpuri de proprietate sau separat pentru fiecare parcelă în parte. în cazul când corpurile de proprietate sau parcelele se vând separat, ordinea vânzării lor va fi arătată de debitor, iar în lipsa unei asemenea menţiuni, va fi stabilită de executor.
11) Licitaţia începe prin citirea de către executor a publicaţiei de vânzare şi a ofertelor primite până la acea dată. Executorul va oferi spre vânzare imobilul, prin trei strigări succesive, la intervale de timp care să permită opţiuni şi supralicitări, pornind de la preţul oferit care este mai mare decât cel la care s-a făcut evaluarea sau, în lipsa unei asemenea oferte, chiar de la preţul evaluării imobilului. în cazul în care nu este oferit nici preţul la care imobilul a fost evaluat, vânzarea se va amâna la un alt termen, de cel mult 60 de zile, pentru care se va face o nouă publicaţie. La acest termen licitaţia va începe de la preţul de 75% din cel la care imobilul a fost evaluat. Dacă nu se obţine preţul de începere a licitaţiei, la acelaşi termen bunul va fi vândut la cel mai mare preţ oferit. Vânzarea se va putea face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă preţul de la care începe licitaţia. Executorul va declara adjudecatar persoana care, la termenul de licitaţie, a oferit preţul de vânzare potrivit dispoziţiilor legale. La preţ egal va fi preferat cel care are un drept de preempţiune asupra bunului urmărit. In toate cazurile, creditorii urmăritori sau intervenienţi nu pot să adjudece bunurile oferite spre vânzare la un preţ mai mic de 75% din cel la care imobilul a fost evaluat. Debitorul nu poate licita nici personal, nici prin alte persoane.
12) Executorul va întocmi un proces-verbal despre desfăşurarea şi rezultatul fiecărei licitaţii. în pro-cesul-verbal vor fi menţionaţi toţi cei care au participat la licitaţie, sumele oferite de fiecare participant, precum şi adjudecatarul imobilului. Procesul-verbal va fi semnat de executor, creditor, debitor şi de adjudecatar.
13) Adjudecatarul imobilului trebuie să depună preţul la dispoziţia executorului judecătoresc în termen de cel mult 30 de zile de la data vânzării, ţinându-se seama de cauţiunea depusă în contul preţului. Când un adjudecatar este un creditor, el poate depune creanţa sa în contul preţului, fiind obligat, dacă este cazul, să depună diferenţa de preţ. Dacă există alţi creditori care au un drept de preferinţă, el va depune până la concurenţa preţului de adjudecare şi suma necesară pentru plata creanţelor lor, în măsura în care acestea nu sunt acoperite prin diferenţa de preţ. Dacă adjudecatarul nu depune preţul în termen de cel mult 30 de zile de la data vânzării, imobilul se va scoate din nou la vânzare în contul acestuia, el fiind obligat să plătească cheltuielile prilejuite de noua licitaţie şi eventuala diferenţă de preţ. Adjudecatarul va putea să achite la termenul de licitaţie preţul oferit iniţial, caz în care va fi obligat numai la plata cheltuielilor cauzate de noua licitaţie; dacă la noul termen de licitaţie imobilul nu a fost vândut, fostul adjudecatar este obligat să plătească toate cheltuielile prilejuite de urmărirea imobilului; sumele datorate de fostul adjudecatar se stabilesc de executor prin procesul-verbal de licitaţie, care constituie titlu executoriu; această sumă se va reţine cu precădere din cauţiunea depusă. La cererea adjudecatarului, executorul judecătoresc, cu acordul creditorului, poate stabili plata preţului în rate, numărul acestora, cuantumul şi data scadenţei lor, precum şi suma care se plăteşte de îndată drept avans.
14) După adjudecarea imobilului către unul dintre participanţii la licitaţie, executorul, la cerere, va dispune restituirea cauţiunilor depuse de ceilalţi participanţi.
15) După plata integrală a preţului sau a avansului, dacă imobilul a fost vândut cu plata în rate, executorul, pe baza procesului-verbal de licitaţie, va întocmi actul de adjudecare. Un exemplar de pe actul de adjudecare se predă dobânditorului, spre a-i servi ca titlu de proprietate şi pentru a fi înscris în cartea funciară. Dacă imobilul a fost vândut cu plata preţului în rate, executorul va înainta un exemplar al actului de adjudecare biroului de carte funciară pentru a înscrie în cartea funciară interdicţia de înstrăinare şi grevare a imobilului până la plata integrală a preţului şi a dobânzii corespunzătoare. Un exemplar al actului de adjudecare se predă, totodată, creditorului urmăritor, care îi va servi ca titlu executoriu împotriva cumpărătorului, dacă acesta nu plăteşte diferenţa de preţ. De la data întocmirii acestui act, proprietatea imobilului sau, după caz, un alt drept real care a făcut obiectul urmăririi silite se transmite de la debitor la adjudecatar; de la această dată adjudecatarul are dreptul la fructe şi venituri, datorează dobânzile până la plata integrală a preţului şi suportă toate sarcinile imobilului. Până la înscrierea în cartea funciară, dreptul real nu este însă opozabil terţilor şi nu se poate constitui un alt drept real în favoarea altei persoane.
16) Ultima etapă o constituie eliberarea şi distribuirea preţului. Dacă la urmărire a participat un singur creditor, suma de bani realizată prin executarea silită se eliberează creditorului urmăritor până la acoperirea integrală a drepturilor sale, inclusiv a cheltuielilor de executare, iar suma rămasă disponibilă se predă debitorului. în cazul în care executarea silită a fost pornită de mai mulţi creditori sau când, până la eliberarea sau distribuirea sumei rezultate din executare, au depus şi alţi creditori titlurile lor, executorul va proceda la distribuirea sumei potrivit ordinii de preferinţă prevăzute de lege, iar în cazul creanţelor care au aceeaşi ordine de preferinţă, dacă legea nu prevede altfel, repartizarea sumei între creditori se face proporţional cu creanţa fiecăruia. Despre eliberarea sau distribuirea sumei rezultate din executare, executorul va întocmi un proces-verbal, care se va semna de persoanele interesate care sunt prezente; procesul-verbal de eliberare sau distribuire a preţului marchează ultimul moment procesual important al executării silite, după întocmirea acestuia niciun creditor nemaiavând dreptul să ceară a participa la distribuirea sumelor rezultate din executarea silită [sin. urmărire silită imobiliară;şi executare silită indirectă; somaţie].
Pentru alte detalii va rugam sa ne scrieti pe avocat@coltuc.ro
Vizitati si https://www.coltuc.ro
Puneti intrebari GRATUIT pe https://www.coltuc.ro/intrebari