Avocat Coltuc : Noi reguli pentru receptia lucrarilor in constructii

Noul Regulament contine modificari importante cu privire la intreg procesul de receptie, cum ar fi: componenta si procedura receptiei, modalitatea de adoptare a hotararilor comisiei de receptie, recomandarile comisiei, precum si data finalizarii receptiei.

Ca element de noutate, Noul Regulament cuprinde si o reglementare expresa a receptiei partiale ce se poate realiza pe parti/obiecte/sectoare din/de constructiei daca acestea sunt distincte sau independente din punct de vedere fizic si functional, coroborand astfel Noul Regulament cu prevederile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii si cu practica din ultimii ani.

1. Receptia la terminarea lucrarilor de construire

Alcatuirea comisiei de receptie la terminarea lucrarilor

Operatiunile premergatoare receptiei la terminarea lucrarilor debuteaza cu notificarea transmisa de executant investitorului prin care primul il informeaza pe investitor cu privire la data terminarii tuturor lucrarilor aferente partilor/obiectelor/sectoarelor din constructie si solicita efectuarea receptiei la terminarea lucrarilor.

Foarte importanta este precizarea din Noul Regulament potrivit careia executantul trebuie sa faca aceasta notificare, in perioada de valabilitate a autorizatiei de construire/desfiintare. Desi in continuare nu se mentioneaza in mod express faptul ca autorizatia de construire trebuie sa fie valabila si la data receptiei la terminarea lucrarilor, consideram ca a fost facut un pas in sensul clarificarii unei dispute din practica referitoare la conditionarea sau nu a receptiei la terminarea lucrarilor de valabilitatea autorizatiei in baza careia au fost efectuate respectivele lucrari.

In 5 zile de la primirea notificarii transmise de executant, investitorul informeaza entitatile implicate in procesul de receptie, urmand ca acestea sa comunice in 10 zile identitatea reprezentantului desemnat de acestea sa participe in comisia de receptie. Investitorul numeste mai apoi comisia de receptie in termen de 3 zile de la primirea comunicarilor de la entitatile implicate in procesul de receptie.

In cazul nerespectarii termenelor de mai sus de catre investitor sau a neprezentarii la data programata pentru intrunirea comisiei de receptie, executantul va repeta notificarea transmisa investitorului, acordand acestuia din urma un termen suplimentar de 10 zile pentru stabilirea unei noi date de convocare a comisiei. Nerespectarea de catre investitor a acestui termen suplimentar da dreptul executantului de a stabili data de intrunire a comisiei de receptie in 10 zile de la expirarea termenului mentionat anterior.

Componenta comisiei de receptie la terminarea lucrarilor

Comisia de receptie la terminarea lucrarilor de construire include, in mod obligatoriu: un reprezentant desemnat de investitor care indeplineste si functia de presedinte al comisiei, un reprezentant al autoritatii administratiei publice care a emis autorizatia de construire/desfiintare si intre 1 si 3 specialisti in domeniul lucrarilor de construire supuse receptiei, altii decat cei implicati in proiectarea/executia respectilor lucrari.

In functie de caracterele specifice ale constructiei, comisia de receptie se completeaza in mod obligatoriu cu:

un reprezentant al Inspectoratului de Stat in Constructii („ISC”), in functie de sursa de finantare a proiectului si categoria de importanta a constructiei;
un reprezentant desemnat de inspectoratele pentru situatii de urgenta judetene/ Bucuresti – Ilfov („ISU”), pentru categoriile de constructii prevazute in Legea nr. 307/2006 privind apararea impotriva incendiilor; coroborarea Noului Regulament cu prevederile Legii nr. 307/2006 clarifica situatiile in care prezenta reprezentantului ISU este necesara la receptie si aliniaza astfel Noul Regulament cu modificarile aduse Legii nr. 307/2006 in cursul anului trecut.
un reprezentant desemnat de catre directiile judetene pentru cultura/Directiei pentru Cultura a Municipiului Bucuresti („Directiile pentru Cultura”), in cazul constructiilor cuprinse in lista monumentelor istorice;
un reprezentant desemnat de catre ordonatorul principal de credite bugetare, in functie de sursa de finantare a proiectului si categoria de importanta a constructiei.

