Ghidul Juridic Al Asociatiilor de Proprietari

Ce reprezinta Asociatia de Proprietari?

Asociatia de Proprietari este forma juridica de organizare si de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor unui condominium, recunoscuta de lege.

Prin condominium sau cladire sau bloc de locuinte se intelege o proprietate imobiliara formata din apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta (proprietatea individuala) si proprietatea comuna indiviza, aferenta in cota-parte fiecareia dintre proprietatile individuale si de care nu poate fi separata.

Proprietatea individuala si proprietatea comuna aferente fiecarui proprietar constituie o unitate imobiliara in cadrul condominiumului.

Asociatia de Proprietari devine, prin sentinta judecatoreasca, persoana juridicacu caracter non-profit. Non-profit inseamna ca sumele provenite din venituri (dobanzi bancare, inchirieri spatii/elemente din proprietatea comuna, profit din activitati lucrative, sponsorizari, subventii, finantari nerambursabile, penalizari etc.) se folosesc numai pentru imbunatatirea sau repararea proprietatii comune, pentru dezvoltarea condominiumului, pentru remunerarea membrilor activi, pentru investitii in scopurile asociatiei etc., in functie de hotararile adunarii generale a proprietarilor, membri ai asociatiei.

Pentru simplitate si eficienta manageriala este bine ca Asociatia de Proprietari sa se constituie pe o scara sau tronson de cladire, in conditiile in care proprietatea comuna este delimitata (proprietarilor unei scari nu le apartin elemente din proprietatea comuna aferenta celorlalte scari). Acolo unde numarul proprietarilor este sub 20, Asociatia de Proprietari se va constitui fie pe grupe de cladiri (scari) cu minim 3 proprietari, fie pentru minim 3 proprietari conform O.G. nr. 26/2000 (art. 4).

Ce avantaje confera, dupa infiintare, Asociatia de Proprietari?

Cu exceptia aspectului privind necesitatea infiintarii Asociatiei de Proprietari ca obligatie a proprietarilor pentru propria lor proprietate, aceasta unica forma de organizare mai confera si urmatoarele avantaje, unele stabilite prin prevederi legale:

1. Calitatea de persoana juridica cu drepturi depline in fata oricarei institutii publice de stat sau private;
2. Scutire de impozit pe veniturile obtinute de asociatie din inchirieri ale spatiilor comune, din activitati economice de orice natura etc., in conditiile legii;
3. Scutire la plata T.V.A. pentru activitatile desfasurate de asociatia de proprietari;
4. Scutire la plata taxei judiciare de timbru pentru actiunile in instanta impotriva restantierilor;
5. Scutire la plata taxei judiciare de timbru pentru actiunile in instanta impotriva furnizorilor de servicii publice (RADET etc.) privind respectarea drepturilor consumatorilor;
6. Privilegiu imobiliar asupra bunurilor mobile si imobile ale restantierilor, la judecatorie, astfel incat la data vanzarii apartamentelor/spatiilor aceasta operatiune sa nu se poata face decat dupa achitarea datoriilor catre asociatie;
7. Negocierea directa a contractelor de furnizare si intermedierea serviciilor publice de utilitati;
8. Aplicarea unui sistem propriu de penalizari, aducator de venituri, compensatoare pierderilor, pentru asociatie;
9. Eliminarea fraudelor financiar-contabile si a muncii la „negru”;
10. Obtinerea de credite avantajoase, cu dobanda subventionata, pentru lucrari de reabilitare, consolidare, modernizare;
11. Obtinere de finantari nerambursabile pentru proiecte in cadrul asociatiei de proprietari;
12. Posibilitatea deschiderii de conturi la orice banca;
13. Posibilitatea retribuirii tuturor celor care se implica in activitati practice sau cu raspundere in cadrul asociatiei;
14. Posibilitatea initierii de catre proprietari a unor afaceri in numele asociatiei de proprietari;
15. Aplicarea unor programe sociale de sprijinire a persoanelor cu dificultati financiare;
16. Posibilitatea contorizarii individuale a consumurilor de apa, gaze etc.;
17. Posibilitatea asociatiei de a deveni intermediar de servicii publice si colector de taxe si impozite locale, activitati aducatoare de venituri;
18. Posibilitatea concesionarii/inchirierii spatiilor verzi din jurul cladirii s.a.

Ce inseamna neasocierea ca proprietari, neanfiintarea Asociatiei de Proprietari?

1. Cel mai mare dezavantaj il reprezinta modul de reprezentare a proprietarilor in orice problema privind proprietatea comuna: intretinerea si exploatarea cladirii, contracte, servicii, plati, modul de lucru etc. Mai exact pentru oricare dintre problemele privind proprietatea comuna va fi obligatoriu ca toti proprietarii sa imputerniceasca, de fiecare data, prin procura notariala, o persoana care sa le reprezinte interesele. Acest aspect impune timp si bani din partea proprietarilor. Altfel orice masura luata de o persoana fara acordul legal al proprietarului reprezinta un risc mare pentru aceasta.

IMPORTANT ! A nu se confunda cele precizate mai sus cu gestionarea facturilor primite de la furnizorii de servicii pentru ca acestia nu vor solicita, decat in anumite situatii speciale, prevazute prin lege, prezentarea unui document din care sa reiasa calitatea de reprezentant legal al proprietarilor atata timp cat � au de incasat de la proprietari sume de bani, chiar le poate fi convenabil un mod haotic de reprezentare din punct de vedere juridic.

2. Obligatiile de plata a cotelor de contributie la cheltuielile privind consumurile si cele pentru proprietatea comuna nu se elimina, din contra ele pot genera, din cauza lipsei de organizare, alte cheltuieli; de asemenea obligatiile si responsabilitatile legale asupra propriei proprietati (individuala + comuna) sunt aceleasi, chiar mai greu de indeplinit.
3. Proprietarii care nu accepta ideea asocierii ca proprietari, in scopul propriei proprietati, nu pot beneficia de drepturi materiale si banesti rezultate din activitatile economice ale asociatiei de proprietari, altele decat cele privind inchirierea spatiilor comune, pentru ca aceste drepturi nu le sunt conferite prin nici o forma juridica; de asemenea, nu pot avea controlul asupra activitatii financiare a asociatiei (contestatii, solicitari rapoarte, dreptul la vot etc.).
4. Activitatea Asociatiei de Proprietari se va desfasura greoi, suferind atat ceilalti proprietari cat si cladirea, generandu-se consecinte asupra propriei proprietati dificil de remediat, cu costuri foarte mari, existand riscul major al pierderii, in timp, a acestei proprietati.
5. Contractele cu furnizorii de servicii vor ramane ca si pana in prezent, sub forma unor simple formalitati, neputandu-se progresa deloc in sensul individualizarii si cresterii calitatii acestor servicii. Exista de asemenea riscul ca noi contracte sa nu poata fi incheiate, din diverse motive de natura juridica.

Deci in aceste conditii … cine suporta consecintele masurate in timp si bani ? Evident … proprietarii.

Pentru a trece cu usurinta si cu deplin succes de acest moment foarte important si decisiv pentru noi, proprietarii din blocurile de locuinte, si pentru cladire in sine, moment ce il reprezinta infiintarea si functionarea ASOCIATIEI DE PROPRIETARI in blocul in care locuim, va recomandam ca intai sa cititi Manualul Asociatiei de Proprietari iar ori de cate ori va loviti de o problema sau … aveti o idee sa deschideti manualul la pagina care se refera la problema respectiva, sau la … idee, conform cuprinsului.

INFIINTARE ASOCIATIE DE PROPRIETARI

Hotărârea privind înfiintarea asociatiei de proprietari poate fi luată cu votul a cel puţin două treimi din numărul proprietarilor prezenţi, dar nu mai puţin de jumătate plus unu din numărul proprietarilor locuinţelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din cadrul clădirii, scării sau tronsonului respectiv, după caz.

În adunarea de constituire se prezintă şi se adoptă statutul asociaţiei de proprietari, în care se vor cuprinde precizări cu privire la:

• denumirea, forma juridica, sediul, durata de funcţionare ale asociaţiei de proprietari;
• scopul şi obiectul de activitate ale asociaţiei de proprietari;
• mijloace materiale şi băneşti de care poate dispune asociaţia de proprietari; venituri şi cheltuieli;
• membrii asociaţiei de proprietari, drepturile şi obligaţiile acestora;
• structura organizatorică, modul de funcţionare, managementul asociaţiei de proprietari;
• repartizarea cheltuielilor asociaţiei de proprietari;
• condiţiile în care se dizolvă asociaţia de proprietari;
• dispoziţii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relaţii contractuale, penalizări, dacă adunarea generală a proprietarilor a adoptat sistemul propriu de penalizări, în condiţiile legii.

ACORD DE ASOCIERE

Acord de asociere

Acordul proprietarilor privind constituirea asociaţiei de proprietari se consemnează într-un proces-verbal întocmit in două exemplare originale, semnate de toţi proprietarii care şi-au dat consimţământul.

Acordul de asociere se redactează pe baza procesului-verbal al adunării de constituire şi va cuprinde numele, prenumele şi domiciliul proprietarilor, individualizarea proprietatii potrivit actului de proprietate, dupa caz, respectiv contractului de vanzare-cumparare, contractului de construire si procesului-verbal de predare-primire, contractului de schimb sau contractului de donatie, enumerarea si descrierea partilor aflate in proprietatea comuna si cota-parte din proprietatea comuna ce revine fiecarui apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decat cea de locuinţă.

