Model de cerere pentru a putea folosi imobilul

DOMNULE PREŞEDINTE,

Subsemnatul(a)_, domiciliat(ă) în_, chem în judecată şi personal la

interogatoriu pe pârâtul(a)_, domiciliat(ă) în_, pentru ca prin hotărârea ce o veţi pronunţa:

1) Să-l(o) obligaţi să-mi descuie cele două uşi de la intrare în locuinţa mea, să-mi permită să folosesc baia, W.C.-ul, magazia şi spălătoria comună şi să stabiliţi, totodată cheltuielile de judecată pe care le voi face cu judecarea acestui proces;

2) Să-mi permită să folosesc holul ca loc de trecere pentru a intra în locuinţa mea şi să-l (o) obligaţi la cheltuieli de judecată pe care le voi face în acest proces;

3) Să stabiliţi modalitatea practică de folosire a holului, a camerei de trecere, dependinţelor şi grădinii comune, precum şi cheltuielile de judecată pe care le voi face în acest proces.
Motivele acţiunii:

În fapt,
1) Locuiesc în apartamentul închiriat de pârât(ă) şi acesta (aceasta), în lipsa mea, a încuiat cele două uşi de la intrarea în apartament, iar de mai mult timp mi-a interzis accesul la baie, W. C., magazie şi spălătorie, care sunt în folosinţa noastră comună.

Vă rog să constataţi că este vorba de acte abuzive prin care sunt împiedicat să folosesc lucrul închiriat şi să-l (o) obligaţi pe părât(ă) să descuie cele două uşi şi să-mi permită să folosesc în comun cu el (ea) dependinţele arătate mai sus;

2) locuiesc în două camere care mi-au fost închiriate de părât(ă), iar accesul în acest spaţiu se poate face numai trecând printr-un hol pe care pârătul(a) l-a închis. Scopul acestui act abuziv este ca eu să părăsesc locuinţa.

Este adevărat că holul nu este trecut în contractul de închiriere, menţiune care nu era necesară pentru că prin natura sa este destinat să folosească ca loc de acces la spaţiul care mi-a fost închiriat.

De aceea, vă rog să-l (o) obligaţi pe pârât(ă) să descuie uşile de la intrarea şi de la ieşirea din hol şi să-mi permită să-l folosesc în continuare ca loc de trecere spre locuinţa mea, respectând astfel destinaţia pe care holul o are prin natura lui;

3) locuiesc în două camere care mi-au fost închiriate de părât(ă). In contract nu s-c stipulat expres dreptul meu de a folosi în comun cu pârâtul(a) holul de la intrare, veranda bucătăria, cămara, debaraua, baia, W.C.-ul, spălătoria, uscătoria, terasa acoperită, boxe de la subsol, pivniţa etc., precum şi grădina. Pentru că acestea constituie un accesoriu a suprafeţei locuibile, nu pot să fie folosite exclusiv de pârât(ă). Deoarece în fapt folosirec lor este posibilă şi de către mine, vă rog ca, prin hotărârea judecătorească pe care o veţ pronunţa, să stabiliţi modalitatea practică de folosire a lor în comun.

În drept, îmi întemeiez acţiunea pe dispoziţiile art. 1420 pct. 3, art. 1424 C. civ şi art. 50 din Legea nr. 114/1996.

In dovedirea acţiunii înţeleg să mă folosesc de proba cu acte, cu expertiza teh nică, cercetare locală şi de următorii martori:_.

Depun prezenta cerere în dublu exemplar, copia contractului de închiriere ş timbru fiscal în valoare de_lei.

