Agenţia Naţională pentru Protecţia Consumatorilor a strâns si a analizat toate plângerile acestora din ultimii ani si a propus o reglementare nouă prin care să remedieze lacunele legislative ce permiteau diferite practici abuzive împotriva intereselor consumatorilor, atât din partea băncilor, cât si din partea
agenţiilor imobiliare sau a altor agenţi economici. Acestea s-au materializat în OUG nr. 174/19.11.2008, publicată în Monitorul Oficial nr. 795/27.11.2008, care va intra în vigoare din 28 decembrie 2008
I. Reglementarea contractelor cu băncile
În relaţia cu băncile, consumatorii au drepturi încă dinainte de încheierea contractului si până după închiderea acestuia, când banca trebuie să ofere gratuit dovada că au fost stinse toate obligaţiile. În continuare, vom arăta detaliat care sunt noile obligaţii ale băncilor si ce drepturi noi au consumatorii:
Obligaţiile băncii în faza precontractuală. Băncile sunt obligate să ofere consumatorilor, înainte de încheierea contractului, un grafic de rambursare si o simulare de costuri, în care să fie prezentate costurile totale ale creditului, fiind astfel evitate situaţiile în care clientul nu cunoaste dobânda anuală efectivă (DAE) sau alte taxe pe care le presupune contractul.
Costul total al creditului se referă la toate costurile, inclusiv dobânda, comisioanele, taxele si orice alt tip de costuri pe care trebuie să le suporte consumatorul în legătură cu contractul de credit (cu excepţia taxelor notariale); costurile pentru serviciile accesorii aferente contractului de credit, în special primele de asigurare, care trebuie incluse, în cazul în care obţinerea creditului sau obţinerea acestuia potrivit clauzelor si condiţiilor prezentate este condiţionată de încheierea unui contract de servicii.
Redactarea si tehnoredactarea contractului. Atât redactarea, cât si tehnoredactarea contractului cu banca trebuie să fie foarte clare, fără trimiteri si fără tertipuri care să abată atenţia.
Dobânzile, precum si toate comisioanele, taxele, tarifele, spezele bancare sau orice alte costuri aferente acordării si derulării contractului, respectiv aferente unor servicii în privinţa cărora consumatorul nu dispune de libertate de alegere, vor fi menţionate în contract, fără a se face trimiteri la condiţii generale de afaceri ale furnizorului de servicii financiare, lista de tarife si comisioane sau orice alt înscris.
Contractele vor fi redactate cu scris vizibil si usor de citit, cu o mărime a fontului utilizat de minimum 10, pe hârtie sau pe alt suport durabil, în cel puţin două exemplare, fiind remis câte un exemplar original fiecărei părţi. Culoarea de fond a hârtiei pe care este redactat contractul trebuie să fie în contrast cu cea a fontului utilizat.
Determinarea comisionului de rambursare. Comisionul de rambursare a creditului trebuie să fie rezonabil. Însă ordonanţa nu spune exact cum trebuie calculat acest comision, ci dă doar anumite criterii destul de relative care trebuie avute în vedere la calculare. Acesta trebuie determinat în strânsă legătură cu pierderile creditorului aferente rambursării anticipate. De asemenea, mărimea comisionului nu trebuie să constituie un obstacol disproporţionat în exercitarea dreptului consumatorului de a rambursa anticipat creditul.
Comisioanele si taxele noi, interzise. În contractul de credit sau de depozit se vor menţiona si costurile de administrare, de retragere numerar si/sau de depunere numerar aferente contului curent, care cad în sarcina consumatorului, dacă furnizorul de servicii financiare percepe astfel de comisioane.
Se interzice majorarea comisioanelor, taxelor, tarifelor, spezelor bancare sau a oricăror altor costuri menţionate în contract. Se interzic si introducerea si perceperea de noi taxe, comisioane, tarife, speze bancare sau orice alte costuri care nu au fost menţionate în contract.