ALEGEREA PRESEDINTELUI ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

Alegerea preşedintelui asociaţiei de proprietari

Înfiinţarea asociatiei de proprietari, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari este reglementată prin Legea nr. 230/2007[M. Of. nr. 490/2007], cu modificările şi completările ulterioare. Dispoziţiile acestei legi sunt dezvoltate de către Regulamentul de punere în aplicare a Legii nr. 230/2007 care a fost aprobat prin H.G. nr. 1588/2007[M. Of. nr. 43 din 2008].

Primul preşedinte al asociaţiei de proprietari este ales de către Adunarea generală de constituire a asociaţiei de proprietari care îi stabileşte şi durata mandatului[art. 21 alin. (1) din lege]. Conform art. 21 alin. (3) din lege, „preşedintele asociaţiei de proprietari este fie candidatul care va obţine cel mai mare număr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin voinţa sa şi a majorităţii proprietarilor din cadrul adunării generale”.

Ulterior acestei adunări, alegerea şi revocarea preşedintelui asociaţei se face prin hotărâre a Adunării generale a proprietarilor membri[art. 27 lit. a) din lege].

Aceste adunări sunt compuse din toţi proprietarii membri ai asociaţiei[art. 23 alin. (2) din lege] şi se împart în două categorii: adunările ordinare şi cele extraordinare.

Cele ordinare vor fi convocate fie de către preşedintele asociaţiei, fie de către comitetul executiv al acesteia, cel puţin o dată pe an, în primul trimestru al acesteia, responsabilitatea pentru neconvocare aprţinându-i comitetului executiv, inclusiv preşedintelui asociaţiei[art. 23 alin. (1) şi (3) din lege].

Cele extraordinare pot fi convocate oricând de către comitetul executiv sau de către minimum 20% dintre proprietarii membri ai asociaţiei, cu condiţia existenţei unei situaţii speciale sau de maximă urgenţă[art. 23 alin. (4) din lege].

Proprietarii trebuie să fie informaţi, în scris sau prin afişare într-un loc vizibil, cu privire la data la care va avea loc adunarea generală, indiferent de tipul acesteia, precum şi cu privire la ordinea de zi aprobată pentru aceasta, ordine care poate fi completată prin hotărâre a adunării generale[art. 23 alin. (5) din lege].

Pentru a putea funcţiona, indiferent de tipul adunării, la prima convocare trebuie să fi prezenţi cel puţin 50%+1 din numărul proprietarilor membri, fie personal, fie prin reprezentant legal[art. 24 alin. (1) din lege]. Dacă nu se întruneşte această majoritate, adunarea generală va fi suspendată şi se va proceda la o nouă convocare în termen de cel mult 10 zile de la data primei convocări[art. 24 alin. (2) din lege].

Dacă cea de-a doua procedură de convocare este legal îndeplinită, la termenul stabilit, adunarea generală va putea fi ţinută, indiferent de numărul proprietarilor membri prezenţi[art. 24 alin. (3) din lege].

Hotărârea de alegere a preşedintelui se ia cu votul a 50%+1 din proprietarii membri prezenţi dacă Statutul asociaţiei nu prevede condiţii suplimentare, aceste condiţii neputând aduce atingere condiţiei minime de majoritate stabilită de lege(cea indicată mai sus)[art. 25 alin. (2) din lege].

Această hotărâre se consemenază în Registrul de procese-verbale al asociaţiei şi se comunică, în scris, tuturor proprietarilor[art. 25 alin. (4) din lege], fiind obligatorie pentru toţi proprietarii din condominiul administrat de respectiva asociaţie, indiferent dacă ei sunt sau nu membri ai acesteia şi indiferent dacă ei au participat sau nu la adunarea în care ea a fost adoptată[art. 24 alin. (4) din lege].

Hotărârea de alegere poate fi atacată în justiţie de orice proprietar dacă acesta apreciază că ea este contrară legii, statutului sau acordului de asociere al asociaţiei de proprietari ori este de natură să producă daune intereselor proprietarilor[art. 26 din lege]. Termenul pentru exercitarea acestui drept este de 45 de zile şi curge de la data comunicării hotărârii{art. 26 din lege coroborat cu art. 184 alin. (1) din Legea nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă, republicată[M. Of. nr. 545/2012], cu modificările şi completările ulterioare]}. Competenţa de soluţionare îi aparţine judecătoriei în a cărei circumscripţie se află sediul asociaţiei[art. 94 pct. 1 lit. c) din Legea nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă, republicată, cu modificările şi completările ulterioare].

Durata mandatului preşedintelui asociaţiei, cu excepţia primului, este stabilit de către statutul asociaţiei care este adoptat de către Adunarea generală de constituire[art. 6 alin. (6) lit. e) din H.G. nr. 1588/2007].

ALEGEREA MEMBRILOR DE COMITET

Pentru alegerea membrilor de comitet in cadrul unei Asociatii de Proprietari este necesara adunarea generala ordinara care se convoaca fie de presedintele asociatiei de proprietari, fie de comitetul executiv.

Adunarea generala a asociatiei de proprietari are următoarele atribuţii:

• alege şi revoca din funcţie presedintele, membrii comitetului executiv şi cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociatiei de proprietari;
• adopta, modifica sau revoca hotarari;
• adopta şi modifica bugetul de venituri şi cheltuieli;
• mandateaza comitetul executiv, reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari, pentru angajarea si eliberarea din functie a persoanei care ocupă functia de administrator al imobilului sau a altor angajati ori prestatori, în scopul administrării si bunei funcţionari a clădirii;
• exercita alte atributii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociati.

Comitetul executiv, format dintr-un număr impar de membri alesi de adunarea generală, reprezinta asociatia de proprietari în administrarea si exploatarea clădirii, cu exceptia atributiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietatile individuale, apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta.

Presedintele asociatiei de proprietari este si presedinte al comitetului executiv.

ATRIBUTIILE COMITETULUI EXECUTIV AL ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

Atributiile comitetului executiv al asociatiei de proprietari:

1. a) duce la îndeplinire hotărârile adunării generale şi urmăreşte respectarea prevederilor legale, a statutului şi a acordului de asociere ale asociaţiei de proprietari;
2. b) emite, dacă este cazul, decizii scrise privind regulile pentru ducerea la îndeplinire a hotărârilor adunărilor generale şi pentru respectarea prevederilor legale, a statutului şi a acordului de asociere, precum şi alte decizii ce privesc activitatea asociaţiei de proprietari;
3. c) întocmeşte proiectul bugetului de venituri şi cheltuieli şi pregăteşte desfăşurarea adunărilor generale;
4. d) reglementează folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea părţilor proprietăţii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietăţii comune, în conformitate cu actele normative în vigoare;
5. e) întocmeşte sau propune planuri de măsuri şi activităţi, conform cu responsabilităţile ce le revin, şi urmăreşte realizarea lor;
6. f) supraveghează desfăşurarea tuturor activităţilor din cadrul asociaţiei de proprietari, în mod special situaţia încasărilor şi a plăţilor lunare;
7. g) pentru realizarea scopului şi a activităţilor asociaţiei de proprietari, angajează şi demite personalul necesar, încheie şi reziliază contracte cu persoane fizice/juridice;
8. h) îşi asumă obligaţii, în numele asociaţiei de proprietari sau în numele proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, privind interesele legate de clădire;
9. i) iniţiază sau apără în procese, în numele asociaţiei de proprietari sau în numele proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, interesele legate de clădire;
10. j) stabileşte sistemul propriu de penalizări al asociaţiei de proprietari pentru restanţele afişate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale;
11. k) avizează documentele asociaţiei de proprietari;
12. l) asigură completarea la zi a cărţii tehnice a construcţiei;
13. m) asigură urmărirea comportării în timp a construcţiei, pe toată durata de existenţă a acesteia;
14. n) gestionează situaţiile excepţionale şi de criză;
15. o) exercită alte atribuţii care i-au fost conferite prin hotărârile adunării generale;
16. p) aprobă lunar lista cu cotele de contribuţie la plata cheltuielilor asociaţiei de proprietari, conform hotărârii adunării generale;
17. r) stabileşte cotele de participare pe persoană la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul în clădire şi pentru persoanele care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe lună; stabileşte perioada pentru care proprietarii, respectiv chiriaşii, pot solicita în scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoană şi care trebuie să fie de cel puţin 15 zile pe lună, conform hotărârii adunării generale;
18. s) analizează problemele ridicate de membrii asociaţiei de proprietari şi ia măsuri pentru rezolvarea acestora, conform hotărârii adunării generale;

ş) ia toate măsurile pentru aducerea la starea dinaintea producerii evenimentului a zonei în care se efectuează reparaţii la părţile comune, urmând ca sumele aferente reparaţiilor respective să fie suportate de toţi proprietarii, proporţional cu cota indiviză.

HOTARARILE ASOCIATIE DE PROPRIETARI

Hotararile Asociatiei

Asociaţia de proprietari adoptă hotărâri în adunarea generală, care se ţine obligatoriu cel putin o dată pe an, de regulă, în primul trimestru, şi la care au dreptul şi obligaţia să participe toţi membrii săi.

Adunarea generală este alcătuită din toţi membrii asociaţiei de proprietari.

Pentru situaţii speciale, adunarea generala a asociaţiei de proprietari poate fi convocată oricând de către comitetul executiv sau de către membri ai asociaţiei care deţin în total cel putin 20% din cotele de proprietate.

Asociaţia de proprietari poate adopta hotărâri, dacă majoritatea membrilor sunt prezenţi personal sau prin reprezentant.

Dacă nu este întrunit cvorumul, adunarea va fi suspendată si reconvocată.

