Textul legal instituie obligatia in sarcina executorului judecatoresc de a intocmi actul de adjudecare in cuprinsul caruia vor fi indicate denumirea si sediul organului de executare, numele executorului judecatoresc, numarul si data procesului-verbal de licitatie, numele, prenumele si domiciliul sau, dupa caz, denumirea si sediul debitorului, ale tertului dobanditor si ale adjudecatarului, pretul la care s-a vandut si modalitatea de achitare in cazul in care vanzarea s-a facut cu plata in rate, mentiunea, daca este cazul, ca imobilul s-a vandut grevat de drepturile de uzufruct, uz, abitatie sau servitute ori, dupa caz, liber de aceste drepturi, datele de identificare ale imobilului cu aratarea numarului cadastral sau topografic si a numarului de carte funciara, precum si datele de identificare ale fostului proprietar,  la faptul ca actul de adjudecare este titlu de proprietate si ca poate fi inscris in cartea funciara, ca, pentru adjudecatar, constituie titlu executoriu impotriva debitorului sau, dupa caz, a tertului dobanditor, ca si impotriva oricarei persoane care poseda ori detine imobilul adjudecat, fara a putea invoca un drept opozabil in conditiile legii, ca, pentru creditor, actul de adjudecare constituie titlu executoriu impotriva adjudecatarului care nu plateste diferenta de pret, in cazul in care vanzarea s-a facut cu plata pretului in rate, data intocmirii actului de adjudecare, semnatura si stampila executorului judecatoresc, precum si semnatura adjudecatarului, precum si mentiunea ca actul de adjudecare este supus contestatiei la executare in conditiile art. 854 NCPC.

Obsevam ca dispozitiile art. 852 NCPC  prezinta  elementele esentiale ale executarii silite, cu precadere cele referitoare la realizarea efectiva a adjudecarii definitive.

Actul de adjudecare se  intocmeste de catre executorul judecatoresc pe baza procesului-verbal de licitatie la finalizarea adjudecarii si la plata integrala a pretului sau a avansului, in cazul vanzarii bunului cu plata pretului in rate, iar  proprietatea imobilului sau, dupa caz, un alt drept real care a făcut obiectul urmaririi silite, se transmite de la debitor la adjudecatar.

Asadar, actul de adjudecare reprezinta un veritabil act juridic translativ de proprietate, adjudecarea fiind, in realitate, o operatiune de vanzare-cumparare fortata, prin licitatie publica.

In ceea ce priveste denumirea si sediul organului de executare si numele executorului judecatoresc, apreciem ca aceste mentiuni au o deosebita importanta fiind de natura a identifica persoana si calitatea celui care a intocmit actul de executare. Mentionarea sediului unde isi desfasoara activitatea executorul judecatoresc are implicatii asupra determinarii competentei materiala si teritoriala necesara pentru intocmirea  actului de executare silita. Mai mult,  in functie de sediul executorului judecatoresc se poate determina competenta instantei de judecata pentru judecarea si solutionarea contestatiilor la executare. Desi in textul mentionat nu se prevede sanctiunea lipsei elementelor de identificare ale executorului judecatoresc, facem trimitere la art. 838 alin. 2, care sanctioneaza cu nulitatea publicatiile de vanzare in cuprinsul carora sunt omise aceste mentiuni, doar pentru a evidentia importanta precizarii acestora.

Mentiunea privind numarul si data procesului-verbal de licitatie este obligatorie, astfel fiind identificate si verificate in mod concret toate elementele licitatiei in cadrul careia s-a efectuat adjudecarea imobilului in cauza.

Prevederile art. 852 lit d, referitoare  la mentionarea in cuprinsul actului de adjudecare a numelui, prenumelui si a domiciliului sau, dupa caz, a denumirii si sediului debitorului, ale tertului dobanditor si ale adjudecatarului,  sunt de natura a identifica partile raportului executional.  Indicarea domiciliului este necesara pentru determinarea precisa,  corecta a partilor implicate in procedura executionala  precum si pentru comunicarea diferitelor acte de procedura.