Reguli privind dobânda variabilă. În contractele de credit cu dobândă variabilă se vor aplica următoarele reguli:
– variaţia ratei dobânzii trebuie să fie independentă de voinţa furnizorului de servicii financiare, raportată la fluctuaţiile unor indici de referinţă verificabili, menţionaţi în contract, sau la modificările legislative care impun acest lucru;
– dobânda poate varia în funcţie de dobânda de referinţă a furnizorului de servicii financiare, cu condiţia ca aceasta să fie unică pentru toate produsele financiare destinate persoanelor fizice ale operatorului economic respectiv si să nu fie majorată peste un anumit nivel, stabilit prin contract;
– formula după care se calculează variaţia dobânzii trebuie indicată în mod expres în contract, cu precizarea periodicităţii si/sau a condiţiilor în care survine modificarea ratei dobânzii, atât în sensul majorării, cât si în cel al reducerii acesteia;
Reguli privind modificările contractului si notificările. Clauzele contractuale care dau dreptul furnizorului de servicii financiare să modifice unilateral clauzele contractuale, fără încheierea unui act adiţional acceptat de consumator, sunt interzise.
Orice notificare cu privire la modificarea conţinutului clauzelor contractuale referitoare la costuri va fi transmisă consumatorilor cu cel puţin 30 de zile înainte de intrarea acesteia în vigoare. Consumatorul are la dispoziţie 15 zile de la primirea notificării pentru a comunica opţiunea sa de acceptare sau de neaccep-tare a noilor condiţii. Neprimirea unui răspuns din partea consumatorului în termenul menţionat anterior nu este considerată acceptare tacită. Legea nu spune însă cum ar trebui procedat în cazul în care consumatorul îsi spune opţiunea.
Pentru orice modificare a nivelului costurilor creditului, conform condiţiilor contractuale, furnizorul de servicii financiare este obligat să notifice consumatorul, în funcţie de opţiunea scrisă a acestuia, exprimată în contract, prin una sau mai multe metode: scrisoare recomandată, e-mail, SMS, si va pune la dispoziţia acestuia un nou grafic de rambursare.
Raportarea la Biroul de Credite si repararea prejudiciilor. Contractul de credit va conţine obligatoriu o prevedere prin care consumatorul să fie atenţionat despre raportarea la Biroul de Credit, Centrala Riscurilor Bancare si/sau la alte structuri asemănătoare existente, în cazul în care acesta întârzie cu achitarea ratelor scadente, dacă există această obligaţie de raportare. Nu este clar însă dacă trebuie atenţionat înainte de raportare sau despre faptul că deja a fost raportat.
Furnizorul de servicii financiare trebuie să ia toate măsurile necesare pentru a efectua repararea, în termen de maximum 15 zile, a eventualelor prejudicii cauzate consumatorului prin nerespectarea obligaţiilor asumate prin contract si să facă dovada demersurilor întreprinse în acest sens.
Obligaţiile băncii la încetarea contractului. Banca trebuie să închidă contul curent, aferent contractului de credit/depozit, odată cu finali-zarea contractului, pentru a se evita situaţiile în care clientul descoperă ulterior că trebuie să plătească penalităţi pentru sumele restante aferente contului de credit pe care îl considera închis odată cu achitarea integrală a creditului. Sau, mai rău, să se trezească raportat la Biroul de Credite, asa cum s-a întâmplat deseori.
Ordonanţa spune că la încetarea contractului, inclusiv prin ajungere la termen, reziliere sau denunţare unilaterală din partea consumatorului, furnizorul de servicii financiare va oferi gratuit consumatorului un document care să ateste faptul că au fost stinse toate obligaţiile dintre părţi. Totodată, se vor închide si conturile aferente serviciului financiar de bază furnizat, fără a fi necesară depunerea unei alte cereri de către consumator si fără plata unor costuri suplimentare. Contul nu va fi închis în situaţia în care acesta este poprit sau indisponibilizat, conform legii, pentru îndeplinirea de către consumator a unor obligaţii asumate faţă de furnizorul de servicii financiare însusi sau faţă de terţi.
II. Reglementarea contractelor cu agenTiile imobiliare
Noua ordonanţă de urgenţă încearcă să ofere o protecţie sporită clienţilor agenţiilor imobiliare, faţă de abuzurile frecvent practicate de acestea.