La adunarea reconvocată, dacă există dovada că toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi, hotărârile pot fi adoptate prin votul majorităţii membrilor prezenţi.

Dovada convocării membrilor asociaţiei de proprietari se face cu afişul de la avizierul asociaţiei de proprietari şi convocatorul semnat de aceştia.

Hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari privind buna întreţinere şi exploatare a condominiului sunt obligatorii şi pentru proprietarii din acelaşi condominiu care nu sunt membri ai asociaţiei.

Pentru adoptarea hotărârilor asociaţiei de proprietari se vor avea în vedere următoarele:

• votul fiecărui proprietar are o pondere egală cu cota-parte din proprietatea comună;
• proprietarul poate fi reprezentat de un membru al familiei sau de un alt reprezentant care are o împuternicire semnată de proprietarul în numele căruia votează;
• un membru al asociaţiei de proprietari poate reprezenta cel mult încă un membru absent, prin împuternicire scrisă;
• în cazul unui vot paritar, votul preşedintelui este decisiv.

MODUL DE CALCUL AL PENALIZARILOR DE INTARZIERE

Modul de calcul al penalităţilor de întârziere

Această problemă este reglementată prin Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari[M. Of. nr. 490/2007], cu modificările şi completările ulterioare. Dispoziţiile acestei legi sunt dezvoltate de către Regulamentul de punere în aplicare a Legii nr. 230/2007 care a fost aprobat prin H.G. nr. 1588/2007[M. Of. nr. 43 din 2008].

Conform art. 47 alin. (1) din această lege, „asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată” însă „penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat”. Această ultimă dispoziţie limitează libertatea de decizie a asociaţiilor de proprietari în ceea ce priveşte cota maximă ce poate fi aplicată sumelor datorate, precum şi cunatumul maxim al penalităţii.

Alin. (2) al aceluiaşi articol stabileşte următoarele: „termenul de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, afişate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice”.

De exemplu, lista de plată se afişează pe data de 10 ale lunii. Statutul asociaţiei prevede faptul că plata trebuie să se facă în termen de 20 de zile calendaristice de la data afişării.

Conform art. 2551 din Legea nr. 287 din 2009 privind Codul civil, republicată[M. Of. nr. 505/2011], cu modificările ulterioare, „durata termenelor, fără deosebire de natura şi izvorul lor, se calculează potrivit regulilor stabilite de prezentul titlu”.

Modul de calcul al termenelor stabilite pe zile este reglementat de art. 2533 din acest act normativ, articol care are următorul conţinut:

„(1) Când termenul se stabileşte pe zile, nu se ia în calcul prima şi ultima zi a termenului.

(2) Termenul se va împlini la ora 24,00 a ultimei zile.

(3) Cu toate acestea, dacă este vorba de un act ce trebuie îndeplinit într-un loc de muncă, termenul se va împlini la ora la care încetează programul normal de lucru. Dispoziţiile art. 2.556 rămân aplicabile”.

Rezultă că ultima zi de plată este ziua de 31 a lunii (presupunând că este vorba despre o lună cu 31 de zile).

Unul dintre debitori nu plăteşte în acest termen o datorie de 300 RON.

Rezultă că de la această dată, începe să curgă termenul de 30 de zile. Acesta expiră, conform aceleeaşi dispoziţii legale, pe data de 31 a lunii următoare(presupunând că este vorba tot despre o lună cu 31 de zile).

De la data de 1 a lunii următoare, suma datorată se majorează cu 0,2% pentru fiecare zi, i. e., în situaţia noastră, cu 0,6 RON/zi, suma maximă la care se poate ajunge fiind de 600 RON.

PROCEDURA SI ACTE NECESARE RECUPERARE DEBITE DE CATRE ASOCIATIA DE PROPRIETARI

Cum obținem rezultatele favorabile?

Procedura presupune îndeplinirea următorilor pași:

1. Rezolvarea pe cale amiabilă. În această etapă se fac toate demersurile necesare pentru recuperarea restanţelor, exclusiv pe cale amiabilă (contactare directă, negociere).
2. Rezolvarea în instanţă. În această etapă se demarează procedurile uzuale privind chemarea în instanţă a debitorului-pârât.
3. Executarea silită. Dacă după obţinerea unei hotărâri judecătoreşti datornicii refuză în continuare să achite sumele restante, se apelează la un executor judecătoresc. Această etapă corespunde recuperării debitului care se poate face prin executare silită mobiliară sau imobiliară.

Care sunt actele necesare pentru a demara procedura de recuperare a cotelor de întreţinere?

• Listele de întreţinere ale perioadei aferente lunilor restante;
• Centralizator al cotelor de intretinere;
• Centralizator al penalitatilor de intarziere (daca este cazul);
• Proces-verbal de numire a preşedintelui ;
• Proces-verbal de stabilire a procentului penalizărilor, în cazul în care în care se percep penalizări;
• Proces-verbal cu privire la fonduri, în cazul în care au fost percepute.

LEGISLATIE LA ZI 2014-2015 ASOCIATII DE PROPRIETARI

Legea 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari

CAPITOLUL I: Dispozitii generale, definitii

Articolul 1

Prezenta lege reglementeaza aspectele juridice, economice si tehnice cu privire la infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, precum si modul de administrare si de exploatare a cladirilor de locuinte aflate in proprietatea a cel putin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, inclusiv in cazul celor care au in structura lor si spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta.

Articolul 2

In conditiile art. 1, datorita starii de indiviziune fortata, proprietarii au obligatia sa ia masuri cu privire la drepturile si obligatiile comune ce le revin tuturor asupra proprietatii comune. In acest scop, proprietarii se pot asocia in asociatii de proprietari cu personalitate juridica.

Articolul 3

In sensul prezentei legi, termenii si expresiile de mai jos au urmatoarele semnificatii:

a)cladire-bloc de locuinte-condominiu – proprietatea imobiliara formata din proprietati individuale, definite apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinte, si proprietatea comuna indiviza. Poate fi definit condominiu si un tronson cu una sau mai multe scari, din cadrul cladirii de locuit, in conditiile in care se poate delimita proprietatea comuna;

b)proprietate individuala – apartamentul sau spatiul cu alta destinatie decat aceea de locuinta, parte dintr-o cladire, destinata locuirii sau altor activitati, care impreuna cu cota-parte indiviza din proprietatea comuna constituie o unitate de proprietate imobiliara. Cu exceptia unor situatii pentru care exista alte prevederi exprese in prezenta lege sau in acordul de asociere, dreptul de proprietate asupra unei proprietati individuale dintr-un condominiu trebuie considerat in acelasi mod ca si dreptul de proprietate asupra altor bunuri imobile;

c)proprietate comuna – toate partile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta;

d)proprietate comuna aferenta tronsoanelor sau scarilor care nu poate fi delimitata – cel putin o instalatie pe verticala care alimenteaza in comun tronsoane ori scari sau parti de constructie comune tronsoanelor ori scarilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca pozitie si suprafata;

e)cota-parte indiviza – cota-parte de proprietate care ii revine fiecarei proprietati individuale din proprietatea comuna si este egala cu raportul dintre suprafata utila a proprietatii individuale si totalul suprafetelor utile ale tuturor proprietatilor individuale;

f)proprietar al spatiului, respectiv al apartamentului – persoana fizica sau juridica, de drept public ori de drept privat, care are in proprietate acel spatiu, respectiv apartament, intr-un condominiu;

g)asociatie de proprietari – forma de asociere autonoma si nonprofit a majoritatii proprietarilor dintr-un condominiu;

h)acord de asociere – actul care consfinteste decizia proprietarilor de a se asocia;

i)cheltuieli ale asociatiei de proprietari – cheltuielile sau obligatiile financiare ale asociatiei care sunt legate de exploatarea, reparatia ori intretinerea proprietatii comune, precum si cheltuielile cu serviciile de care beneficiaza proprietarii si care nu sunt facturate individual catre proprietatile individuale;

j)cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari – suma corespunzatoare din cheltuielile asociatiei, pe care fiecare proprietar este obligat sa o plateasca lunar;

k)atestat – actul care dovedeste calitatea de administrator de imobil.

CAPITOLUL II: Infiintarea si inregistrarea asociatiei de proprietari

Articolul 4

(1)Asociatia de proprietari are drept scop administrarea si gestionarea proprietatii comune care, pe langa drepturi, impune obligatii pentru toti proprietarii.

(2)Consecintele neluarii masurilor de organizare si functionare cu privire la administrarea si gestiunea proprietatii comune sunt in raspunderea juridica a tuturor proprietarilor sau a reprezentantilor acestora, dupa caz.

Articolul 5

(1)Asociatia de proprietari se infiinteaza prin acordul scris a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta, din cadrul unei cladiri. Acordul se consemneaza intr-un tabel nominal, anexa la acordul de asociere.

(2)In cladirile de locuinte cu mai multe tronsoane sau scari se pot constitui asociatii de proprietari pe fiecare tronson ori scara in parte numai in conditiile in care nu exista o proprietate comuna aferenta tronsoanelor sau scarilor care nu poate fi delimitata.

(3)Daca este cazul, asociatiile de proprietari infiintate pe scari sau tronsoane de cladire isi reglementeaza intre ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora, printr-o anexa la acordul de asociere.

Articolul 6

(1)Cererea pentru dobandirea personalitatii juridice a asociatiei de proprietari impreuna cu statutul, acordul de asociere si procesul-verbal al adunarii generale de constituire se depun si se inregistreaza la organul financiar local in a carui raza teritoriala se afla cladirea.