Data depunerii__

Semnătura _

DOMNULUI PREŞEDINTE AL JUDECĂTORIEI

Explicaţii teoretice

ACŢIUNI REZULTÂND DIN RAPORTURILE JURIDICE LOCATIVE
1. CONSIDERAŢII PREALABILE
în acest domeniu există încă numeroase şi variate situaţii litigioase. Este vorba de o multitudine şi complexitate de cauze care, în soluţionarea lor, sunt, aproape în întregime, de competenţa instanţelor judecătoreşti. Enumerarea lor fiind practic imposibilă, ne vom limita la gruparea lor, ţinând seama de anumite criterii.
1. Reglementarea RAPORTURILOR LOCATIVE. Raporturile locative sunt reglementate de Legea locuinţei nr. 114 din 11 octombrie 1996 (publicată în M. of. nr. 254 din 21 octombrie 1996 şi republicată în M. of. nr. 393 din 31 octombrie 1997, cu modificările şi completările ulterioare), (ca normă specială) privind administrarea fondului locativ şi reglementarea raporturilor dintre proprietari şi chiriaşi şi de Codul civil (ca normă generală).
Legea nr. 114/1996, prin art. 73 alin. 1 a abrogat Legea nr. 5/1973 cu excepţia cap. 4 şi a art. 63 cu referire la cap. IV din aceeaşi lege, exclusiv dispoziţiile referitoare la suprafeţele locative proprietate personală.
Fondul locativ la care nu se referă legea specială rămâne supus prevederilor privitoare la contractul de locaţiune reglementat de dispoziţiile art. 1416 şi urm. C. civ.
2. COMPETENŢA INSTANŢELOR JUDECĂTOREŞTI. în principiu, toate litigiile privind contractul de locaţiune se soluţionează de către instanţele judecătoreşti, conform art. 61 Legea nr. 114/1996.
De competenţa instanţelor judecătoreşti sunt şi litigiile ivite în cadrul raporturilor locative reglementate de Codul civil.
Cererea de chemare în judecată se adresează instanţei de la domiciliul pârâtului (art. 5 C. proc. civ.), instanţei locului prevăzut în contract pentru executare (art. 10 pct. 1 C. proc. civ.) sau instanţei locului unde se află bunul imobil (art. 10 pct. 2 C. proc. civ.) reclamantul având alegerea între mai multe instanţe competente (art. 12 C. proc. civ.).
2. ACŢIUNI INTRODUSE DE LOCATAR
Raporturile locative dau naştere la drepturi şi obligaţii reciproce între părţile contractante. Drepturile şi obligaţiile acestora sunt prevăzute de legislaţia locativă specială (art. 24, 28, 29 Legea nr. 114/1996), cât şi de dispoziţiile Codului civil (art. 1420-1425 şi 1447-1449). Exercitarea abuzivă a unor drepturi, îndeplinirea defectuoasă sau neîndeplinirea unor obligaţii dau naştere la diverse îndatoriri între părţile contractante, devenind cauza litigiilor locative ivite între locatori şi locatari.
Locatarul are dreptul să cheme în judecată pe locator ori de câte ori acesta din urmă nu-şi respectă obligaţiile ce-i revin şi în felul acesta îi vatămă drepturile locative.
Principala obligaţie a locatorului este aceea de a sigura locatarului folosinţa paşnică, netulburată a locuinţei. Este o obligaţie de a face, pentru respectarea căreia trebuie:
a) să predea locatarului lucrul în aşa stare, încât să poată fi folosit (art. 1420 pct.
1, art. 1421 alin. 1 C. civ. şi art. 28 lit. a din Legea nr. 114/1996);
b) să întreţină lucrul în bună stare, pentru ca locatarul să se poată servi de el potrivit scopului pentru care l-a închiriat (art. 1420 pct. 2, art. 1421 alin. 2 C. civ. şi art. 28 lit. c Legea nr. 114/1996);
c) să asigure locatarului folosinţa paşnică a lucrului închiriat (art. 1420 pct. 3 C. civ.), obligaţie în virtutea căreia locatorul trebuie să se abţină de la orice fapt de natură să tulbure pe locatar în liniştita folosinţă a lucrului închiriat.
De asemenea, locatorul este obligat să garanteze pe locatar împotriva tulburărilor provenite din partea unei terţe persoane (art. 1427 C. civ.) şi pentru viciile ascunse ale lucrului închiriat (art. 1442 C. civ.).
îndeplinirea necorespunzătoare, neîndeplinirea sau întârzierea în îndeplinirea unor obligaţii de către locator pot crea pentru locatar pericolul pierderii unui drept sau cauzarea unei pagube iminente. Pentru evitarea acestor consecinţe, locatarul are dreptul să ceară instanţei luarea unor măsuri pe calea acţiunii civile de drept comun şi, în caz de urgenţă, pe cale de ordonanţă preşedinţială.
ACŢIUNEA PENTRU ASIGURAREA FOLOSINŢEI PAŞNICE A LUCRULUI ÎNCHIRIAT

1. PRECIZĂRI. Cea mai importantă obligaţie a locatorului este aceea de a asigura locatarului folosinţa paşnică a lucrului închiriat. în acest scop, el este dator să se abţină de la orice fapt personal care ar avea drept consecinţă tulburarea locatarului în folosinţa lucrului. Mai este dator să garanteze pe locatar împotriva oricăror tulburări de drept ale folosinţei lucrului închiriat ce provin din partea unui terţ.

Potrivit art. 1424 C. civ., locatorul nu poate în cursul locaţiunii să schimbe forma lucrului închiriat, fie direct, fie prin modificări sau adăugiri, fie indirect prin schimbarea destinaţiei, iar art. 26 din Legea nr. 114/1996 prevede: „chiriaşul poate subînchiria, modifica sau îmbunătăţi locuinţa deţinută, numai cu acordul prealabil scris şi în condiţiile stabilite de proprietar.

Neîndeplinirea de către locator a obligaţiei de a se abţine de la orice fapt personal, care ar avea drept consecinţă tulburarea locatarului în folosinţa lucrului, poate genera multiple şi variate neînţelegeri. Cele mai numeroase sunt cele privitoare la folosirea părţilor comune ale locuinţelor şi a accesoriilor acestora.