La receptia lucrarilor la terminarea lucrarilor vor participa, in calitate de invitati, si reprezentantii executantului si ai proiectantului. De asemenea, dirigintele de santier autorizat indeplineste calitatea de secretar al comisiei, fara ca acesta sa poata face parte din componenta comisiei de receptie.

Deciziile comisiei de receptie la terminarea lucrarilor

Comisia de receptie la terminarea lucrarilor functioneaza in mod valabil in prezenta a 2/3 dintre membrii acesteia, iar decizia comisiei se ia cu majoritatea membrilor comisiei. In cazul in care membrii comisiei de receptie la terminarea lucrarilor au opinii separate, decizia comisiei se ia cu respectarea punctului de vedere al reprezentantului autoritatii administratiei publice competente care a emis autorizatia de construire/desfiintare.

Cu toate acestea, atunci cand din comisia de receptie fac parte reprezentantii autoritatii administratiei publice care a emis autorizatia de construire/desfiintare si reprezentanti ai ISC, ai Directiilor pentru Cultura sau ai ISU si oricare dintre acestia propune respingerea receptiei, aceasta nu poate fi admisa.

Comisia de receptie la terminarea lucrarilor examineaza, in mod nemijlocit, constructia propusa a fi receptionata, respectarea prevederilor din autorizatia de construire si din avizele/acordurile emise de autoritatile competente, precum si executarea constructiei in conformitate cu prevederile contractului de construire. De asemenea, comisia va verifica si situatia platilor datorate catre ISC si existenta certificatului de performanta energetica.

Chiar daca Noul Regulament nu mai prevede prerogativa comisiei de a recomanda amanarea receptiei la terminarea lucrarilor, aceasta poate totusi sa decida suspendarea receptiei atunci cand constata:

neconformitati, neconcordante, defecte ori deficiente care sunt de natura sa afecteze utilizarea constructiei conform destinatiei sale;
lucrari realizate necorespunzator, nefinalizate sau neexecutate, care pot afecta cerintele fundamentale aplicabile;
vicii a caror remediere este de durata si strict necesara pentru asigurarea utilitatii constructiei conform destinatiei preconizate;
existenta, in mod justificat, a unor suspiciuni rezonabile cu privire la calitatea lucrarilor realizate si necesitatea unor expertize tehnice, incercari si teste suplimentare pentru a le clarifica;
investitorul nu pune la dispozitia comisiei de receptie la terminarea lucrarilor documentele prevazute de Noul Regulament.

In caz de suspendare a receptiei la terminarea lucrarilor, comisia va incheia un proces verbal de suspendare, in care se vor consemna: decizia de suspendare, masurile recomandate in scopul remedierii aspectelor constatate, precum si termenul de remediere, care nu poate depasi 90 de zile de la data incheierii procesului verbal de suspendare. In cazuri exceptionale, acest termen de remediere poate fi prelungit cu o durata suplimentara de pana la 90 de zile.

Comisia de receptie la terminarea lucrarilor decide admiterea receptiei la terminarea lucrarilor in cazul in care nu sunt identificate cauze de suspendare sau, daca au fost identificate, acestea au fost remediate in termenele stabilite.

Comisia de receptie la terminarea lucrarilor decide respingerea receptiei la terminarea lucrarilor in situatia in care:

comisia de receptie nu a putut examina nemijlocit constructia;
executantul nu remediaza aspectele ce au dus la suspendarea receptiei;
nu au fost realizate masurile prevazute in avizul de securitate la incendiu si in documentatia de executie din punct de vedere al prevenirii si al stingerii incendiilor;
se constata vicii care nu pot fi inlaturate si care prin natura lor implica nerealizarea uneia sau a mai multor cerinte fundamentale, caz in care se impun expertize tehnice, reproiectari, refaceri de lucrari si altele;
reprezentantul autoritatii administratiei publice competente care a emis autorizatia de construire/desfiintare, al ISC, al Directiilor pentru Cultura sau al ISU propun respingerea receptiei;
se constata ca lucrarile nu respecta autorizatia de construire.

In conformitate cu decizia comisiei, investitorul aproba admiterea sau respingerea receptiei si semneaza procesul verbal la terminarea lucrarilor in termen de 3 zile de la adoptarea deciziei de catre comisie.