(la data 21-ian-2008 Art. 6, alin. (1) din capitolul II reglementat de Art. 7 din capitolul II din Norme Metodologice din 2007 )

(2)Statutul si acordul de asociere se intocmesc in baza prezentei legi.

(3)Acordul de asociere trebuie sa contina:

a)adresa si individualizarea proprietatii individuale, potrivit actului de proprietate;

b)numele si prenumele tuturor proprietarilor;

c)descrierea proprietatii, cuprinzand: descrierea cladirii, structura cladirii, numarul de etaje, numarul de apartamente structurate pe numar de camere, numarul spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta, suprafata terenului aferent cladirii;

d)enumerarea si descrierea partilor aflate in proprietate comuna;

e)cota-parte indiviza ce revine fiecarui proprietar din proprietatea comuna.

(4)Asociatia de proprietari dobandeste personalitate juridica in baza incheierii judecatorului-delegat desemnat la organul financiar local de catre presedintele judecatoriei in a carei circumscriptie teritoriala se afla cladirea.

(5)Incheierea se da fara citarea partilor si este executorie.

(6)Incheierea este supusa numai apelului, in termen de 5 zile de la comunicare. Apelul se judeca cu citarea partilor.

Articolul 7

Inscrierea ulterioara in asociatia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenti la adunarea generala de constituire se face la cererea scrisa a acestora, fara alte formalitati.

Articolul 8

(1)Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este necesar acordul a cel putin 2/3 din numarul proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari.

(2)Orice modificare sau completare se inregistreaza la judecatoria care a emis incheierea judecatoreasca de infiintare, fara alte formalitati.

CAPITOLUL III: Drepturile si obligatiile proprietarilor

Articolul 9

Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au dreptul sa participe, cu drept de vot, la adunarea generala a proprietarilor, sa isi inscrie candidatura, sa candideze, sa aleaga si sa fie alesi in structura organizatorica a asociatiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana in cauza trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu.

Articolul 10

Proprietarii au dreptul sa cunoasca toate aspectele ce tin de activitatea asociatiei si au acces, la cerere, la orice document al acesteia.

Articolul 11

(1)Proprietarul poate aduce imbunatatiri sau modificari proprietatii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de catre autoritatea publica locala a modificarilor constructive, fara a pune in pericol integritatea structurala a cladirii sau a altor proprietati individuale.

(2)Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinatia proprietatii comune fara a obtine mai intai acceptul din partea asociatiei de proprietari.

Articolul 12

Zidurile dintre apartamentele sau spatiile alaturate, care nu fac parte din structura de rezistenta a cladirii si din proprietatea comuna, pot fi reamplasate prin acordul dintre proprietarii apartamentelor sau spatiilor respective, pe baza autorizatiei de modificare a constructiei, eliberata de autoritatea publica locala si cu instiintarea asociatiei. Zidurile dintre apartamente sau spatii si proprietatea comuna care nu fac parte din structura de rezistenta a cladirii pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere, in baza hotararii majoritatii proprietarilor si a autorizatiei de modificare a constructiei, eliberata de autoritatea publica locala.

Articolul 13

Veniturile obtinute din exploatarea proprietatii comune apartin asociatiei de proprietari. Aceste venituri alimenteaza fondurile speciale ale asociatiei de proprietari pentru reparatii si investitii cu privire la proprietatea comuna si nu se platesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum si cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial intr-un raport afisat la avizierul asociatiei de proprietari.

Articolul 14

Proprietarul este obligat sa mentina proprietatea sa individuala, apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta, in stare buna, pe propria cheltuiala. Niciun proprietar nu poate incalca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individuala a celorlalti proprietari din condominiu.

Articolul 15

Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat sa accepte accesul in apartamentul sau in spatiul sau al unui delegat al asociatiei, atunci cand este necesar sa se inspecteze, sa se repare ori sa se inlocuiasca elemente din proprietatea comuna, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spatiu. Fac exceptie cazurile de urgenta, cand accesul se poate face fara preaviz.

Articolul 16

(1)Proprietarii sunt obligati sa ia masuri pentru consolidarea sau modernizarea cladirii, pentru reabilitarea termica si eficienta energetica, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura interventiilor, se va avea in vedere mentinerea aspectului armonios si unitar al intregii cladiri.

(2)In cladirile afectate de seisme, proprietarii au obligatia de a lua de urgenta masuri pentru consolidare, cu sprijinul autoritatii publice locale sau centrale.

Articolul 17

Daca proprietarul unui apartament ori spatiu sau oricare alta persoana care actioneaza in numele sau provoaca daune oricarei parti din proprietatea comuna sau unui alt apartament ori spatiu, respectivul proprietar sau respectiva persoana are obligatia sa repare stricaciunile ori sa plateasca cheltuielile pentru lucrarile de reparatii.

Articolul 18

In cazurile in care in cladirile de locuinte unul dintre proprietari sau chiriasi impiedica, cu buna-stiinta si sub orice forma, folosirea normala a cladirii de locuit, creand prejudicii celorlalti proprietari ori chiriasi, dupa caz, proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita instantei sa hotarasca masurile pentru folosirea normala a cladirii, precum si plata daunelor.

Articolul 19

In cazul spatiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun.

Articolul 20

(1)Proprietarii care isi instraineaza apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta sunt obligati ca la intocmirea formelor de instrainare sa faca dovada achitarii la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.

(2)Notarii publici nu vor autentifica actele de instrainare fara o adeverinta din partea asociatiei de proprietari, care sa reprezinte dovada achitarii la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, eliberata in original sub semnatura presedintelui si a administratorului asociatiei de proprietari, cu precizarea numelui si prenumelui acestora, si cu stampila asociatiei de proprietari. Actele de instrainare incheiate cu nerespectarea acestei obligatii sunt nule de drept.

(3)In cazul existentei unor datorii catre asociatia de proprietari, instrainarea proprietatii se poate face numai daca se introduce in contract o clauza privitoare la preluarea datoriilor de catre cumparator.

CAPITOLUL IV: Organizarea si functionarea asociatiei de proprietari

Articolul 21

(1)La adunarea generala de constituire a asociatiei de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezenti un comitet executiv, format din presedintele asociatiei de proprietari si un cenzor sau o comisie de cenzori, si vor hotari numarul membrilor acestora si durata mandatelor lor. Daca dintre membrii asociatiei de proprietari nu se poate alege un cenzor sau comisia de cenzori, atunci adunarea generala a proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociatiei de proprietari, persoana fizica ori juridica de specialitate, pe baza de contract sau conventie de prestari de servicii.

(2)Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie sa aiba cel putin studii medii si pot depune, daca adunarea generala a asociatiei de proprietari hotaraste astfel, intr-un cont bancar al asociatiei de proprietari, o garantie suficienta si indestulatoare, pe baza unui contract de garantie incheiat in acest sens. Cuantumul garantiei nu poate fi mai mic decat media anuala a totalului cheltuielilor lunare ale asociatiei.

(3)Presedintele asociatiei de proprietari este fie candidatul care va obtine cel mai mare numar de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin vointa sa si a majoritatii proprietarilor din cadrul adunarii generale. Presedintele, in situatii deosebite, poate numi temporar dintre membrii comitetului executiv un vicepresedinte caruia ii poate delega atributiile sale.

Articolul 22

(1)Deponentul garantiei mentionate la art. 21 alin. (2) nu poate dispune in niciun mod de suma depusa drept garantie si nici de dobanda aferenta, decat dupa indeplinirea cumulativa a urmatoarelor conditii: aprobarea descarcarii de gestiune privind exercitiul financiar precedent de catre adunarea generala a membrilor asociatiei de proprietari, precum si incetarea efectelor delegatiei mentionate la art. 21.

(2)In cazul in care se constata de catre reprezentantii asociatiei de proprietari sau de catre proprietarii insisi minusuri in gestiune, asociatia poate dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului in gestiune, direct din contul bancar mentionat la art. 21 alin. (2), cu aprobarea scrisa, expresa, anterioara a adunarii generale, fara a avea nevoie de consimtamantul deponentului garantiei.

Articolul 23

(1)Dupa adunarea generala de constituire a asociatiei de proprietari va avea loc cel putin o data pe an, in primul trimestru, o adunare generala a proprietarilor membri ai asociatiei. Responsabilitatea cu privire la neconvocarea a cel putin unei adunari generale a proprietarilor apartine membrilor comitetului executiv, inclusiv presedintelui asociatiei de proprietari.

(2)Adunarea generala este alcatuita din toti proprietarii membri ai asociatiei de proprietari.

(3)Adunarea generala ordinara se convoaca fie de presedintele asociatiei de proprietari, fie de comitetul executiv.

(4)Pentru situatii speciale sau de maxima urgenta, adunarile generale extraordinare ale asociatiei pot fi convocate oricand de catre comitetul executiv sau de catre cel putin 20% din numarul proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari.

(5)Proprietarii trebuie anuntati, prin afisare la loc vizibil sau pe baza de tabel nominal convocator, asupra oricarei adunari generale a asociatiei de proprietari, cu cel putin 7 zile inainte de data stabilita, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunarii generale. Ordinea de zi anuntata se poate completa prin hotarare a adunarii generale.

Articolul 24

(1)Adunarea generala poate adopta hotarari, daca majoritatea proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari (jumatate plus unu) sunt prezenti personal sau prin reprezentant legal.

(2)Daca la prima convocare nu este intrunit cvorumul necesar de jumatate plus unu, adunarea generala va fi suspendata si reconvocata in termen de maximum 10 zile de la data primei convocari.

