Prin Decizia nr. 675/2013, Tribunalul Dolj a retinut ca, pentru ca instanta sa poata suplini consimtamantul partii care nu-si indeplineste in mod culpabil obligatiile asumate, se impune sa fie indeplinite toate conditiile prevazute de art. 1179 Noul Cod civil privind valabilitatea conventiilor precum si cele specifice contractului de vanzare cumparare raportata la dispozitiile art. 1669 alin 1 Noul Cod civil.
Astfel, potrivit dispozitiilor art. 54 din Lg. 7/1996, pentru ca un astfel de act prin care urmeaza sa se transmita proprietatea , partile sunt obligate sa infatiseze notarului public intreaga documentatie cadastrala, pentru ca ulterior imobilul sa poata fi intabulat in cartea funciara, notarul public fiind obligat sa ceara din oficiu aceasta inscrierea. Or, din lucrarile dosarului raportat la depozitia martorului audiat, a reiesit ca o astfel de documentatie cadastrala nu a fost intocmita de nici una dintre parti astfel ca o eventuala prezenta fizica in fata notarului chiar daca s-ar fi realizat actul nu putea fi incheiat in mod valabil.
Cum si in fata instantei reclamantul a refuzat efectuarea unei astfel de lucrari, (eventual pe cheltuiala paratului ce urma sa fie facuta, daca cadea in pretentii), in speta o expertiza topografie cadastru cu obiectivele stabilite prin incheierea din 16.01.2013, a reiesit neechivoc ca nu se pune, in speta, problema unui refuz nejustificat asa cum a inteles legiuitorul sa prevada prin dispozitiile legale mai sus enuntate.
Mai jos este redat, pe larg, textul Deciziei nr. 675/2013 a Tribunalului Dolj:
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr. 2702/304/2012, reclamantul G. T. C. a solicitat in contradictoriu cu paratul G. I. sa se constate intervenita vanzarea-cumpararea cu privire la o suprafata de teren de 0,13 Ha, cultivata cu vita de vie, situata in extravilanul orasului Segarcea, in T 155, P 22, jud. Dolj.
S-a solicitat de asemenea pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
In motivare, reclamantul a aratat ca la data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare a achitat integral paratei pretul vanzarii de 390 lei si a intrat in posesia terenului ce a facut obiectul conventiei, intelegandu-se cu acesta ca ulterior sa se prezinte la notarul public, in vederea incheierii actului autentic de vanzare cumparare.
Paratul a refuzat insa sa mearga la notar, fapt ce l-a determinat sa introduca prezenta actiune.
Cererea a fost timbrata cu taxa timbru 40 lei si timbru judiciar.
In drept, cererea a fost intemeiata pe dispozitiile art. 111 C.proc.civ. titlul X din Legea nr. 247/2005.
Legal citat, paratul nu s-a prezentat la instanta si nu a inteles sa faca vreo aparare .
In cauza instanta a administrat, la solicitarea reclamantului, proba cu inscrisuri, fiind depuse la dosar in copie: contract de vanzare-cumparare incheiata la data de 02.09.2012 intre reclamant si parat, titlul de proprietate nr.2507- 44321/28.08.1996 , certificat de deces , sesizare pentru deschiderea procedurii succesorale, certificat fiscal nr 123/08.01.2013, de sarcini nr 108242/18.12.2012 si procura speciala de reprezentare a reclamantului in instanta de catre mandatara B. M. .
De asemenea, a fost administrata proba testimoniala cu martora A. G., declaratia acestuia fiind consemnata si atasata la dosarul cauzei (fila 19).
Prin sentinta civila nr. 242 din 13.02.2013 pronuntata de Judecatoria Segarcea in dosarul nr. 2702/304/2012, a fost respinsa actiunea reclamantului G. T. C. in contradictoriu cu paratul G. I., avand ca obiect constatarea intervenirii cu putere de act autentic a vanzarii cumpararii intre reclamant in calitate de cumparator si parat in calitate de vanzator a suprafetei de 0,13 Ha situat in extravilanul orasului Segarcea in T 155, P 22, ca neintemeiata.
Pentru a se pronunta astfel, instanta a retinut urmatoarea situatie de fapt:
La data de 02.09.2012, intre paratul G. I. si reclamantul G. T. C., s-a incheiat un act sub semnatura privata, intitulat “contract de vanzare-cumparare” prin care partile contractante isi exprimau acordul de vointa cu privire la vanzarea, respectiv cumpararea, unui teren in suprafata de 0,13 Ha, situat in extravilanul orasului Segarcea, in T 155 P 22 .
