Acte necesare pentru încheierea unui antecontract (precontract) de vânzare-cumpărare:

• acte de identitate părţi;
• acte de proprietate (după caz: contract vânzare-cumparare, proces verbal de predare-primire, act vânzare-cumpărare autentificat, sentinţă/decizie civilă definitivă şi irevocabilă, titlu de proprietate, certificat de moştenitor);
• extras de carte funciară pentru informare.

Modele

• Antecontract Prima Casă;
• Antecontract (promisiune) vânzare-cumpărare teren cu construcţie (casă);
• Descarcă model antecontract vânzare-cumpărare.

Explicaţii

Antecontractul de vânzare-cumpărare îmbracă în practică atât form a juridică a unei (1) promisiuni unilaterale, cât şi a unei (2) promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare.

(1) Promisiunea unilaterală de vânzare este un contract unilateral prin care promitentul proprietar se obligă faţă de o altă persoană să îi vândă acesteia în viitor un anumit bun al său. Această persoană îşi rezervă dreptul să-şi exprime ulterior, în cadrul unui termen, consimţământul de a cumpăra bunul în cauză. Contractul poate fi transformat într-unul sinalagmatic prin obligarea beneficiarului promisiunii la plata unei sume de bani în contul dreptului său de opţiun

(2) Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare reprezintă situaţia în care ambele părţi se obligă să încheie în viitor, în condiţiile stabilite de antecontract, contractul propriu-zis de vânzare-cumpărare. Principala deosebire faţă de promisiunea unilaterală este că în acest caz ambele părţi pot cere încheierea contractului.  Precontractului de vânzare-cumpărare îi sunt aplicabile dispoziţiile art. 969 şi urm. C. civ. (regulile aplicabile convenţiilor).

Domeniu de aplicare

  Acest tip de act asigură părţilor posibilitatea să realizeze operaţiunea juridică avută în vedere, după ce au negociat în prealabil şi au efectuat anumite analize ale situaţiei de fapt. Părţile beneficiază astfel de mijlocul juridic prin care să prefigureze sau să proiecteze condiţiile în care se va încheia viitorul contract de vânzare-cumpărare. Antecontractul de vânzare-cumpărare duce numai la naşterea unui drept de creanţă şi a unei obligaţii corelative pentru ambele părţi ale antecontractului, dar dreptul de proprietate asupra lucrului rămâne netransmis. Astfel, dacă promitentul vânzător vinde bunul unui terţ şi, drept urmare, îşi încalcă obligaţiile contractuale, promitentul cumpărător are doar un drept la daune-interese. Însă, el nu poate solicita chiar încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi transferul proprietăţii bunului (adică executarea în natură a obligaţiei de către promitentul vânzător). Totuşi, potrivit art. 5 alin. 2 al Titlului X (Circulaţia juridică a terenurilor) din Legea nr. 247/2005, atunci când bunul se află încă în patrimoniul promitentului vânzător, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă. Instanţa va putea pronunţa în acest caz o hotărâre care să substituie contractul. O excepţie de la această situaţie este atunci când părţile au prevăzut în precontract o clauză de dezicere în favoarea uneia sau a ambelor părţi. Această clauză trebuie formulată în sensul că poate să producă efecte fără intervenţia instanţei, astfel antecontractul poate fi rezolvit fără ca judecătorul să mai poată pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este forma de antecontract de vânzare-cumpărare cea mai des întâlnită în practică.

Caractere juridice. Forma

  Antecontractul de vânzare-cumpărare este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros şi comutativ (părţile cunosc sau pot cunoaşte dinainte întinderea drepturilor şi obligaţiilor lor). Antecontractul este liber de formă, deci nu trebuie sa îmbrace forma ad validitatem. Aceasta pentru că precontractul are ca obiect obligaţia părţilor de a încheia pe viitor contractul de vânzare-cumpărare. Forma scrisă este necesară numai pentru probaţiunea actului juridic (ad probationem).
Obiectul oricărui precontract de vânzare-cumpărare îl constituie o obligaţie de a face şi nu de a da. Astfel, la momentul încheierii antecontractului, promitentul vânzător poate să nu deţină în proprietate bunul respectiv. El se obligă prin antecontract să-l procure până la momentul încheierii contractului propriu-zis. Dacă documentaţia cadastrală a fost întocmită, trebuie indicat în contract şi numărul cadastral.

Obiectul contractului

  În cazul unui antecontract care are ca obiect un imobil format din teren cu construcţie, încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare este obligatorie conform legii. De altfel, orice act cu privire la drepturi reale poate fi înscris în Cartea Funciară doar dacă este încheiat în formă autentică ( vezi Legea nr. 7/1996). Prin urmare, chiar şi contractele de vânzare-cumpărare care au construcţii ca obiect exclusiv  trebuiesc încheiate în formă autentică ca să poată fi înscrise în Cartea Funciară. Totuşi, pentru antecontractul de vânzare-cumpărare este suficientă forma scrisă, nefiind necesară încheierea sa în formă autentică. In acest sens, jurisprudenţa şi doctrina au stabilit că un contract de vânzare-cumpărare nul al unui teren (încheiat fără respectarea formei autentice) poate dobândi, conform principiului conversiunii actelor juridice, valoarea de antecontract de vânzare-cumpărare.

Alte clauze

  Încheierea contractului de vânzare-cumpărare poate fi condiţionată şi de îndeplinirea altor obligaţii de către promitentul vânzător, cum sunt: obţinerea în intervalul de timp agreat de părţi a unor coeficienţi de urbanism mai buni decât cei aplicabili imobilului la momentul încheierii antecontractului (prin obţinerea unor planuri de urbanism zonal/planuri urbanistice de detaliu), decontaminarea terenului (conform legilor din domeniul protecţiei mediului); obligaţia de a obţine o dovadă că imobilul nu cade sub incidenţa protecţiei monumentelor; obligaţia de scoatere a terenului din circuitul agricol şi/sau de introducere în intravilanul localităţii etc.

Moneda şi cursul de schimb

  În practică, este uzuală folosirea EURO ca monedă de referinţă pentru exprimarea preţului. Dar, potrivit legislaţiei în vigoare, dacă părţile sunt persoane fizice sau juridice rezidente (nefiind incidente excepţiile de la prevederile regulamentului valutar al BNR), plata preţului se face obligatoriu în RON şi trebuie să includă TVA. Părţile pot conveni ca şi curs de schimb EURO-RON atât pe cel practicat de Banca Naţională a României, cât şi orice alt curs la vânzare-cumpărare practicat de o bancă comercială autorizată pe teritoriul României.

Avansul si cheltuielile autentificării

  Plata unui avans  la încheierea precontractului de vânzare-cumpărare este facultativă. Includerea în contract a acestei obligaţii pentru promitentul cumpărător este însă uzuală în scopul dovedirii seriozităţii şi interesului real în achiziţionarea imobilului. Ambele părţi sau doar una dintre ele pot suporta cheltuielile legate de autentificarea precontractului, în proporţia convenită.

Documentaţia topografică şi cadastrală de specialitate

  Dacă această documentaţie lipseşte, este recomandat să introduceţi o clauză ce îl obligă pe promitentul vânzător să o întocmească pe propria cheltuială astfel încât această documentaţie să poată fi predată promitentului cumpărător la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Clauza penală

  La încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare este bine să includeţi o clauză penală pentru nerespectarea condiţiilor din antecontract. Modul de calcul şi cuantumul penalităţilor incluse în clauza penală pot fi stabilite liber de către părţi, prin acord comun.