Precizarea pretului la care s-a vandut imobilul se justifica avand in vedere ca prin actul de adjudecare se materializeaza o operatiune de  vanzare-cumparare, iar pretul este de esenta vanzarii, fiind obiectul prestatiei cumparatorului(adjudecatarului) si corespunde valorii imobilului adjudecat.

Este important de mentionat daca plata pretului imobilului adjudecat se face in rate, deoarece exista implicatii asupra formalitatilor de intabulare a dreptului de proprietate in cartea funciara. Astfel, in situatia platii pretului in rate, executorul judecatoresc are obligatia de a solicita inscrierea in carte funciara a interdictiei de instrainare a imobilului adjudecat pana la plata integrala a pretului iar debitorul va avea in conditiile art. 2386 pct. 1 NCC, o ipoteca legala asupra imobilului pentru pretul inca neachitat.

Luand in considerare faptul ca actul de adjudecare trebuie sa cuprinda toate elementele esentiale ale procedurii de executare, nu pot fi omise mentiunile referitoare la drepturile reale si alte sarcini care greveaza imobilul adjudecat sau la lipsa acestora. Importanta acestei mentiuni deriva din modul de evaluare al imobilului si pretul de pornire al licitatiei, in conformitate cu disp. art. 836 NCPC. Uzufructul, uzul, dreptul de abitatie , servitutile sau alte drepturi ce pot greva imobilul se exercita  împotriva  adjudecatarului in calitate de continuator al fostului proprietar, afara numai daca adjudecarea s-a facut in conditiile art.845 alin.7 NCPC.

Avand in vedere, astfel cum am mentionat anterior, ca adjudecarea este o operatiune de vanzare-cumparare, avand ca obiect un imobil, indicarea elementelor precum numarul cadastral sau topografic, numarul de carte funciara si numele fostului proprietar sunt pe deplin justificate, fiind de natura a  individualiza imobilul.Aceste mentiuni sunt utile si la inscrierea la cartea funciara a acestor acte.

Un element important in redactarea actului de adjudecare il reprezinta  mentiunea ca acesta constituie titlu de proprietate, imprejurare care inlatura orice posibila controversa referitoare la natura sa juridica. In sprijinul acestei dispozitii sunt si alte articole, respectiv art. 853 NCPC, conform cu care “un exemplar de pe actul de adjudecare se va preda adjudecatarului spre a-i servi ca titlu de proprietate[…]” dar si prevederile art. 856 NCPC.

Momentul intocmirii actului de adjudecare, care coincide cu finalizarea licitatiei, reprezinta momentul de la care actul de adjudecare se constituie titlu de proprietate, acesta urmand a fi inscris in documentele de publicitate imobiliara. Aceasta inscriere are caracter provizoriu, urmand ca dreptul de proprietate al adjudecatarului sa fie intabulat numai daca nu s-a formulat contestatie in termenul de o luna prevazut de art. 854 alin 1 NCPC sau daca aceasta a fost respinsa prin hotarare definitiva a instantei in conditiile art. 855 NCPC. De mentionat ca, incepand cu  data inscrierii actului de adjudecare in documentele de publicitate imobiliara incepe sa curga si termenul de prescriptie de 3 ani pentru o eventuala cerere de evictiune conform dispozitiilor art. 859 alin. 2 NCPC.

Potrivit prevederilor alineatului i art. 852, actul de adjudecare trebuie sa contina mentiunea ca pentru adjudecatar, acesta constituie titlu executoriu impotriva debitorului sau, dupa caz, a tertului dobanditor, ca si impotriva oricarei persoane care poseda ori detine imobilul adjudecat, fara a putea invoca un drept opozabil in conditiile legii. Deci, in situatia in care imobilul se afla in posesia debitorului sau a altei persoane, iar aceasta refuza predarea voluntara, in virtutea fortei executorii a actului de adjudecare, adjudecatarul poate solicita evacuarea din imobil, fara a fi necesar a se obtine o hotarare judecatoreasca in acest sens.