Odata cu incheierea conventiei, promitentul vanzator a primit integral pretul de 390 lei, iar promitentul cumparator a intrat in posesia suprafetei de teren sub nume de proprietar .
Pentru ca instanta sa poata suplini consimtamantul partii care nu-si indeplineste in mod culpabil obligatiile asumate, se impune sa fie indeplinite toate conditiile prevazute de art. 1179 Noul Cod civil privind valabilitatea conventiilor precum si cele specifice contractului de vanzare cumparare raportata la dispozitiile art. 1669 alin 1Noul C civ.
Astfel, potrivit dispozitiilor art. 54 din Lg. 7/1996, pentru ca un astfel de act prin care urmeaza sa se transmita proprietatea , partile sunt obligate sa infatiseze notarului public intreaga documentatie cadastrala, pentru ca ulterior imobilul sa poata fi intabulat in cartea funciara, notarul public fiind obligat sa ceara din oficiu aceasta inscrierea. Ori din lucrarile dosarului raportat la depozitia martorului audiat, a reiesit ca o astfel de documentatie cadastrala nu a fost intocmita de nici una dintre parti astfel ca o eventuala prezenta fizica in fata notarului chiar daca s-ar fi realizat actul nu putea fi incheiat in mod valabil.
Cum si in fata instantei reclamantul a refuzat efectuarea unei astfel de lucrari, ( eventual pe cheltuiala paratului ce urma sa fie facuta, daca cadea in pretentii ), in speta o expertiza topografie cadastru cu obiectivele stabilite prin incheierea din 16.01.2013, a reiesit neechivoc ca nu se pune, in speta, problema unui refuz nejustificat asa cum a inteles legiuitorul sa prevada prin dispozitiile legale mai sus enuntate
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs reclamantul G. T. C.; recurentul a aratat ca sentinta se bazeaza pe o interpretare eronata a probatoriului administrat, deoarece prin inscrisurile la dosar s-a dovedit intervenirea promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare, situatie in care sunt incidente dispozitiile art.1669, alin.1 din Noul Cod Civil; sentinta se bazeaza pe o interpretare eronata a legii, intrucat art.54 din Legea nr.7/1996 nu mentioneaza nimic in legatura cu obligatia partilor de a infatisa documentatia cadastrala, iar reclamantul nu ar fi putut intocmi documentatia, deoarece nu era proprietarul suprafetei de teren; daca in cauza s-ar fi efectuat expertiza, care era inutila, avand in vedere ca terenul era individualizat prin titlul de proprietate al paratului, oricum nu s-ar fi indeplinit conditia existentei documentatiei cadastrale.
Recursul este nefondat.
Critica referitoare la interpretarea eronata a probelor cauzei este lipsita de obiect, intrucat starea de fapt retinuta in considerentele sentintei recurate corespunde sustinerilor din motivarea in fapt a cererii de chemare in judecata, in sensul ca instanta a stabilit ca la data de 02.09.2012 intre reclamant si parat s-a incheiat o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, fiind platit pretul stipulat si fiind predata posesia suprafetei de teren in litigiu.
Considerentul ce a condus la pronuntarea solutiei de respingere a actiunii a fost reprezentat de individualizarea suprafetei de teren ce a constituit obiectul material al conventiei deduse judecatii, iar rezolvarea juridica respectiva, care va fi mentinuta de Tribunal, comporta unele nuantari si precizari, ce vor fi expuse in continuare.
Astfel, se retine ca administrarea unei expertize topometrice in cauza era, intr-adevar, absolut necesara, in vederea individualizarii corecte si riguroase a imobilului teren ce a facut obiectul antecontractului de vanzare-cumparare si ca o astfel de proba este esentiala in dezlegarea unei pricini din categoria acestui tip de actiune civila.
