In practica, in ceea ce priveste raporturile dintre parti intervenite sub imperiul vechiului Cod civil, una dintre marile discutii era legata de aspectul ca institutia finantatoare instituia, la momentul acordarii creditului, ipoteca doar asupra terenului pe care urmeaza sa fie edificat ansamblul imobiliar iar problema cel mai des intalnita este cea legata de contestarea calitatii de creditor garantat a bancii asupra constructiilor edificate ulterior, dar nefinalizate pentru a putea fi efectuate operatiunile de inregistrare a ipotecii in registrele de carte funciara-avocat bun bucuresti

Spre exemplu, intr-un dosar, contestatorii au solicitat ca in tabelul de creante, sa se precizeze faptul ca ipoteca bancii poarta numai asupra terenului nu si asupra constructiilor, fiind incheiata doar o promisiune de ipotecare viitoare, pe masura edificarii constructiilor, acestia prevalandu-se de dispozitiile art. 1775 C.civ. invocand imposibilitatea instituirii de ipoteci asupra bunurilor viitoare. In realitate, nu este vorba despre instituirea de ipoteci asupra unor bunuri viitoare potrivit art. 1775 invocat de  catre contestatori, ci de cu totul alt temei de drept, respectiv de art. 1777 C.civ., potrivit caruia ipoteca se extinde, de drept, si asupra constructiilor noi ce se edifica pe terenul deja ipotecat.

Astfel, conform dispozitiilor art. 1777 C.civ., ipoteca constituita asupra unui imobil teren se intinde atat asupra acelui teren dar si asupra amelioratiunilor aduse acestuia. In acest fel, ca efect al acestor dispozitii legale, ipoteca se va intinde si asupra extinderilor suprafetei fondului ipotecat, prin fapte naturale (ex. prin aluviune), dar si asupra tuturor lucrurilor unite ca accesorii ale fondului ipotecar potrivit dispozitiilor art. 489 si urm. din Codul civil.

Sintetizand, se va avea in vedere ca amelioratiile care se cuvin creditorului ipotecar in cazul executarii unei ipoteci sunt acele constructii sau imbunatatiri, de orice fel, aduse terenului, reglementate in Codul civil si in doctrina in materia accesiunii. In acest fel, prin efectul dispozitiilor legale regasite in cuprinsul art. 1777 din Codul civil, creditorul ipotecar beneficiaza de sporirea valorii imobilului afectat garantiei.

Cu privire la ipotezele in care art. 1777 din Codul civil devine aplicabil, literatura de specialitate face vorbire de urmatoarele situatii:

Constructiile si cladirile ridicate de debitor asupra unui loc viran ipotecat vor fi incorporate in ipoteca constituita numai pe locul viran, inainte de ridicarea constructiilor;

Ameliorarile sau cladirile executate asupra imobilului ipotecat de un tert detentor, vor fi de asemenea cuprinse in ipoteca.

Astfel, ipoteca se intinde si asupra constructiilor noi, facute de debitor pe terenul ipotecat; ea cuprinde chiar si imbunatatirile facute de un tert fara ca acesta sa aiba drept a pretinde vreo despagubire de la creditorul ipotecar, in caz de urmarire si adjudecare a imobilului.

De asemenea  se  mentioneaza faptul ca  dupa parerea generala si aceea mai juridica in acelasi timp, ipoteca se intinde nu numai asupra amelioratiunilor aduse fondului, dar chiar si asupra construttiilor noi ridicate de debitor pe terenul ipotecat.

In acelasi sens se pronunta si alti autori, dar si  doctrina contemporana, din care se retine ca  in cazul in care imobilul ipotecat creste ca valoare din cauza unor imbunatatiri facute de proprietar, ipoteca se va extinde si asupra acestora in mod automat, nefiind necesara modificarea contractului de ipoteca sau incheierea unuia nou care sa cuprinda si sporul de valoare dobandit de bun in acest fel. De exemplu, ipoteca constituita asupra unui teren viran se va intinde si asupra constructiilor ce se vor ridica ulterior pe acest teren. Asa cum mentionam supra, aceasta problema este foarte clar transata in noul Cod civil, extinderea de drept a ipotecii asupra constructiilor edificate ulterior pe terenul ipotecat fiind expres prevazuta.

Simona Milos