(3)La adunarea generala reconvocata, daca exista dovada ca toti membrii asociatiei de proprietari au fost convocati, hotararile pot fi adoptate, indiferent de numarul membrilor prezenti, prin votul majoritatii acestora.

(4)Hotararile adunarii generale a asociatiei de proprietari sunt obligatorii si pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenti la adunarea generala, precum si pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociatiei de proprietari.

Articolul 25

(1)Pentru adoptarea hotararilor in adunarea generala a asociatiei de proprietari, se vor avea in vedere urmatoarele:

a)fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa;

b)pentru hotararile cu privire la stabilirea fondurilor de investitii pentru consolidare, reabilitare si modernizare, votul fiecarui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna;

c)proprietarul poate fi reprezentat in adunarea generala de catre un membru al familiei sau de catre un alt reprezentant care are o imputernicire scrisa si semnata de catre proprietarul in numele caruia voteaza;

d)un membru al asociatiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai multi membri absenti, daca prezinta imputernicire semnata de catre proprietarii in numele carora voteaza;

e)in cazul unui vot paritar, votul presedintelui asociatiei de proprietari este decisiv.

(2)Hotararile adunarilor generale vor fi luate cu votul majoritatii membrilor asociatiei de proprietari prezenti la adunarea generala convocata sau reconvocata, dupa caz. In statutul propriu al asociatiei de proprietari pot fi prevazute si alte conditii, dar nu mai putin de jumatate plus unu din voturile celor prezenti la adunarea generala convocata sau reconvocata.

(3)In situatii exceptionale, hotararile pot fi luate prin acordul scris al majoritatii proprietarilor unei scari sau unui bloc, membri ai asociatiei de proprietari, pentru probleme care ii vizeaza direct, pe baza de tabel nominal.

(4)Hotararile adunarilor generale se consemneaza in registrul de procese-verbale al asociatiei de proprietari, se semneaza de catre toti membrii comitetului executiv si se comunica, in scris, tuturor proprietarilor.

Articolul 26

Daca o hotarare a adunarii generale este contrara legii, statutului sau acordului de asociere a asociatiei de proprietari ori este de natura sa produca daune intereselor proprietarilor, acestia pot ataca in justitie respectiva hotarare, in termen de 45 de zile. Actionarea in justitie nu intrerupe executarea hotararii decat in cazul in care instanta dispune suspendarea acesteia.

Articolul 27

Adunarea generala a proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii:

a)alege si revoca din functie presedintele, membrii comitetului executiv si cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociatiei de proprietari;

b)adopta, modifica sau revoca hotarari;

c)adopta si modifica bugetele de venituri si cheltuieli;

d)mandateaza comitetul executiv reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari pentru angajarea si eliberarea din functie a persoanei care ocupa functia de administrator imobile sau a altor angajati ori prestatori, in scopul administrarii si bunei functionari a cladirii;

e)exercita alte atributii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociati.

Articolul 28

(1)Asociatia de proprietari poate intermedia servicii intre furnizori si proprietarii consumatori, in special cu privire la serviciile publice de utilitati, pe baza unor contracte de prestari de servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile si obligatiile cu privire la serviciul furnizat apartin, pe de o parte, furnizorului si de cealalta parte, proprietarului.

(2)Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utilitati, furnizorul serviciului va actiona impotriva proprietarilor restantieri.

(3)Serviciul de intermediere din partea asociatiei de proprietari consta in: repartizarea facturilor catre proprietari prin lista de plata lunara, incasarea si plata sumelor reprezentand contravaloarea consumului facturat, instiintarea furnizorului cu privire la debitori.

Articolul 29

(1)Cu exceptia atributiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietatile individuale, apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta, comitetul executiv reprezinta asociatia de proprietari in administrarea si exploatarea cladirii.

(2)Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru indeplinirea atributiilor ce ii revin.

Articolul 30

(1)Comitetul executiv, reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari, are urmatoarele atributii:

a)duce la indeplinire hotararile adunarii generale si urmareste respectarea prevederilor legale, a statutului si a acordului de asociere ale asociatiei de proprietari;

b)emite, daca este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la indeplinire a hotararilor adunarilor generale si pentru respectarea prevederilor legale, a statutului si a acordului de asociere, precum si alte decizii ce privesc activitatea din asociatia de proprietari;

c)intocmeste proiectul bugetului de venituri si cheltuieli si pregateste desfasurarea adunarilor generale;

d)reglementeaza folosirea, intretinerea, repararea, inlocuirea si modificarea partilor proprietatii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietatii comune;

e)intocmeste sau propune planuri de masuri si activitati si urmareste realizarea lor;

f)supravegheaza desfasurarea tuturor activitatilor din cadrul asociatiei de proprietari, in mod special situatia incasarilor si platilor lunare;

g)pentru scopul si activitatile asociatiei de proprietari, angajeaza si demite, incheie si reziliaza contracte;

h)isi asuma obligatii, in nume propriu sau in numele proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari, privind interesele legate de cladire;

i)initiaza sau apara in procese, in nume propriu sau in numele proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari, interesele legate de cladire;

j)stabileste sistemul propriu de penalizari ale asociatiei de proprietari pentru restantele afisate pe lista de plata ce privesc cheltuielile asociatiei de proprietari, conform prevederilor legale;

k)avizeaza documentele asociatiei de proprietari;

l)asigura completarea la zi a cartii tehnice a constructiei;

m)asigura urmarirea comportarii in timp a constructiei, pe toata durata de existenta a acesteia;

n)gestioneaza situatiile exceptionale si de criza;

o)exercita alte atributii care i-au fost conferite prin hotararile adunarii generale.

(2)Sedintele comitetului executiv sunt legal intrunite daca jumatate plus unu din numarul membrilor sai sunt prezenti. Sedintele comitetului executiv pot fi convocate de presedintele asociatiei de proprietari sau de jumatate plus unu din numarul membrilor sai.

(3)Deciziile comitetului executiv se consemneaza in registrul de decizii al comitetului executiv.

Articolul 31

(1)Presedintele asociatiei de proprietari reprezinta asociatia in derularea contractelor si isi asuma obligatii in numele acesteia. El reprezinta asociatia de proprietari in relatiile cu tertii, inclusiv in actiunile initiate de asociatie impotriva unui proprietar care nu si-a indeplinit obligatiile fata de asociatie sau in procesele initiate de un proprietar care contesta o hotarare a adunarii generale a proprietarilor.

(2)Presedintele asociatiei de proprietari supravegheaza si urmareste aplicarea hotararilor adunarii generale, respectarea prevederilor statutului si acordului de asociere, precum si aplicarea deciziilor comitetului executiv. Acesta, in functie de situatie, poate propune comitetului executiv sau adunarii generale, dupa caz, masuri impotriva celor care nu respecta regulile, regulamentele, hotararile si deciziile asociatiei de proprietari, conform prevederilor legale si statutare.

Articolul 32

(1)Presedintele asociatiei de proprietari sau membrii comitetului executiv pot fi remunerati pe baza unui contract de mandat, conform hotararii adunarii generale a proprietarilor, la data adoptarii bugetului anual de venituri si cheltuieli.

(2)Pentru neindeplinirea atributiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv presedintele asociatiei de proprietari, raspund personal sau in solidar, dupa caz, in fata legii si a proprietarilor pentru daunele si prejudiciile cauzate proprietarilor in mod deliberat.

Articolul 33

(1)Cenzorul sau comisia de cenzori a asociatiei de proprietari are, in principal, urmatoarele atributii:

a)verifica legalitatea actelor si documentelor, a hotararilor, deciziilor, regulilor si regulamentelor;

b)verifica executia bugetului de venituri si cheltuieli;

c)verifica gestiunea financiar-contabila;

d)cel putin o data pe an, intocmeste si prezinta adunarii generale rapoarte asupra activitatii sale si asupra gestiunii asociatiei de proprietari, propunand masuri.

(2)Cenzorul sau cenzorii alesi ai asociatiei de proprietari pot fi remunerati pe baza unui contract de mandat, conform hotararii adunarii generale a proprietarilor, la data adoptarii bugetului anual de venituri si cheltuieli.

(3)Pentru neindeplinirea atributiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociatiei de proprietari raspund personal sau in solidar, in fata legii si a proprietarilor, pentru daunele si prejudiciile cauzate proprietarilor in mod deliberat.

Articolul 34

(1)Administrarea, intretinerea, investitiile si reparatiile asupra proprietatii comune sunt in sarcina asociatiei de proprietari.

(2)Asociatia de proprietari angajeaza persoane fizice atestate pentru functia de administrator sau incheie contracte cu persoane juridice specializate si autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrarii, intretinerii, investitiilor si reparatiilor asupra proprietatii comune.

CAPITOLUL V: Administrarea in asociatia de proprietari

Articolul 35

(1)Pentru activitatea de administrare care include activitati de administrare tehnica, de contabilitate si casierie, asociatia de proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate pentru functia de administrator de imobile, fie poate incheia contract de administrare cu persoane juridice specializate si autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul asociatiilor de proprietari ori care au ca activitate principala administrarea imobilelor pe baza de tarife sau contract. Administratorilor de imobile li se aplica in mod corespunzator prevederile art. 21 alin. (2) si ale art. 22.

(2)Persoanele fizice pot fi angajate prin incheierea unui contract individual de munca, conform celor stabilite prin negociere directa.

(3)Candidatii pentru functia de administrator de imobile trebuie sa prezinte comitetului executiv al asociatiei de proprietari documentele solicitate, garantiile profesionale si materiale prevazute de lege si trebuie sa nu fi suferit nicio condamnare.

