Model de cerere pentru încheierea contractului sau obligării la predarea locuinţei

Acest model de cerere poate fi adaptat la cele două situaţii examinate:

1. în vederea obligării la încheierea contractului;

2. la obligarea predării locuinţei, cât şi la alte cazuri asemănătoare.

DOMNULE PREŞEDINTE,

Subsemnatul(a),_, domiciliat(ă) în_, chem în judecată şi personal

la interogatoriu pe pârătul(a)_, domiciliat(ă) în_, pentru a fi obligat(ă):
1) Să încheie contractul de închiriere privind imobilul situat în_, ce mi-a fost repartizat, iar în caz de refuz să pronunţaţi o hotărâre care să ţină loc de contract, precum şi la obligarea predării bunului respectiv, precum şi plata cheltuielilor de judecată pe care le voi face cu acest proces.

2) Să-mi predea locuinţa care formează obiectul contractului de închiriere existent între noi, precum şi plata cheltuielilor de judecată pe care le voi face cu acest proces.

Motivele acţiunii:

în fapt:

1) Prin ordinul de repartizare nr._, din_, emis de_, mi s-a repartizat o suprafaţă locativă în conformitate cu prevederile Legii nr. 114/1996, situată în

_, pe care nu o pot ocupa decât în baza contractului de închiriere între mine şi

părât(ă). Acesta refuză să încheie contractul şi de aceea vă rog să-l (o) obligaţi la încheierea lui sau să pronunţaţi o hotărâre care să fină loc de contract;

2) Prin contractul de închiriere din_, mi s-a închiriat de pârât(ă) o suprafaţă locativă situată în_.

Contractul nu are valoare de înscris autentic şi nu-l pot investi cu formulă executorie în vederea executării silite în baza art. 575 C. proc. civ.

In consecinţă, vă rog să-l obligaţi pe pârât(ă) să-mi predea locuinţa, hotărâre pe care, în caz de neexecutare voluntară, să o pot executa silit.

în drept, îmi întemeiez acţiunea pe dispoziţiile art. 1420 pct. 1, art. 1421 alin. 1 C. civ., art. 61 din Legea nr. 114/1996.

Ataşez copia ordinului de repartizare sau nominalizare sau contractul de închiriere.

Dovada acţiunii înţeleg s-o fac cu orice mijloc de probă admis de lege.

Depun cererea în dublu exemplar, timbrată cu timbru fiscal în valoare de_

lei şi timbrul judiciar în valoare de_lei.

Data depunerii__

Semnătura _

DOMNULUI PREŞEDINTE AL JUDECĂTORIEI_

Explicaţii teoretice

ACŢIUNI REZULTÂND DIN RAPORTURILE JURIDICE LOCATIVE

1. CONSIDERAŢII PREALABILE

în acest domeniu există încă numeroase şi variate situaţii litigioase. Este vorba de o multitudine şi complexitate de cauze care, în soluţionarea lor, sunt, aproape în întregime, de competenţa instanţelor judecătoreşti. Enumerarea lor fiind practic imposibilă, ne vom limita la gruparea lor, ţinând seama de anumite criterii.

1. Reglementarea RAPORTURILOR LOCATIVE. Raporturile locative sunt reglementate de Legea locuinţei nr. 114 din 11 octombrie 1996 (publicată în M. of. nr. 254 din 21 octombrie 1996 şi republicată în M. of. nr. 393 din 31 octombrie 1997, cu modificările şi completările ulterioare), (ca normă specială) privind administrarea fondului locativ şi reglementarea raporturilor dintre proprietari şi chiriaşi şi de Codul civil (ca normă generală).

Legea nr. 114/1996, prin art. 73 alin. 1 a abrogat Legea nr. 5/1973 cu excepţia cap. 4 şi a art. 63 cu referire la cap. IV din aceeaşi lege, exclusiv dispoziţiile referitoare la suprafeţele locative proprietate personală.

Fondul locativ la care nu se referă legea specială rămâne supus prevederilor privitoare la contractul de locaţiune reglementat de dispoziţiile art. 1416 şi urm. C. civ.

2. COMPETENŢA INSTANŢELOR JUDECĂTOREŞTI. în principiu, toate litigiile privind contractul de locaţiune se soluţionează de către instanţele judecătoreşti, conform art. 61 Legea nr. 114/1996.

De competenţa instanţelor judecătoreşti sunt şi litigiile ivite în cadrul raporturilor locative reglementate de Codul civil.

Cererea de chemare în judecată se adresează instanţei de la domiciliul pârâtului (art. 5 C. proc. civ.), instanţei locului prevăzut în contract pentru executare (art. 10 pct. 1 C. proc. civ.) sau instanţei locului unde se află bunul imobil (art. 10 pct. 2 C. proc. civ.) reclamantul având alegerea între mai multe instanţe competente (art. 12 C. proc. civ.).

