Reprezentantul procurorului general, doamna Antonia Constantin, arata ca actiunea pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare nu poate fi decat personala imobiliara, de vreme ce dreptul de creanta ale carui realizare si protectie pe cale judiciara sunt urmarite are ca obiect un imobil, iar competenta teritoriala, fiind alternativa, iar nu exclusiva, in cazul cererilor de chemare in judecata formulate anterior datei de 15 februarie 2013, se va stabili dupa regulile prevazute de art. 5, art. 10 pct. 1 si art. 12 din Codul de procedura civila, pentru actiunile personale, iar nu dupa regulile prevazute de art. 13 din Codul de procedura civila, prin stabilirea competentei teritoriale exclusive in favoarea instantei de la locul situarii bunului imobil.

In concluzie, solicita admiterea recursului in interesul legii si pronuntarea unei decizii prin care sa se asigure interpretarea si aplicarea unitara a legii.

Presedintele completului, doamna judecator dr. Livia Doina Stanciu, constatand ca nu mai sunt alte completari, chestiuni de invocat sau intrebari de formulat din partea membrilor completului, a declarat dezbaterile inchise, iar completul de judecata a ramas in pronuntare asupra recursului in interesul legii.

INALTA CURTE,  deliberand asupra recursului in interesul legii, constata urmatoarele:

1. Problemele de drept ce au generat practica neunitara

Prin recursul in interesul legii formulat de procurorul general al Parchetului de pe langa Inalta Curte de Casatie si Justitie s-a aratat ca nu exista un punct de vedere unitar cu privire la caracterul actiunii in pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare a unui bun imobil si stabilirea competentei teritoriale in judecarea acestei actiuni.

2. Examenul jurisprudential

In urma verificarii jurisprudentei la nivelul intregii tari s-a constatat ca nu exista un punct de vedere unitar cu privire la caracterul actiunii in pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare a unui bun imobil si stabilirea competentei teritoriale in judecarea acestei actiuni.

3. Solutiile pronuntate de instantele judecatoresti

3.1. Intr-o prima opinie s-a considerat ca actiunile analizate sunt actiuni personale imobiliare, intrucat reclamantii urmaresc valorificarea unui drept de creanta, corelativ obligatiei asumate de partea adversa, de a incheia contractul in forma autentica ceruta de lege ad validitatem.

Consecutiv, competenta teritoriala a fost stabilita dupa regulile prevazute in art. 5, art. 10 pct. 1 si art. 12 din Codul de procedura civila (in vigoare la data inceperii procesului), fie in favoarea instantei de la domiciliul ori sediul paratului, fie in favoarea instantei de la locul stabilit prin conventie pentru executarea obligatiei.

In aceasta situatie, competenta teritoriala fiind alternativa, iar nu exclusiva, reclamantului i s-a recunoscut posibilitatea de a alege intre aceste doua instante, deopotriva competente, iar, in masura in care conventia incheiata nu a prevazut locul executarii obligatiei de incheiere a contractului in forma autentica, s-a considerat ca este competenta instanta de la domiciliul ori sediul paratului.

3.2. Intr-o a doua orientare jurisprudentiala s-a considerat ca aceste actiuni sunt reale imobiliare sau mixte, pentru ca vizeaza valorificarea atat a unui drept real, respectiv incheierea contractului translativ de proprietate, cat si a unui drept de creanta ce are, ca obligatie corelativa, o obligatie de a face.

Ca atare, judecarea acestor cereri apartine competentei exclusive a instantei de la locul situarii imobilului, potrivit dispozitiilor art. 13 din Codul de procedura civila.

4. Opinia procurorului general

Procurorul general a invederat ca pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra unui imobil este necesar ca acordul de vointa al partilor sa imbrace forma autentica ad validitatem, iar in regimul de publicitate imobiliara de carte funciara este necesara si inscrierea dreptului in cartea funciara.

Partile pot conveni, chiar si in forma autentica, sa incheie in viitor contractul de vanzare-cumparare, stabilind obiectul contractului si pretul vanzarii, promisiunea de vanzare-cumparare putand fi nu doar unilaterala, ci si bilaterala.