(4)Comitetul executiv adopta decizii asupra cuantumului salariilor, al indemnizatiilor si al eventualelor premieri care se acorda personalului incadrat cu contract individual de munca, precum si asupra valorii si a modalitatilor de contractare, in cazul in care administrarea cladirii este asigurata de persoane juridice, in limita bugetului de venituri si cheltuieli adoptat de adunarea generala a proprietarilor.

(5)De asemenea, comitetul executiv decide si asupra acordarii unor drepturi banesti membrilor asociatiei de proprietari care desfasoara activitati lucrative folositoare acesteia, in limita bugetului de venituri si cheltuieli adoptat de adunarea generala a proprietarilor.

Articolul 36

Administratorul, persoana fizica sau juridica, are, in principal, urmatoarele atributii:

a)prestarea serviciilor in mod profesional;

b)gestionarea bunurilor materiale si a fondurilor banesti;

c)efectuarea formalitatilor necesare in angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea si intretinerea cladirii, derularea si urmarirea realizarii acestor contracte;

d)asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor cu privire la proprietatea comuna;

e)gestionarea modului de indeplinire a obligatiilor cetatenesti ce revin proprietarilor in raport cu autoritatile publice. Obligatiile cetatenesti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea generala a proprietarilor;

f)indeplinirea oricaror alte obligatii expres prevazute de lege.

Articolul 37

Pentru lucrarile privind proprietatea comuna, administratorul, tinand seama de pret, durata de executie si calitate, supune spre analiza, selectie de oferte si aprobare comitetului executiv al asociatiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerintele, in vederea executarii lucrarilor, conform legislatiei in vigoare.

Articolul 38

Pentru protejarea intereselor proprietarilor si ale asociatiei de proprietari impotriva riscurilor aferente activitatii de administrare intr-un condominiu, administratorii de imobile, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, pot incheia polite de asigurare de raspundere civila profesionala. Asigurarea de raspundere civila profesionala nu acopera riscurile cu privire la frauda, inselaciune, deturnare de fonduri infaptuite cu buna-stiinta. Persoanele care nu au calitatea de administrator de imobile nu pot incheia polite de asigurare de raspundere civila profesionala.

Articolul 39

Proprietatea comuna poate fi utilizata de catre terti, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majoritatii proprietarilor membri ai asociatiei si al proprietarilor direct afectati de vecinatate, in baza unui contract de inchiriere, de folosinta sau de concesiune.

Articolul 40

Asociatia de proprietari are obligatia sa ia masuri cu privire la imbunatatirea confortului termic al cladirii.

Articolul 41

Modificarile constructive si utilizarea in alte scopuri a unor parti sau elemente de constructie ale cladirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereti, suspendarea de stalpi, pereti, scari interioare si altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectati si, dupa caz, pe baza unui proiect tehnic intocmit de institutii de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum si cu autorizatia pentru executarea de lucrari, eliberate in conditiile legii.

Articolul 42

Schimbarea destinatiei locuintelor, precum si a spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta fata de destinata initiala, conform proiectului initial al cladirii cu locuinte, se poate face numai cu avizul comitetului executiv si cu acceptul proprietarilor direct afectati cu care se invecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii.

Articolul 43

Pentru lucrari majore cu privire la exploatarea, intretinerea, repararea, consolidarea, reabilitarea si modernizarea proprietatii comune, asociatia de proprietari poate angaja, in numele proprietarilor si cu semnatura lor individuala, credite bancare sau orice alte forme de creditare, conform prevederilor legale.

Articolul 44

Pentru riscurile cu privire la proprietatea comuna, asociatia de proprietari, in numele proprietarilor asociati, poate incheia polite de asigurare.

CAPITOLUL VI: Cheltuielile asociatiei de proprietari

Articolul 45

(1)Anul fiscal al asociatiei de proprietari este anul calendaristic.

(2)Inainte de inceputul urmatorului an fiscal si pentru fiecare an fiscal ce urmeaza, comitetul executiv va pregati si va prezenta proprietarilor in adunarea generala un buget anual de venituri si cheltuieli, suficient pentru a acoperi cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv fondurile necesare organizarii si functionarii acesteia.

(3)Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au obligatia sa aprobe si un fond de reparatii anual, necesar pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune. Comitetul executiv va pregati si va prezenta adunarii generale suma anuala necesara pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimenteaza in avans, in transe lunare egale, prevazute in lista de plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari. Platile pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune se vor face din fondul de reparatii. Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari pot aproba si alte fonduri cu caracter special.

(4)Asociatia de proprietari poate deschide unul sau mai multe conturi la oricare unitate bancara, in conditiile legii.

Articolul 46

Toti proprietarii au obligatia sa plateasca lunar, conform listei de plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari, in avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contributie ce le revine la cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociatia de proprietari.

Articolul 47

Cheltuielile asociatiei de proprietari sunt urmatoarele:

a)cheltuieli pe numar de persoane care locuiesc sau desfasoara activitati in proprietati individuale;

b)cheltuieli pe consumuri individuale;

c)cheltuieli pe cota-parte indiviza, in functie de suprafata utila a proprietatii individuale;

d)cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociatiei de proprietari;

e)cheltuieli pe consumatori tehnici;

f)cheltuieli de alta natura.

Articolul 48

(1)Stabilirea si repartizarea sumei care priveste proprietatea comuna ce revine fiecarui proprietar din cadrul condominiului se fac proportional cu cota-parte indiviza din proprietatea comuna.

(2)Cheltuielile efectuate de asociatia de proprietari pentru plata unor servicii de utilitati publice sau de alta natura, legate de proprietatile individuale din condominiu si care nu se factureaza individual pe fiecare dintre acestea, se repartizeaza dupa acelasi criteriu care a stat la baza emiterii facturii, in conformitate cu prevederile contractului incheiat cu furnizorul respectivului serviciu.

Articolul 49

(1)Asociatia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizari pentru orice suma cu titlu de restanta, afisata pe lista de plata. Penalizarile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de intarziere si se vor aplica numai dupa o perioada de 30 de zile care depaseste termenul stabilit pentru plata, fara ca suma penalizarilor sa poata depasi suma la care s-au aplicat.

(2)Termenul de plata a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, afisate pe lista lunara de plata, este de maximum 20 de zile calendaristice.

(3)Sumele rezultate din aplicarea penalitatilor de intarziere vor face obiectul fondului de penalitati al asociatiei de proprietari si se vor utiliza numai pentru plata penalizarilor impuse asociatiei de proprietari de catre terti si pentru cheltuieli cu reparatiile asupra proprietatii comune sau alte cheltuieli de natura administrativa.

Articolul 50

(1)Asociatia de proprietari are dreptul de a actiona in justitie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.

(2)Actiunea asociatiei de proprietari este scutita de taxa de timbru.

(3)Sentinta data in favoarea asociatiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusa in aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permisa de Codul de procedura civila.

Articolul 51

(1)Asociatia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute.

(2)Privilegiul se inscrie in registrul de publicitate imobiliara al judecatoriei, la cererea presedintelui asociatiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima lista lunara de plata a cotelor de contributie din care rezulta suma datorata cu titlu de restanta. Privilegiul se radiaza la cererea presedintelui asociatiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitantei ori a altui inscris prin care asociatia confirma plata sumei datorate.

(3)Operatiunile de publicitate imobiliara privitoare la privilegiul prevazut la alin. (1) si (2) sunt scutite de taxa de timbru.

CAPITOLUL VII: Raportul dintre administratia publica locala si centrala si asociatiile de proprietari

Articolul 52

(1)Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale sectoarelor municipiului Bucuresti sprijina activitatea asociatiilor de proprietari pentru realizarea scopurilor si sarcinilor ce le revin, in conformitate cu prevederile legale in vigoare.

(2)Consiliile locale organizeaza in cadrul aparatului propriu un compartiment specializat in sprijinirea si indrumarea asociatiilor de proprietari.

Articolul 53

(1)Compartimentele specializate infiintate in cadrul autoritatii publice locale indruma si sprijina proprietarii pentru a se constitui in asociatii de proprietari.

(2)Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale sectoarelor municipiului Bucuresti indruma si sprijina asociatiile de proprietari pentru indeplinirea obligatiilor locale ce le revin asupra proprietatii comune.

Articolul 54

(1)Persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt atestate de catre primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritatii administratiei publice locale, in baza unei hotarari a consiliului local.

(2)Atestatul are drept scop certificarea calitatilor profesionale ale persoanelor care doresc sa practice activitatea de administrare a imobilelor la asociatiile de proprietari.

Articolul 55

Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judetene, respectiv al Consiliului General al Municipiului Bucuresti, exercita controlul asupra activitatii financiar-contabile din cadrul asociatiilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociatiei de proprietari.

CAPITOLUL VIII: Sanctiuni

Articolul 56

(1)Constituie contraventii urmatoarele fapte:

a)neluarea de catre proprietari, de catre asociatia de proprietari sau de catre comitetul executiv al asociatiei de proprietari a tuturor masurilor necesare pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta a cladirii si a instalatiilor comune aferente (ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, de incalzire centrala, de preparare si distribuire a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva, telefonie etc.) pe toata durata existentei acestora;

b)neindeplinirea atributiilor de catre presedinte, membrii comitetului executiv, cenzori, administrator de imobil;

c)neexecutarea de catre proprietar a lucrarilor de intretinere, reparatii sau de inlocuire a elementelor de constructii si instalatii aflate in proprietatea sa individuala, daca aceasta este de natura sa aduca prejudicii celorlalti proprietari;

d)schimbarea de catre proprietar a destinatiei locuintei fara autorizatiile si aprobarile legale;

e)modificarea aspectului proprietatii comune, precum si a elementelor constructive ale cladirii fara aprobarile si autorizatiile legale;

f)neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de catre functionarii publici si personalul angajat al autoritatilor publice locale si centrale, inclusiv personalul regiilor ori al societatilor furnizoare de servicii publice de utilitati, daca fapta nu a fost comisa in astfel de imprejurari incat sa constituie infractiune.

