Legea româna privind amenajarea teritoriului a fost revizuita în vederea controlarii dezvoltarii agresive si împiedicarii exceselor care au avut loc în ultimii 19 ani prin fenomenul derogarilor de la documentatiile de urbanism deja aprobate
Ca urmare a adoptarii Ordonantei de Guvern nr. 27/2008, prin care se modifica Legea nr. 350 din 6 iulie 2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul, dezvoltatorii vor constata ca va fi mai dificil sa obtina derogari în vederea dezvoltarii de proiecte imobiliare si reconstructiei celor deja existente. Majoritatea amendamentelor aduse de Ordonanta 27 au intrat în vigoare si deja s-au dovedit a fi controversate.
Printre altele, Ordonanta 27 limiteaza tipurile de modificari care pot fi aduse cu privire la documentatiile de urbanism si amenajare a teritoriului existente si introduce participarea publicului la activitatile de amenajare a teritoriului si de urbanism.
Limitarea modificarilor
Dezvoltatorii doresc adesea sa modifice amenajarea teritoriala existenta, de exemplu pentru a construi cladiri mai înalte sau mai compacte. Începând cu data de 1 septembrie 2008, solicitarile pentru modificarea documentatiilor de urbanism existente vor necesita întocmirea unui PUZ modificat (sau a unui PUZ nou) numai în baza unui aviz prealabil de oportunitate întocmit de structura specializata condusa de arhitectul-sef si aprobat de Consiliul Local sau eliberarea de catre autoritatea locala a unui plan urbanistic detaliat (PUD).
În plus, Ordonanta 27 interzice eliberarea unui PUZ cu scop declarat de promovare a unui anumit proiect de investitii, bazându-se pe principiul ca un PUZ reglementeaza conditiile de amplasare a investitiilor dintr-o anumita zona, indiferent de natura lor sau de beneficiar.
Mai mult, modificarile aduse prin PUZ densitatii permise (astfel cum aceasta se reflecta în coeficientul de utilizare a terenului, sau CUT, definit ca fiind raportul dintre suprafata construita desfasurata si suprafata parcelei) nu pot depasi, în general, mai mult de 20% fata de CUT initial, inclus în planul de urbanism general (PUG). Acest procent poate fi depasit numai la initiativa autoritatii locale competente, în baza unor motive întemeiate. Totusi, în toate cazurile, CUT-ul, având o valoare mai mare de 4, se stabileste numai prin PUG si regulamentul local aferent.
În plus, un PUZ pentru o zona protejata nu mai poate fi modificat printr-un PUZ ulterior eliberat numai pentru o parte a zonei respective. În privinta zonelor protejate sunt admise modificari stabilite prin PUD care nu modifica caracterul general al acestei zone.
În cele din urma, indicii urbanistici mentionati în PUG care puteau fi modificati în trecut prin PUD (ca de exemplu, procentul de ocupare a terenului, sau POT, care reflecta raportul dintre amprenta la sol a cladirii si suprafata parcelei) pot fi modificati acum numai prin PUZ, pentru a carui adoptare este necesar avizul de oportunitate mentionat mai sus.
Autor: Monica Andrei (Avocat Badea Clifford Chance)
Sursa: Saptamana Financiara