In toate aceste situatii, vanzatorul nu a vandut, iar cumparatorul nu a cumparat, ci ambii s-au obligat numai sa incheie contractul si, cu toate ca s-au inteles asupra lucrului si asupra pretului, vanzarea-cumpararea nu poate fi considerata incheiata. Operatiunea juridica nu poate fi considerata nici vanzare sub conditie. Actul juridic astfel incheiat da nastere unei singure obligatii, aceea de a incheia contractul in viitor, cu respectarea conditiilor speciale de validitate.

Asadar, promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare constituie, neindoielnic, un contract sinalagmatic care da nastere exclusiv unui drept de creanta, corelativ obligatiei de a face, adica de a incheia, in viitor, contractul de vanzare-cumparare.

Actul juridic incheiat nu este translativ de proprietate, ci contine doar consimtamantul promitentului de a transmite dreptul de proprietate la data convenita si/sau in forma ad validitatem.

Pe calea actiunii pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare se urmareste valorificarea unui drept de creanta, iar nu a unui drept real care, de altfel, nici nu a fost transferat in patrimoniul promitentului – cumparator, acest efect producandu-se doar la momentul ramanerii definitive a hotararii de admitere a cererii de chemare in judecata.

In consecinta, actiunea nu poate fi decat personala imobiliara, de vreme ce dreptul de creanta ale carui realizare si protectie pe cale judiciara sunt urmarite are ca obiect un imobil.

Competenta teritoriala, fiind alternativa, iar nu exclusiva, in cazul cererilor de chemare in judecata formulate anterior datei de 15 februarie 2013, aceasta se va stabili dupa regulile prevazute de art. 5, art. 10 pct. 1 si art. 12 din Codul de procedura civila, pentru actiunile personale, iar nu dupa regulile prevazute de art. 13 din Codul de procedura civila, prin stabilirea competentei teritoriale exclusive in favoarea instantei de la locul situarii bunului imobil.

Ca atare, la alegerea reclamantului vor fi deopotriva competente instanta de la domiciliul sau sediul paratului ori instanta de la locul prevazut in contract pentru executarea, fie chiar si in parte a obligatiei, atunci cand partile au prevazut in actul juridic incheiat locul executarii obligatiei.

In consecinta, in interpretarea si aplicarea dispozitiilor art. 1.073 si art. 1.077 din fostul Cod civil, art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente si art. 1.279, art. 1.669 alin. (1) din Noul Cod civil, raportat la art. 5, art. 10 pct. 1, art. 12 si 19 din fostul Cod de procedura civila, actiunile prin care se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare cu privire la un imobil sunt actiuni personale imobiliare, iar competenta apartine, la alegerea reclamantului, fie instantei de la domiciliul ori sediul paratului, fie instantei de la locul stabilit prin conventie pentru executarea, chiar in parte, a obligatiei.

5. Raportul asupra recursului in interesul legii

Raportul intocmit de judecatorii-raportori desemnati din cadrul Sectiei I civile si Sectiei a II-a civile ale Inaltei Curti de Casatie si Justitie asupra recursului in interesul legii, conform art. 516 alin. (6) din noul Cod de procedura civila, a concluzionat ca actiunea prin care se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare a unui imobil, in materia obligatiilor de a face izvorate din antecontract, are caracterul unei actiuni personale imobiliare, iar competenta teritoriala de solutionare a unei astfel de actiuni, inregistrata inainte de data de 15 februarie 2013, se determina in conditiile art. 5 si art. 10 pct. 1 din Codul de procedura civila, in vigoare la data inregistrarii cererii.

6. Inalta Curte de Casatie si Justitie

Examinand sesizarea cu recurs in interesul legii, raportul intocmit de judecatorii raportori si dispozitiile legale ce se solicita a fi interpretate in mod unitar, retine urmatoarele:

Inalta Curte de Casatie si Justitie a fost legal sesizata, iar recursul in interesul legii este admisibil, fiind indeplinite cumulativ cerintele impuse de dispozitiile art. 515 din noul Cod de procedura civila, cu referire la autorul sesizarii si existenta unei jurisprudente neunitare relativ la problema de drept ce se cere a fi interpretata.