(2)Contraventiile prevazute la alin. (1) se sanctioneaza dupa cum urmeaza:

a)faptele prevazute la lit. a), b) si c) se sanctioneaza cu amenda de la 500 lei la 3.000 lei;

b)fapta prevazuta la lit. d), cu amenda de la 200 lei la 1.000 lei;

c)faptele prevazute la lit. e) si f), cu amenda de la 2.500 lei la 5.000 lei.

(3)Sanctiunile pentru contraventiile prevazute la alin. (1) lit. a)-e) se aplica persoanelor fizice constatate vinovate, iar cea prevazuta la alin. (1) lit. f) functionarilor publici sau personalului angajat al autoritatilor publice, inclusiv personalului regiilor ori societatilor furnizoare de servicii de utilitati publice.

(4)Constatarea contraventiilor prevazute de prezenta lege, facuta la sesizarea oricarei persoane interesate, precum si aplicarea sanctiunilor corespunzatoare se fac de catre persoanele imputernicite de Inspectoratul de Stat in Constructii si de Ministerul Internelor si Reformei Administrative, de primari sau de imputernicitii acestora.

Articolul 57

Prevederile art. 56 referitoare la contraventii se completeaza cu dispozitiile Ordonantei Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contraventiilor, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 180/2002, cu modificarile si completarile ulterioare.

CAPITOLUL IX: Dispozitii tranzitorii si finale

Articolul 58

(1)Institutiile administratiei publice locale ori centrale sau orice alte societati de stat, care detin in proprietate apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta in cladirile de locuinte, au aceleasi drepturi si obligatii ca oricare alt proprietar din condominiu si au obligatia sa mandateze persoane fizice sau juridice pentru a colabora cu asociatia de proprietari.

(2)Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriasul, indiferent de statutul locuintei, precum si nerespectarea obligatiilor contractuale de catre chirias nu absolva proprietarul de la obligatiile sale fata de asociatia de proprietari prevazute in prezenta lege.

Articolul 59

In termen de 60 de zile de la data intrarii in vigoare a prezentei legi, Ministerul Internelor si Reformei Administrative, impreuna cu Ministerul Economiei si Finantelor, Ministerul Muncii, Familiei si Egalitatii de Sanse, Ministerul Transporturilor si Ministerul Justitiei vor elabora si supune spre adoptare Guvernului normele metodologice de punere in aplicare a prevederilor acesteia.

Articolul 60

Prezenta lege intra in vigoare la 30 de zile de la data publicarii in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I.

Articolul 61

La data intrarii in vigoare a prezentei legi se abroga: art. 35 alin. 3, art. 351, art. 36, art. 64, art. 69 si anexa nr. 2 din Legea locuintei nr. 114/1996, republicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 393 din 31 decembrie 1997, cu modificarile si completarile ulterioare, Ordonanta Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 554 din 1 septembrie 2001, aprobata cu modificari prin Legea nr. 234/2002, precum si orice alte dispozitii contrare.

LEGISLATIA COMPLETA (DIRECTA SI INDIRECTA) PENTRU ASOCIATIILE DE PROPRIETARI

Legislatia specifica

Legislatia financiar-contabila, fiscala si contributii sociale

Legislatia serviciilor publice (energie termica, apa si canalizare, salubrizare, gaze)

Legislatia tehnica

Legislatia ajutoarelor sociale

Legislatia muncii, pregatirii profesionale si autorizarii

Legislatia ordinii publice

Legislatia protectiei consumatorilor si cetatenilor

Legislatia administratiei publice

Alte legi utile in domeniu

Recomandam ca fiecare asociatie de proprietari sa detina un dosar cu toate legile si actele normative precizate mai sus! Numai asa veti putea verifica legalitatea si corectitudinea informatiilor pe care le primiti pe diverse cai!

NORME UE PRIVIND ASOCIATIILE DE PROPRIETARI

GHID PRACTIC PRIVIND COPROPRIETATEA ASUPRA CLADIRILOR DE LOCUIT DIN TARILE IN TRANZITIE

NATIUNILE UNITE

New York si Geneva, 2003

NOTA

Simbolurile documentelor Natiunilor Unite sunt formate din majuscule combinate cu figuri. Mentionarea unui astfel de simbol indica o trimitere la un document al Natiunilor Unite.

*

*     *

Denumirile intrebuintate si prezentarea materialului din aceasta publicatie nu implica exprimarea unei opinii a Secretariatului Natiunilor Unite privind statutul legal al unei tari, teritoriu sau oras dintr-o zona, a autoritatilor acestora, sau privind delimitarea frontierelor sau hotarelor lor.

PUBLICATIE A NATIUNILOR UNITE Sales No. E. 03.II.E.20ISBN 92-1-116834-1

Cea mai buna solutie pentru protectia asociatiei de proprietari impotriva restantierilor

PRIVILEGIUL IMOBILIAR

Introducere

Cea mai mare problema in cadrul asociatiilor de proprietari o reprezinta restantierii, indiferent de statutul acestora: nevoiasi sau rau-platnici, privati sau de stat, persoana fizica sau juridica. De multe ori rau-platnicii, si nu numai, ajung in situatia sa-si piarda apartamentele prin executare silita la cererea unui creditor: persoana juridica (banca etc.) sau persoana fizica. In situatia in care conducerea asociatiei de proprietari, fata de care proprietarul restantier are datorii, nu stie despre datoriile pe care respectivul le are si fata de altii, la punerea bunurilor acestuia in executare (apartament), asociatia risca sa nu isi poata recupera sumele restante in acel moment. Astfel, dupa ce apartamentul a fost pus in executare sau a intrat in posesia unui nou proprietar, asociatia, pentru restantele respective, trebuie sa se indrepte in continuare impotriva fostului proprietar doar daca acesta mai are alte bunuri sau este angajat la vreo institutie pentru a se mai putea recupera ceva, noul proprietar neavand nici o obligatie cu privire la datoriile fostului proprietar catre asociatia de proprietari. Practica ne dovedeste ca nu s-au mai putut recupera banii de la fostul proprietar. Pentru a preveni astfel de situatii care sunt in detrimentul tuturor proprietarilor dintr-un imobil, in anul 1999, F.A.P.R. a solicitat si colaborat, la vremea respectiva, cu M.L.P.T.L. (Ministerul Lucrarilor Publice, Transporturilor si Locuintei) propunand Parlamentului Romaniei o modificare legislativa, emitandu-se astfel Legea nr. 145/1999, pentru completarea si modificarea Legii nr. 114/1996. Prin aceasta lege s-a instituit PRIVILEGIUL IMOBILIAR in favoarea asociatiei de proprietari adica printr-o simpla actiune la Judecatoria de teritoriu (sector/localitate) indiferent de actiunea proprietarului sau a vreunui alt creditor al acestuia, asociatia de proprietari are prioritate atunci cand se pune in vanzare/executare apartamentul proprietarului respectiv adica este prima careia i se achita datoriile pe care le avea respectivul proprietar dupa care ce ramane din vanzare se achita celorlalti creditori. Practic prin aceasta actiune, extrem de simpla si ieftina, conducerea asociatiei de proprietari sta linistita si este protejata impotriva oricarei actiuni asupra proprietatii/apartamentului respectiv pana la stingerea datoriei fata de asociatia de proprietari.

Ce trebuie facut

Riscul major care poate aparea oricand daca nu se inscrie privilegiul imobiliar este:

– situatia instrainarii/vanzarii apartamentelor cu restante la cotele de intretinere, fara a se aduce la cunostinta cumparatorului ca acel apartament are datorii catre asociatia de proprietari. In aceasta situatie, in contractul de vanzare-cumparare, se omite cu buna stiinta introducerea clauzei potrivit careia noul proprietar preia datoriile apartamentului respectiv. In cazul in care asociatia de proprietari nu si-a asigurat o protectie pentru recuperarea debitelor, nu se va putea indrepta impotriva noului proprietar pentru a-l obliga la plata datoriilor catre asociatie pentru perioada anterioara incheierii contractului de vanzare-cumparare, ci va putea actiona numai impotriva fostului proprietar. In aceasta situatie suma respectiva practic nu mai poate fi recuperata si va fi suportata cu titlu de „pierdere financiara” de catre toti proprietarii din imobil functie de suprafata utila a apartamentelor (cota-parte indiviza).

De aceea se impune inscrierea privilegiului imobiliar.

Conform pct. 10 din Legea nr. 145/1999, care modifica si completeaza art. 35 din Legea locuintei nr. 114/1996, „asociatia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si a altor spatii, proprietate a membrilor sai, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cote de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari daca acestea reprezinta o restanta de cel putin 3 luni”.

Privilegiul imobiliar se va intabula in partea a III-a a Cartii Funciare, conform procedurii publicitatii imobiliare, la cererea scrisa a presedintelui asociatiei de proprietari si va purta stampila asociatiei de proprietari.