Constructia poate fi data in folosinta dupa indeplinirea cumulativa a urmatoarelor conditii: admiterea de catre investitor a receptiei la terminarea lucrarilor, preluarea constructiei de catre proprietar si obtinerea de catre acesta din urma a autorizatiilor necesare utilizarii constructiei. Este interzisa utilizarea constructiei a carei receptie la terminarea lucrarilor a fost respinsa, pana la finalizarea remedierilor, aceasta fiind pusa in stare de conservare prin grija si pe cheltuiala investitorului.

Data receptiei

Receptia se considera a fi inceputa la data la care comisia de receptie se intruneste si isi incepe activitatea. Data finalizarii receptiei la terminarea lucrarilor este data semnarii de catre investitor a procesului verbal de receptie la terminarea lucrarilor. Tot aceasta va fi si data de la care se va stabili perioada de garantie a lucrarilor din contractul de executie.

Procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor are functionalitate dubla intrucat el serveste si ca document in baza caruia investitorul preia constructia de la executant.

2. Receptia finala

Potrivit Noului Regulament, proprietarul trebuie sa organizeze receptia finala in termen de 10 zile de la data expirarii perioadei de garantie. Potrivit vechii reglementari, termenul era de 15 zile.

Noul Regulament modifica si prevederile privind componenta comisiei de receptiei finala. Astfel, din comisie vor face parte: reprezentantul proprietarului, reprezentantul investitorului (daca acesta nu este proprietarul) si intre 1 si 3 specialisti in domeniul lucrarilor de construire supuse receptiei. Reprezentantii executantului si ai proiectantului vor participa la receptia finala in calitate de invitati.

Ca si in cazul receptiei la terminarea lucrarilor, comisia de receptie finala poate decide suspendarea procesului de receptie finala daca descopera aparitia, in perioada de garantie, a unor vicii, altele decat cele rezultate din exploatarea necorespunzatoare a constructiei, care pot fi inlaturate. Termenul de remediere a acestor vicii se consemneaza intr-un proces verbal si este de maxim 90 de zile, cu posibilitatea prelungirii lui cu o durata suplimentara de pana la 90 de zile in cazuri exceptionale.

Comisia de receptie finala decide admiterea receptiei finale in cazul in care nu se descopera existenta unor vicii, altele decat cele rezultate din exploatarea necorespunzatoare a constructiei, ori, chiar daca acestea au fost identificate, ele au fost inalturate in interiorul termenelor impuse de comisie si lege.

De asemenea, comisia de receptie finala decide respingerea receptiei finale in cazul aparitiei unor vicii, altele decat cele rezultate din exploatarea necorespunzatoare a constructiei, care nu pot fi inlaturate si care prin natura lor implica nerealizarea uneia sau a mai multor cerinte fundamentale, caz in care se impun expertize tehnice, reproiectari, refaceri de lucrari etc.

Comisia de receptie finala prezinta proprietarului procesul verbal de receptie finala, urmand ca, in termen de 3 zile, proprietarul sa aprobe admiterea sau respingerea receptiei si sa semneaze procesul verbal de receptie finala in conformitate cu decizia comisiei. Data finalizarii receptiei finale este data semnarii de catre proprietar a procesului verbal de receptie finala.

Este interzisa utilizarea constructiei a carei receptie finala a fost respinsa din cauza neindeplinirii conditiilor privind cerinta fundamentala – ezistenta mecanica si stabilitate, pana la finalizarea remedierilor de catre executant.

Prevederile Noului Regulament intra in vigoare in termen de 60 de zile de la publicarea in Monitorul Oficial, mai exact la data de 29 iulie 2017.

Este important de mentionat faptul ca prevederile Noului Regulament nu sunt aplicabile constructiilor pentru care receptia la terminarea lucrarilor ori, dupa caz, receptia finala se afla in desfasurare la data intrarii in vigoare a Noului Regulament. In cazul in care in cadrul receptiei la terminarea lucrarilor efectuate potrivit vechilor dispozitii s-a recomandat admiterea receptiei cu obiectii, acele obiectii neremediate in termenele convenite sunt considerate neconformitati (in sensul Noului Regulament). Intr-o atare situatie, receptia finala se va realiza potrivit Noului Regulament, iar neconformitatile neremediate determina suspendarea procesului de receptie finala.