în continuare ne vom referi, succint, la trei situaţii ce pot genera litigii locative

1) Interzicerea actelor abuzive. Locatorului îi sunt interzise actele abuzive prin care împiedică pe locatar să folosească curtea, ascensorul, holul comun, scara de serviciu, pivniţa, baia, magazia de depozitat lemne, o sursă de apă, de energie electrică etc. Săvârşirea unor astfel de acte, prin care se încalcă obligaţia de a asigura locatarului folosinţa paşnică a lucrului închiriat, deschide acestuia calea acţiunii civile în cadrul căreia poate cere desfiinţarea sau interzicerea actelor abuzive şi restabilirea situaţiei de fapt anterioare.

Cu ocazia judecării unui asemenea litigiu, locatorul poate formula anumite apărări. El poate pretinde că în contractul de închiriere există o clauză expresă care justifică fapta sa, iar instanţa este obligată să examineze asemenea apărări şi, în acest scop, trebuie să aibă ca o conduită generală de apreciere clauzele contractului de închiriere.

Contractul poate conţine o clauză expresă privitoare la folosinţa în comun a holului, a unor dependinţe, curţilor şi grădinilor aferente lucrului închiriat şi pe care locatorul nu o respectă. El poate interzice locatarului întrebuinţarea totală sau parţială a bunului aflat în folosinţă comună sau poate schimba destinaţia lui. în acest sens, s-a decis că instanţa are datoria să oblige pe locator să respecte clauza contractuală încălcată, prin aceasta obligându-1 să respecte dreptul locatarului asupra folosinţei în comun a bunului, să respecte destinaţia iniţială a acestuia.

2) Respectarea destinaţiei bunului prin natura lui Există situaţii când anumite holuri, dependinţe, curtea sau grădina aferentă lucrului închiriat, prin natura lor, sunt destinate folosinţei în comun a părţilor, fără ca în contract să existe o asemenea menţiune. Lipsa stipulării exprese a dreptului de a întrebuinţa în comun asemenea bunuri se poate datora fie faptului că părţile au socotit inutilă o atare precizare, fie omisiunii.

3) Stabilirea modalităţii practice de folosire a holurilor, camerelor de trecere, dependinţelor şi grădinilor comune. în cazul în care un apartament este închiriat mai multor familii pe baza unor contracte de închiriere separate, avându-se în vedere că holurile, camerele de trecere şi dependinţele constituie un accesoriu al suprafeţei locuibile, ele nu trebuie să aparţină, în principiu, exclusiv unui singur locatar, în cazul în care accesul la ele este posibil şi necesar şi celorlalţi colocatari. Din acest fapt decurge consecinţa că, spre deosebire de regimul suprafeţei locuibile, primul locatar principal, căruia i-au fost închiriate holurile, camerele de trecere sau dependinţele, nu poate invoca un drept de exclusivitate asupra lor. De aceea, ţinând seama de situaţia de fapt, locatorul este oricând îndreptăţit să închirieze şi altui locatar folosinţa unora sau tuturor holurilor, camerelor de trecere şi dependinţelor dacă utilizarea lor comună se impune.

S-a decis că instanţele judecătoreşti sunt competente să verifice, la cerere, dacă folosirea holurilor, camerelor de trecere şi dependinţelor de către toţi colocatarii este posibilă în fapt şi dacă nu cumva prin lărgirea dreptului de acces la ele s-ar aduce o gravă stânjenire folosinţei exercitate de locatarii cărora le-au fost închiriate anterior.

Nu există nici o dispoziţie legală care să interzică locatarilor dreptul de a stabili, prin înţelegere directă, modalitatea folosirii în comun a holurilor, camerelor de trecere şi dependinţelor ce le-au fost închiriate pentru a preveni sau a face să înceteze greutăţile şi neînţelegerile ce ar rezulta din conlocuirea în acelaşi apartament. De aceea, îi este îngăduit unui locatar principal să renunţe la o dependinţă, hol sau cameră de trecere pentru a i se recunoaşte de către colocatarul său dreptul de a folosi exclusiv un alt hol, cameră de trecere sau dependinţă sau să stabilească împreună alte modalităţi practice de folosire a holurilor, camerelor de trecere sau dependinţelor comune, fară ca astfel de convenţii să ducă la modificarea structurală a imobilului.

2. SESIZAREA INSTANŢEI. învestirea instanţei de judecată se face prin cererea de chemare în judecată formulată de locatar împotriva locatorului.

Cererea de chemare în judecată trebuie să cuprindă elementele prevăzute de art. 112 C. proc. civ.

Locatarul are obligaţia să-şi precizeze obiectul acţiunii care poate consta în interzicerea unor acte abuzive comise de locator sau în stabilirea unei modalităţi practice de folosire în comun a holurilor, camerelor de trecere, dependinţelor şi grădinilor comune, măsură al cărei scop este acela de a i se asigura folosinţa paşnică a lucrului închiriat.

Cererea se adresează judecătoriei în a cărei rază teritorială se află bunul imobil şi se depune în două exemplare, timbrată cu timbru fiscal şi timbru judiciar.