Cererea de inscriere a privilegiului imobiliar, prezentata ca model mai jos, se adreseaza Biroului de Carte Funciara al Judecatoriei in a carei circumscriptie este situat imobilul (sector sau localitate). La cerere se vor anexa, in doua exemplare, extrase/copii de pe listele lunare de plata a cotelor de contributie avand stampila asociatiei de proprietari, din care sa rezulte suma datorata. Cererea poate fi depusa de presedintele asociatiei de proprietari sau de catre o alta persoana imputernicita de acesta (administrator, membru comitet executiv, proprietar, avocat, consilier juridic s.a.), care va atasa procura/imputernicirea, imputernicirea avocatiala sau delegatia de jurisconsult.

Privilegiul este opozabil celorlalti creditori numai de la data indeplinirii formalitatilor de publicitate din cadrul Biroului de Carte Funciara.

Operatiunile privitoare la privilegiu sunt scutite de plata taxei de timbru.

Acest privilegiu opereaza numai dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute.

Privilegiul se radiaza la cererea presedintelui asociatiei de proprietari sau a altei persoane imputernicite de acesta, dar si la cererea proprietarului in baza chitantei sau a altui inscris prin care asociatia confirma plata sumei restante catre asociatia de proprietari.

Executarea silita se va efectua numai in temeiul unei hotarari judecatoresti definitive si irevocabile ori a altui inscris care, potrivit legii, constituie titlu executoriu.

Astfel la actiunea oricarui alt creditor al proprietarului respectiv, prioritate la recuperarea sumelor obtinute prin executarea silita are asociatia de proprietariindiferent de statutul celorlalti creditori: banca, firma, institutie de stat etc.

In plus, daca proprietarul cu datorii vrea sa vanda apartamentul fara stiinta asociatiei acesta nu va putea sa il vanda atata timp cat la Biroul de Carte Funciara apare ca apartamentul are datorii fata de asociatia de proprietari, adica Certificatul de sarcini care se elibereaza obligatoriu la vanzare-cumparare arata ca apartamentul este grevat de sarcini si noul proprietar, in cunostinta de cauza, numai daca doreste va putea prelua obligatoriu si datoriile fostului proprietar prin prevedere expresa in contractul de vanzare-cumparare.

IMPORTANT: Numai prin aceasta procedura, simpla, ieftina si eficace, asociatia de proprietari poate sta fara griji, se poate proteja impotriva sustragerii unui proprietar de la plata obligatiilor pe care le are fata de asociatia de proprietari, indiferent de actiunea acestu

Precizari legislative privind tipul facturilor si chitantelor de plata a intretinerii

HOTARAREA GUVERNULUI Nr. 1.588/19.12.2007

pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari

publicata in M.O. nr. 43 din 18 ianuarie 2008

Art. 22. – (8) In situatia in care asociatia de proprietari angajeaza un casier, acesta raspunde de efectuarea operatiunilor de incasari si plati in numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operatiunilor de casa. La asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla, administratorii de imobile pot cumula si functia de casier.

Pentru incasarile in numerar asociatia de proprietari are obligatia sa emita chitante care vor cuprinde obligatoriu urmatoarele date: numarul de ordine, in baza unei serii, care identifica chitanta in mod unic; data emiterii facturii; denumirea/numele, adresa si codul de inregistrare fiscala ale asociatiei de proprietari pentru care se emite chitanta.

Art. 24. – (2) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipata a cotei ce revine fiecarui proprietar, potrivit hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari, iar reintregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afisate pe lista de plata.

Pentru incasarea fondului de rulment, casierul asociatiei de proprietari elibereaza chitanta personalizata separata.

Art. 11. – Dupa infiintarea asociatiei de proprietari, aceasta se identifica prin denumire, adresa condominiului, incheierea judecatorului-delegat sau orice alt document legal acordat la infiintare si prin codul de identificare fiscala al asociatiei.Actele care emana de la asociatiile de proprietari vor cuprinde atributele de identificare.

Ordinul Ministrului Finantelor Publice nr. 2.226/27.12.2006

privind utilizarea unor formulare financiar-contabile de catre persoanele prevazute la art. 1 din Legea contabilitatii nr. 82/1991, republicata

publicat in M.O. nr. 1.056 din 30.12.2006

– extrase utile asociatiilor de proprietari –

Art. 1. – (1) Incepand din data de 1 ianuarie 2007, continutul minimal obligatoriu pentru formularul de factura [n.n.: si chitanta conform art. 5 alin. (2) din prezentul Ordin] este cel prevazut la art. 155 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare, denumita in continuare Codul fiscal[n.n.: prezentat mai jos].

Art. 4. – (1) Normele de intocmire si utilizare a facturii sunt cele prevazute in anexa nr. 3 care face parte integranta din prezentul ordin si se aplica numai de catre persoanele stabilite in Romania, in conformitate cu prevederile art. 125-1 alin (2) din Codul fiscal.

Art. 5. – (1) Persoanele prevazute la art. 1 din Legea contabilitatii nr. 82/1991, republicata, vor asigura un regim intern de numerotare a facturii in conformitate cu prevederile cuprinse in anexa nr. 4 care face parte integranta din prezentul ordin.

(2) Prevederile alin. (1) se aplica si altor formulare financiar-contabile care stau la baza inregistrarii de venituri, cum ar fi: monetar, chitanta si altele, dupa caz, precum si avizului de insotire a marfii.

Art. 6. – (1) Persoanele care nu au obligatia, in conformitate cu prevederile legale, de a emite factura vor inregistra veniturile realizate zilnic utilizand monetarul,chitanta sau alte documente specifice, dupa caz.

Legea nr. 343/2006 si O.G. nr. 43/2006

pentru modificarea si completarea Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal

publicate in M.O. nr. 662/01.08.2006 cu rectificare in M.O. nr. 765/07.09.2006 si respectiv M.O. nr. 722/23.08.2006

– extrase utile asociatiilor de proprietari –

Art. 155. – (5) Factura [n.n.: si chitanta conform art. 5 alin. (2) din O.M.F.P. nr. 2226/2006 mai sus precizat] cuprinde in mod obligatoriu urmatoarele informatii:

1. a) numarul de ordine, in baza uneia sau mai multor serii, care identifica factura in mod unic;
2. b) data emiterii facturii;
3. c) denumirea/numele, adresa si codul de inregistrare fiscala prevazut la art. 153, dupa caz, ale persoanei juridice care emite factura.

Nota: S-a eliminat obligativitatea de a face facturi si chitante cu regim special la Imprimeria Nationala sau la firmele de specialitate din comert, dar nu s-a eliminatobligativitatea de a personaliza facturile si chitantele prin inscrierea datelor asociatiei (denumirea completa, adresa, autorizatia, codul fiscal), inclusiv inserierea si numerotarea acestora asa cum face Federatia de 2 ani de zile. Nu riscati sa nu respectati legea crezand ce spune x sau y pentru ca amenzile si neplacerile sunt foarte mari (a se vedea prevederile Codului de procedura fiscala cu privire la sanctiuni si amenzi prezentate in continuare).

DEBRANSAREA DE LA SISTEMUL CENTRALIZAT DE INCALZIRE AL BLOCULUI

Incepand cu data de 21 Martie 2007 a intrat in vigoare Legea nr. 325/2006 – legea energiei termice – care simplifica foarte mult debransarea in sensul ca furnizorii de tip RADET nu mai pot sa impuna conditii dupa cum doresc ei.

Concret la Capitolul – Protectia utilizatorului de energie termica – la art. 30 alin. (1) se definesc foarte clar conditiile in care se poate face debransarea si anume:

1. Acordul scris al asociatiei de proprietari. In acest scop asociatia va hotari, o singura data, printr-o adunare generala conditiile pe care trebuie sa le indeplineasca proprietarii care doresc sa se debranseze de la instalatia de caldura a blocului astfel incat interesele de proprietate ale celorlalti proprietari sa nu fie afectate.
2. Acordul vecinilor de apartament (sus, jos, stanga, dreapta). Acordul vecinilor se poate da direct pe cererea aprobata de presedintele asociatiei de proprietari.
3. Anuntarea, in scris, a furnizorului local de caldura inainte cu 30 de zile.

Conditiile pe care le poate impune asociatia si, in special, vecinii de apartament sunt:

1. Realizarea unei surse proprii de incalzire si preparare apa calda cu instalatii si echipamente reglementate legal pe piata romaneasca conform normelor I.S.C.I.R.
2. Contorizare proprie pentru consumul de gaze naturale utilizate pentru incalzirea apartamentului si pentru prepararea apei calde.
3. Contorizare proprie pentru consumul de apa rece pentru toate instalatiile aferente proprietatii.
4. Evacuarea corespunzatoare a reziduurilor toxice rezultate din arderea gazelor naturale.

Daca proprietarul isi asuma si respecta aceste conditii asociatia de proprietari si vecinii nu vor fi afectati si nu au nici un motiv obiectiv si legal sa refuze cererea proprietarului care doreste sa se debranseze.

Debransarea se face, in afara sezonului rece, pe baza de cerere-angajament scrisa catre presedinte cu asumarea, de proprietarul care se debranseaza, a raspunderii totale fata de respectarea conditiilor impuse de asociatie si de vecini de apartament.

Prin cererea aprobata asociatia de proprietari si vecinii nu isi asuma nici o responsabilitate cu privire la lucrarile care se executa (conducta de alimentare cu gaze naturale si instalatia de incalzire a apartamentului care se debranseaza).

In conditiile in care statul roman nu ofera alte conditii cetatenilor acestia au dreptul sa aleaga ceea ce considera ei ca este bun (si nu impus) si sa utilizeze instrumentele economiei de piata pentru a-si asigura in mod individual, la nivel de familie, o viata mai buna.

al vostru avocat COLTUC MARIUS VICENTIU

Avocat specializat protectia consumatorului

www.coltuc.ro

avocat@coltuc.ro

0745150894