2. ACŢIUNI INTRODUSE DE LOCATAR

Raporturile locative dau naştere la drepturi şi obligaţii reciproce între părţile contractante. Drepturile şi obligaţiile acestora sunt prevăzute de legislaţia locativă specială (art. 24, 28, 29 Legea nr. 114/1996), cât şi de dispoziţiile Codului civil (art. 1420-1425 şi 1447-1449). Exercitarea abuzivă a unor drepturi, îndeplinirea defectuoasă sau neîndeplinirea unor obligaţii dau naştere la diverse îndatoriri între părţile contractante, devenind cauza litigiilor locative ivite între locatori şi locatari.

Locatarul are dreptul să cheme în judecată pe locator ori de câte ori acesta din urmă nu-şi respectă obligaţiile ce-i revin şi în felul acesta îi vatămă drepturile locative.

Principala obligaţie a locatorului este aceea de a sigura locatarului folosinţa paşnică, netulburată a locuinţei. Este o obligaţie de a face, pentru respectarea căreia trebuie:
a) să predea locatarului lucrul în aşa stare, încât să poată fi folosit (art. 1420 pct.

1, art. 1421 alin. 1 C. civ. şi art. 28 lit. a din Legea nr. 114/1996);

b) să întreţină lucrul în bună stare, pentru ca locatarul să se poată servi de el potrivit scopului pentru care l-a închiriat (art. 1420 pct. 2, art. 1421 alin. 2 C. civ. şi art. 28 lit. c Legea nr. 114/1996);

c) să asigure locatarului folosinţa paşnică a lucrului închiriat (art. 1420 pct. 3 C. civ.), obligaţie în virtutea căreia locatorul trebuie să se abţină de la orice fapt de natură să tulbure pe locatar în liniştita folosinţă a lucrului închiriat.

De asemenea, locatorul este obligat să garanteze pe locatar împotriva tulburărilor provenite din partea unei terţe persoane (art. 1427 C. civ.) şi pentru viciile ascunse ale lucrului închiriat (art. 1442 C. civ.).

îndeplinirea necorespunzătoare, neîndeplinirea sau întârzierea în îndeplinirea unor obligaţii de către locator pot crea pentru locatar pericolul pierderii unui drept sau cauzarea unei pagube iminente. Pentru evitarea acestor consecinţe, locatarul are dreptul să ceară instanţei luarea unor măsuri pe calea acţiunii civile de drept comun şi, în caz de urgenţă, pe cale de ordonanţă preşedinţială.
ACŢIUNEA PENTRU PREDAREA ŞI OCUPAREA LUCRULUI ÎNCHIRIAT

1. PRECIZĂRI. Locatorul are obligaţia să predea locatarului lucrul închiriat în stare normală de folosinţă. Aceasta, potrivit art. 1075 C. civ., este o obligaţie de a face, care, în caz de neexecutare, generează daune. De fapt, principalul efect al contractului de închiriere constă tocmai în realizarea acestei obligaţii.

Predarea şi ocuparea locuinţei poate avea loc, numai după încheierea contractului de închiriere, care, potrivit art. 21 din Legea nr. 114/1996, se face în formă scrisă, are valoarea unui înscris autentic şi constituie titlu executoriu.

în continuare vom examina două situaţii ce pot justifica sesizarea instanţei judecătoreşti în vederea:

– încheierii contractului de închiriere;

– predării locuinţei prevăzute în contract.

2. VALORIFICAREA ORDINULUI de REPARTIZARE. Ocuparea lucrului închiriat în temeiul ordinului de repartizare se ridică numai în cazul raporturilor locative reglementate de dispoziţiile Legii nr. 114/1996. Codul civil nu reglementează această posibilitate.

Potrivit art. 43 Legea nr. 114/1996, locuinţele sociale se repartizează de către consiliile locale pe baza criteriilor stabilite anual de acestea, în condiţiile prevederilor capitolului V din această lege şi de ele pot beneficia, în ordinea de prioritate stabilită de consiliile locale, categoriile de persoane precizate în acest text.

Repartizarea locuinţei trebuie să se facă printr-un înscris care să aibă rolul pe care îl avea ordinul de repartizare prevăzut de art. 46 din Legea nr. 5/1973.

După ce locuinţa este repartizată, urmează încheierea contractului de închiriere de către primar – sau de către o altă persoană îndreptăţită la aceasta – cu beneficiarii stabiliţi de consiliul local cărora li s-a repartizat locuinţa (art. 44).

Constatăm că şi în actuala reglementare se condiţionează încheierea contractului de închiriere de existenţa repartizării locuinţei, repartizare care are caracter de act administrativ, în acest caz, considerăm că dacă primarul ar refuza să încheie contractul, persoana nominalizată de consiliul local are dreptul să-l cheme în judecată pentru a fi obligat să încheie contractul de închiriere.