Divergenta a vizat calificarea diferita a actiunilor ca fiind actiuni personale imobiliare, reale imobiliare sau mixte si, pe cale de consecinta, stabilirea competentei teritoriale dupa regulile prevazute de art. 5, art. 10 pct. 1, art. 12, art. 13 alin. 1 si art. 19 din Codul de procedura civila (in vigoare la data inceperii proceselor).

Antecontractele de vanzare-cumparare pe care s-au intemeiat actiunile intentate anterior intrarii in vigoare a noului Cod de procedura civila dau nastere unui raport juridic obligational, in continutul caruia intra un drept de creanta – jus ad personam – caruia ii corespunde o obligatie de a face – aut facere.

Actiunea civila prin care se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, in materia obligatiilor de a face izvorate din antecontract, are caracter personal, deoarece prin ea reclamantul isi valorifica un drept de creanta, respectiv dreptul de a cere incheierea contractului, corelativ obligatiei paratului de a efectua demersurile necesare in vederea incheierii acestuia.

Atunci cand dreptul de creanta are ca obiect un imobil, actiunea este imobiliara, fara insa ca, prin aceasta, sa se schimbe felul actiunii, dedus din natura dreptului care se valorifica.

In aceste conditii, in actiunile avand ca obiect pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act de vanzare-cumparare a unui imobil, inregistrate inainte de data de 15 februarie 2013, data intrarii in vigoare a noului Cod de procedura civila – fata de art. 3 alin. (1) din Legea nr. 76/2012 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedura civila, cu modificarile ulterioare, conform cu care dispozitiile Codului de procedura civila se aplica numai proceselor si executarilor silite incepute dupa intrarea acestuia in vigoare, competenta teritoriala se determina in raport cu dispozitiile art. 10 pct. 1 din Codul de procedura civila ce a fost abrogat prin art. 83 lit. a) din Legea nr. 76/2012.

Conform acestui text, in afara de instanta domiciliului paratului, mai sunt competente, in cererile privitoare la executarea, anularea, rezolutiunea sau rezilierea unui contract, instanta locului prevazut in contract pentru executarea, fie chiar in parte, a obligatiunii.

Competenta teritoriala este alternativa, intre instanta domiciliului paratului si instanta locului executarii obligatiei, numai daca in actul juridic incheiat de parti a fost prevazut locul executarii, fie chiar in parte, a obligatiei.

In acest caz, fata de dispozitiile art. 12 din Codul de procedura civila, alegerea intre instantele deopotriva competente apartine reclamantului.

In situatia in care partile nu au predeterminat in actul juridic pe care l-au incheiat locul executarii obligatiei, competenta teritoriala nu mai este alternativa, ci se determina in temeiul art. 5 din Codul de procedura civila, conform caruia cererea se face la instanta domiciliului paratului. Daca paratul are domiciliul in strainatate sau nu are domiciliu cunoscut, cererea se face la instanta resedintei sale din tara, iar daca nu are nici resedinta cunoscuta, la instanta domiciliului sau resedintei reclamantului.

Totodata, avand in vedere ca titular al actiunii avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare poate fi si o persoana juridica, in cauza vor fi incidente si dispozitiile art. 10 pct. 1 din Codul de procedura civila in vigoare la data introducerii actiunii.

Pentru considerentele aratate, in temeiul art. 517 cu referire la art. 514 din noul Cod de procedura civila,

INALTA CURTE DE CASATIE SI JUSTITIE

In numele legii

DECIDE:

Admite recursul in interesul legii formulat de procurorul general al Parchetului de pe langa Inalta Curte de Casatie si Justitie si, in consecinta:

Stabileste ca actiunea prin care se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare a unui imobil are caracterul unei actiuni personale imobiliare.

Competenta teritoriala de solutionare a unei astfel de actiuni, inregistrata inainte de data de 15 februarie 2013, se determina in conditiile art. 5, 7 si, respectiv, art. 10 pct. 1 din Codul de procedura civila in vigoare la data inregistrarii cererii.