Obligaţii înainte de încheierea contractului. Încă din faza precontractuală, agenţiile imobiliare trebuie să-si informeze clienţii cu privire la preţul pieţei si alte elemente indispensabile pentru luarea unei decizii corecte. Consumatorul va fi informat în scris, corect, complet si precis, încă din faza precontractuală, cu privire la:
a) preţurile practicate în piaţă pentru tipul de imobil ce urmează a face obiectul intermedierii imobiliare, conform informaţiilor existente în baza de date a agenţiei imobiliare;
b) deficienţe si alte inconveniente cunoscute de agenţia imobiliară sau pe care în mod rezonabil putea să le cunoască, incluzând surse de zgomot, umezeală, poluare, miros, pericol de inundaţii sau surpări, organizarea în apropiere a unor manifestări populare periodi-ce, istoricul terenului sau al clădirii, posibile dezavantaje ale vecinătăţilor;
c) nivelul comisionului practicat de agenţia imobiliară;
d) situaţia juridică a imobilului;
e) nivelul estimativ al costurilor ce urmează să fie suportate de consumator, pentru obţinerea documentelor si întocmirea actelor necesare încheierii contractului.
Clauzele obligatorii în contracte. Contractul de intermediere imobiliară va cuprinde cel puţin următoarele elemente:
a) datele de identificare a părţilor;
b) obiectul contractului/natura serviciului prestat;
c) preţul solicitat de proprietar, pe care este dispus să îl plătească cumpărătorul;
d) termenul de valabilitate a contractului;
e) condiţiile în care contractul poate fi denunţat unilateral;
f) condiţiile în care contractul poate fi reziliat;
g) nivelul maxim al comisionului datorat de consumator agenţiei imobiliare pentru contractul ce urmează să se încheie;
h) clauza de exclusivitate, în cazul în care aceasta a fost acceptată de părţi;
i) precizarea situaţiilor în care consumatorul datorează comision agenţiei imobiliare;
j) drepturile si obligaţiile părţilor;
k) situaţiile de forţă majoră;
l) data încheierii contractului.
Contractele de intermediere imobiliară în care consumatorul are calitatea de potenţial cumpărător vor conţine, în plus, următoarele elemente:
1. caracteristicile generale ale imobilului, care pot influenţa decizia de cumpărare, incluzând nivelul de finisare, dimensiuni, vechime si poziţionarea faţă de punctele cardinale;
2. tarifele pentru serviciile prestate.
Clauze interzise. Multe agenţii imobiliare au clauze abuzive stipulate în contracte, prin care îi obligă pe consumatorii care se răzgândesc să plătească sume foarte mari drept penalizare. Ordonanţa dispune că cei care se răzgândesc vor putea fi obligaţi să plătească numai comisionul pe care ar fi trebuit să-l plătească dacă tranzacţia ar fi avut loc.
Contractul de intermediere imobiliară sau alte eventuale contracte accesorii încheiate între consumator si agenţia imobiliară nu pot conţine clauze penale care să oblige consumatorul care nu îsi îndeplineste angajamentele contractuale la plata unei sume mai mari decât onorariul pe care l-ar fi plătit în cazul încheierii tranzacţiei.
De asemenea, într-o serie de situaţii, agenţia imobiliară nu poate solicita din partea consumatorului plata comisionului:
a) când între consumator si agenţia imobiliară nu este încheiat un contract de intermediere;
b) când contractul de vânzare-cumpărare/închiriere nu s-a încheiat;
c) când contractul nu are stipulată clauza de exclusivitate, iar tranzacţia s-a realizat fără participarea agenţiei imobiliare.
Nu se permite plata în avans a comisionului, parţială sau totală, decât cu acordul scris al consumatorului si cu precizarea situaţiilor în care agenţia imobiliară este obligată să înapoieze consumatorului sumele primite în avans.
Buna ziua,
Ma aflu intr-o situatie neplacuta, si anume: am achiziționat un apartament pe care l-am vazut cu 2 agentii, am fost de acord sa achit comision agentului cu care am fost prima data, dar fara factura fiind o suma mai mica.Acum ma judec cu cea de-a doua agentie ca trebuie sa le achit comisionul pentru ap.pe care l-am achiziționat, chestie e ca au fost la prima agentie si cei de acolo le-au zis ca nu am cumpărat prin ei ap., si la ei nu apare in fisa de vizionare acel ap.Eu am acea fisa de vizionare de la prima agenție, unde am achitat si comisionul, iar cei de la agentia cealaltă au o fisa de vizionare unde este trecuta o alta adresa, unde am vizionat ap., este o adresa care a fost inainte, dar s-a schimbat demult.Problema este ca instanta le-a dat castig de cauza si trebuie sa le platesc.Ce se poate face? Ar mai fii niste chestii, cum ar fii: suprafata imobilului este mai mica decat mi-a fost prezentata, in apropiere exista poluare, in apartament este umididate foarte mare plus ganganii.Va rog sa ma ajutati!