Judecând o asemenea cauză, instanţa are obligaţia să verifice legalitatea actului invocat de reclamant, respectiv „nominalizarea” sau „repartizarea” locuinţei, care se cere a fi considerat temi al contractului de închiriere şi, tot astfel, să stabilească dacă refuzul pârâtului de a încheia contractul este nejustificat sau, dimpotrivă, determinat de motive temeinice, constând în obţinerea unor drepturi care prevalează în raport de acela invocat de reclamant. Administrând probele necesare în vederea stabilirii raporturilor dintre părţi şi a drepturilor fiecăreia dintre ele, instanţa soluţionează fondul însăşi pronunţând o hotărâre care fie respinge cererea – şi, în această situaţie o nouă acţiune se va izbi de puterea lucrului judecat -, fie o admite, caz în care, pe baza acestei hotărâri rămasă definitivă, titularul ordinului de repartizare va fi îndreptăţit să ocupe locuinţa repartizată.

3. Punerea în executare a contractului de închiriere. La stabilirea căii de valorificare a unui contract de închiriere trebuie să se aibă în vedere modul de întocmire şi forţa lui probantă.

Privind modul de întocmire, condiţia formei scrise este obligatorie când este vorba de locuinţe prevăzute de dispoziţiile Legii nr. 114 /1996 (v. art. 21).

Contractul de închiriere se încheie în formă scrisă şi nu poate fi dovedit în alt mod decât prin prezentarea înscrisului care îl constată. în cazul locuinţelor prevăzute de Legea nr. 114/1996, forma scrisă a contractului de închiriere sau subînchiriere este cerută pentru dovedirea raportului locativ.

Hotărârea definitivă obţinută în cadrul acţiunii civile de drept comun, după învestirea cu formulă executorie, poate fi executată silit, în temeiul art. 575-580 C. proc. civ., procedură care nu poate fi înlocuită cu o altă cale de executare.

4. Lucrul închiriat este proprietate personală supusă reglementării CODULUI CIVIL. Locuinţele proprietate personală la care nu se referă Legea nr. 114 /1996, pot fi închiriate, iar raporturile ce se nasc între proprietari şi chiriaşi sunt reglementate de dispoziţiile Codului civil privitoare la contractul de locaţie.

în cazul acestor locuinţe nil se pune problema existenţei unui ordin de repartizare, ci numai a contractului de închiriere, care, potrivit art. 1416 C. civ. poate fi încheiat în formă scrisă sau verbală. în ambele situaţii, puterea sa de executare se face cu acordul proprietarului, în condiţiile şi la termenul stabilit de părţi. în cazul în care proprietarul refuză executarea contractului se ridică problema de a şti pe ce cale poate obţine chiriaşul folosinţa lucrului închiriat, problemă care capătă răspunsuri diferite în funcţie de forma în care s-a încheiat contractul.

1) Contractul este autentic. în această situaţie contractul poate fi învestit cu formulă executorie şi, devenind titlu executoriu, se poate obţine executarea silită, potrivit dispoziţiile art. 575 C. proc. civ. (O atare executare nu se poate obţine pe calea ordonanţei preşedinţiale);

2) Contractul nu este autentic. Este vorba de contractele sub semnătură privată sau verbale, care, nefiind autentice, nu pot fi învestite cu formulă executorie pentru a deveni titlu executoriu în temeiul căruia să se treacă direct la executarea silită.

în vederea obţinerii titlului executoriu, chiriaşul trebuie să se adreseze instanţei, pentru ca aceasta să constate existenţa contractului şi refuzul nejustificat al locatorului de a-şi îndeplini obligaţia de predare.

Judecând, instanţa are obligaţia să constate existenţa contractului şi refuzul nejustificat al locatorului de a preda bunul închiriat şi, fiind vorba de obligaţia de a face, potrivit art. 1075 C. civ., îl va obliga la predare.

Hotărârea definitivă a instanţei, obţinută în cadrul acţiunii de drept comun, învestită cu formula executorie, permite locatarului ca, pe calea procedurii executării silite, prevăzute de art. 575-580 C. proc. civ., să obţină folosinţa lucrului închiriat.

5. CEREREA de CHEMARE în JUDECATĂ. Beneficiarul ordinului de repartizare sau cel al cărui contract de închiriere este neautentic poate chema în judecată pe locator pentru ca acesta să fie obligat prin hotărâre judecătorească definitivă să încheie contractul sau să-i predea lucrul închiriat în baza contractului de închiriere neautentic.

Cererea de chemare în judecată trebuie să cuprindă elementele prevăzute de art. 112 C. proc. civ., adică numele, iniţialele şi prenumele părţilor, domiciliul lor, obiectul, Motivele acţiunii şi dovezile propuse de locatar a fi administrate.

Obiectul îl constituie obligarea pârâtului la încheierea contractului sau la predarea locuinţei în baza contractului de închiriere autentic, hotărâre în temeiul căreia să poată ocupa lucrul închiriat.

Ordinul de repartizare sau contractul de închiriere neautentic se depune în copie, fiind ataşat la cererea de chemare în judecată.

Atât la cerere, cât şi din oficiu se pot administra toate probele admise de lege, necesare stabilirii raporturilor reale dintre părţi, a drepturilor fiecăreia dintre ele.