Legislatia noastra este însa foarte ambigua si nepregatita pentru o asemenea „miscare”. Dispozitiile legale care ar putea reglementa aceste vânzari sunt extrem de interpretabile, existând o diversitate de opinii juridice fata de mai
multe aspecte, ceea ce înseamna o anumita doza de nesiguranta la astfel de achizitii.
Sub aspect juridic, vânzarea imobilelor cu plata în rate este un contract de vânzare-cumparare, pentru care partile au convenit ca plata sa se faca esalonat. La prima vedere pare simplu.
Î n virtutea principiului libertatii contractuale, oricine are dreptul sa faca o astfel de vânzare. Însa faptul ca este vorba de imobile ridica o serie de dileme pentru specialistii în drept.
Mai întâi, sta sub semnul întrebarii daca vânzarile de imobile practicate de dezvoltatori sunt raporturi civile sau fapte de comert. În functie de aceasta prima încadrare, urmeaza stabilirea dispozitiilor aplicabile în ceea ce priveste nivelul dobânzilor. Pe de alta parte, este destul de incert daca dezvoltatorii desfasoara sau nu o activitate de creditare. Pentru ca, daca este activitate de creditare, vânzarea poate fi nula de drept.
Vånzarea imobiliara este raport civil sau comercial?
O prima diferenta de opinii se refera la calificarea vânzarii-cumpararii comerciale de imobile drept operatiune civila sau comerciala. Încadrarea într-o categorie sau alta este foarte importanta pentru a determina legislatia aplicabila în privinta dobânzilor.
În conceptia codului comercial român, vânzarea-cumpararea bunurilor imobile (cladiri, terenuri) este întotdeauna o operatiune civila, chiar daca este facuta de catre comercianti. Totusi, aceasta este o conceptie învechita, si instantele judecatoresti tind sa consacre jurisprudenta potrivit careia vânzarea-cumpararea bunurilor imobile reprezinta operatiuni comerciale, daca imobilul face parte din fondul de comert sau este destinat unei activitati comerciale. Respectivele dispozitii din codul comercial, care dateaza din 1887, ar fi cazute în desuetudine în raport cu comertul modern. Astazi, ar fi o contradictie în termeni sa se considere faptul ca un dezvoltator imobiliar nu desfasoara acte de comert atunci când vinde imobile, cu atât mai mult cu cât acesta este obiectul de activitate al societatii comerciale. Dar acestea sunt doar opinii. La un eventual proces, nu se stie ce vor considera instantele. Depinde la ce judecator nimeresti.
Majoritatea tarilor europene au modificat aceste reglementari înca din anii ’70 si au stabilit clar ca în astfel de conditii vânzarea-cumpararea imobiliara este un act de comert. Însa, la noi, legea a ramas aceeasi ca în secolul XIX si interpretarea este riscanta pentru ca lumea juridica (mai ales judecatorii) este înca destul de conservatoare.
Problema este însa ca în practica judiciara exista controverse chiar si asupra faptului daca imobilele pot sau nu sa faca parte din fondul de comert. Majoritatea specialistilor considera ca pot face parte din fondul de comert, însa mai sunt si cei care considera ca tranzactiile imobiliare sunt excluse de la orice calificare comerciala. În orice caz, codul comercial nu defineste fondul de comert si toate aceste opinii provin din diferite interpretari sistematice si per a contrario ale legislatiei comerciale. si aici depinde la ce judecator nimeresti.
Sursa: Saptamana Financiara