Prin dispozitia cuprinsa in art. 852 alin. J, legiuitorul a inteles sa protejeze creditorul, actul de adjudecare constituindu-se drept titlu executoriu impotriva adjudecatarului care nu plateste diferenta de pret, in cazul in care vanzarea s-a facut cu plata pretului in rate. Executorul judecătoresc este obligat sa  predea creditorului urmaritor un exemplar al actului de adjudecare, care ii va servi drept titlu executoriu împotriva cumparatorului, daca acesta nu plateste diferenţa de preţ.

Acelasi text cuprinde in alineatul urmator si alte elemente necesare a se  regasi in cuprinsul actului de adjudecare. Data intocmirii actului de adjudecare prezinta relevanta sub mai multe aspecte: daca redactarea acestuia s-a efectuat dupa finalizarea licitatiei si dupa plata integrala pretului sau dupa caz, a avansului in cazul vanzarii in rate si daca la acel moment exista in curs de judecata vreun litigiu in legatura cu imobilul adjudecat.

De exemplu, daca se va putea dovedi ca actul de adjudecare a fost intocmit inainte de plata pretului, cel interesat va putea obtine anularea actului.

De asemenea, daca se va constata ca la data intocmirii actului de adjudecare, era notata in cartea funciara şi in curs de judecata o actiune civila avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a doua contracte de vanzare-cumparare succesive privind imobilul litigios, adjudecatarul nu se situeaza in pozitia de subdobanditor de  buna-credinta deoarece se prezuma ca acesta cunoastea la momentul adjudecarii natura litigioasa a imobilului, fiindu-i opozabila notarea în cartea funciara a acţiunii în nulitatea titlului debitoarei (vanzatoare). Astfel, în lumina Noului Cod de Procedură Civilă,  riscul adjudecatarului unui imobil de a pierde dreptul de proprietate asupra bunului subzistă doar daca se va constata de catre instanta de judecata investita ca acesta a fost de rea-credinta la momentul adjudecarii imobilului.

In ceea ce priveste existenta semnaturii si a stampilei executorului judecatoresc, precum si a semnaturii adjudecatarului pe actul de adjudecare, apreciem ca acestea sunt necesare pentru a se stabili cu exactitate daca persoana care a emis actul avea sau nu calitatea ceruta de lege pentru intocmirea acestuia si de asemenea permite identificarea adjudecatarului si a calitatii de cumparator.

Ultimul alineat al art. 852 NCPC constituie un element introdus prin Noul Cod de Procedura Civila, aceste dispozitii neavand corespondent in anteriorul  Cod de procedura civila. Situatia practica a condus la introducerea unei astfel de prevederi cu scopul de a elimina orice controverse cu privire la modalitatea de contestare a actului de adjudecare.

Spre deosebire de reglementarea din codul anterior, in sistemul Noului Cod de Procedura Civila, licitatia si adjudecarea imobilului asigura numai o dobandire provizorie in folosul adjudecatarului, pentru a da posibilitatea debitorului, tertului dobanditor si oricarei alte persoane interesate de a ataca, pe cale de contestatie la executare, actul de adjudecare, in cazul in care vanzarea le-ar fi prejudiciabila. In cazul in care actul de adjudecare este anulat, executorul judecatoresc ca continua urmarirea silita de la actul desfiintat si va solicita din oficiu ca inscrierea provizorie sa fie radiata.

Textul de lege mentionat nu prevede expres sanctiunea ce intervine in cazul in care una dintre mentiunile indicate la lit. a- l ar fi omise, astfel incat nulitatea actului va putea fi pronuntata numai daca persoana interesata va face dovada vatamarii produse prin aceasta omisiune in conditiile art. 175 NCPC.