Este nefondata sustinerea recurentului referitoare la inutilitatea expertizei fata de individualizarea terenului de 0,13 ha in titlul de proprietate emis autorului paratului, titlu depus la dosar. Acest titlu a fost emis la data de 28.08 1996 si este un fapt notoriu, demonstrat de jurisprudenta, ca suprafetele inscrise in actele de reconstituire a dreptului de proprietate funciara, intocmite in baza Legii nr.18/1991 si a legilor ulterioare, nu au fost determinate in baza unor masuratori extrem de riguroase si nu corespund, la milimetru, cu realitatea fizica actuala din teren. Prin urmare, o individualizare a suprafetei de teren raportata la numarul de tarla si de parcela din cadastrul agricol si la vecinatatile inscrise in titlul de proprietate este insuficienta pentru validarea unui acord de vointa, pentru autentificarea pe cale judiciara a unei promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare, intrucat ea nu are cum sa corespunda exigentelor de identificare a imobilelor impuse de legiuitor in cadrul circuitului civil dinamic.
In acest sens, se impune o abordare sistematica atat a dispozitiilor Legii nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, cat si a dispozitiilor art. 1669, alin. 1 din Noul Cod Civil la reglementarile continute de Legea nr. 7/1996, intrucat ele reflecta optiunea legiuitorului de a institui o obligatie de verificare a situatiei fizice si juridice imobilului cu privire la care se formeaza acordul de vointa, obligatie ce revine atat partilor, cat si autoritatii care valideaza acordul de vointa si consfinteste transmiterea dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu in altul.
Daca in cadrul procedurii notariale de autentificare a actului de vanzare-cumparare este obligatorie intocmirea documentatiei cadastrale si deschiderea unei carti funciare, in cazul unui litigiu civil intemeiat pe dispozitiile art.1669, alin.1 din Noul Cod Civil sunt operante dispozitiile art.129 alin.1 C.proc.civ, care reglementeaza indatorirea partilor de a urmari desfasurarea si finalizarea procesului in conditiile legii, precum si obligatia acestora de a-si proba pretentiile si apararile. Or, in cadrul acestui tip de actiune, este necesar a se proba nu numai acordul de vointa in sensul temeiului de drept substantial ce poate sta la baza unei solutii de admitere a actiunii, ci si coordonatele concrete in spatiu ale bunului in litigiu, individualizarea exacta a acestuia, fata de existenta reglementarilor legale ce sunt determinante pentru modul in care se transfera drepturile reale dintr-un patrimoniu in altul in cadrul circuitului civil.
Hotararea judecatoreasca pronuntata in aceasta materie, in situatia admiterii actiunii, un efect constitutiv de drepturi, iar efectul constitutiv reclama o finalitate concordanta cu dispozitiile legii cadru in materie, Legea nr.7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, in al carei domeniu de reglementare intra atat identificarea riguroasa a imobilelor ce fac obiectul publicitatii imobiliare, cat si opozabilitatea drepturilor dobandite prin diversele moduri de dobandire consacrate de legea civila, unul dintre acestea fiind contractul de vanzare-cumparare.
Potrivit art.1, alin.1 din Legea nr.7/1996, “cadastrul si cartea funciara formeaza un sistem unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica, de importanta nationala, a tuturor imobilelor de pe intregul teritoriu al tarii”; potrivit art.1, alin.4, “evidenta imobilelor inscrise in planul cadastral si in cartea funciara se realizeaza si se actualizeaza din oficiu la cererea persoanelor interesate sau la initiativa autoritatilor publice”.
De asemenea, potrivit art. 35, alin. 5 din aceeasi lege, “instanta judecatoreasca va transmite, in termen de 3 zile, hotararea ramasa definitiva si irevocabila, constitutiva sau declarativa asupra unui drept real imobiliar, la biroul teritorial in a carui raza de activitate se afla imobilul”.
Totodata, una din atributiile Agentiei Nationale de Cadastru, reglementata de art4, lit.l din lege, este aceea de a aviza tehnic expertizele efectuate de catre expertii judiciari in specialitatea topografie, geodezie si cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitarea instantelor de judecata.
In concluzie, toate reglementarile mentionate reflecta existenta unui sistem de evidenta cadastral-juridica a proprietatilor imobiliare instituit prin norme legale imperative, sistem la care trebuie sa se conecteze orice transfer patrimonial realizat intre doua subiecte de drept; daca in cadrul procedurii necontencioase obligatia de intocmire a documentatiei cadastrale si de inscriere in cartea funciara ii revine proprietarului terenului, in cadrul procedurii contencioase, judiciare, obligatia de individualizare a bunului in litigiu printr-o proba concludenta ii revine reclamantului, conform regulilor procesuale.