Model de cerere pentru stabilirea stării în care se găseşte imobilul

DOMNULE PREŞEDINTE,

Subsemnatul(a)_, domiciliat(ă) în_, chem în judecată şi personal la interogatoriu pe pârâtul(a)_, domiciliat(ă) în_, pentru ca în contradictoriu să se

STABILEASCĂ STAREA ÎN CARE SE GĂSEŞTE IMOBILUL ÎN CARE LOCUIESC,

iar pârâtul(a) să fie obligat să execute lucrările necesare şi urgente, iar în caz de refuz să fiu autorizat să le execut eu pe cheltuiala lui (ei).
De asemenea, cer obligarea pârătului(ei) la plata cheltuielilor de judecată pe care le voi face cu acest proces.

Motivele acţiunii: în fapt, locuiesc împreună cu familia în imobilul închiriat de la pârât(ă). Potrivit art. 1420 alin. 2 C. civ. şi art. 28 din Legea nr. 114/1996, pârătul(a) are obligaţia să întreţină locul închiriat în bună stare pentru ca să poată fi întrebuinţat în vederea scopului pentru care l-a închiriat. Cu toate că din cauza vechimii există riscul ca anumite ziduri să se prăbuşească, iar prin acoperişul clădirii şi apoi prin tavane pătrunde apa etc., pârâtul refuză să ia măsuri de reparaţie. Pentru că efectuarea lucrărilor de reparaţii a imobilului se impune cu necesitate, vă rog să constataţi această stare de fapt, să-l obligaţi pe pârât(ă) să execute lucrările necesare, iar în caz de refuz să fiu autorizat să le execut eu pe cheltuiala lui (ei).

în drept, îmi întemeiez acţiunea pe dispoziţiile art. 111 C. proc. civ., art. 1420 alin 1 C. civ. şi art. 28 din Legea nr. 114/1996.

înţeleg să dovedesc acţiunea cu cercetarea la faţa locului, pe care urmează s-

o efectueze instanţa, cu expertiză tehnică şi cu martori.

Depun prezenta cerere în dublu exemplar, unul pentru a fi comunicat pârătu-lui(ei), timbru fiscal în valoare de lei şi timbrul judiciar în valoare de_lei.

Data depunerii_

Semnătura_

DOMNULUI PREŞEDINTE AL JUDECĂTORIEI

Explicaţii teoretice

ACŢIUNI REZULTÂND DIN RAPORTURILE JURIDICE LOCATIVE
1. CONSIDERAŢII PREALABILE
în acest domeniu există încă numeroase şi variate situaţii litigioase. Este vorba de o multitudine şi complexitate de cauze care, în soluţionarea lor, sunt, aproape în întregime, de competenţa instanţelor judecătoreşti. Enumerarea lor fiind practic imposibilă, ne vom limita la gruparea lor, ţinând seama de anumite criterii.
1. Reglementarea RAPORTURILOR LOCATIVE. Raporturile locative sunt reglementate de Legea locuinţei nr. 114 din 11 octombrie 1996 (publicată în M. of. nr. 254 din 21 octombrie 1996 şi republicată în M. of. nr. 393 din 31 octombrie 1997, cu modificările şi completările ulterioare), (ca normă specială) privind administrarea fondului locativ şi reglementarea raporturilor dintre proprietari şi chiriaşi şi de Codul civil (ca normă generală).
Legea nr. 114/1996, prin art. 73 alin. 1 a abrogat Legea nr. 5/1973 cu excepţia cap. 4 şi a art. 63 cu referire la cap. IV din aceeaşi lege, exclusiv dispoziţiile referitoare la suprafeţele locative proprietate personală.
Fondul locativ la care nu se referă legea specială rămâne supus prevederilor privitoare la contractul de locaţiune reglementat de dispoziţiile art. 1416 şi urm. C. civ.
2. COMPETENŢA INSTANŢELOR JUDECĂTOREŞTI. în principiu, toate litigiile privind contractul de locaţiune se soluţionează de către instanţele judecătoreşti, conform art. 61 Legea nr. 114/1996.
De competenţa instanţelor judecătoreşti sunt şi litigiile ivite în cadrul raporturilor locative reglementate de Codul civil.
Cererea de chemare în judecată se adresează instanţei de la domiciliul pârâtului (art. 5 C. proc. civ.), instanţei locului prevăzut în contract pentru executare (art. 10 pct. 1 C. proc. civ.) sau instanţei locului unde se află bunul imobil (art. 10 pct. 2 C. proc. civ.) reclamantul având alegerea între mai multe instanţe competente (art. 12 C. proc. civ.).
2. ACŢIUNI INTRODUSE DE LOCATAR
Raporturile locative dau naştere la drepturi şi obligaţii reciproce între părţile contractante. Drepturile şi obligaţiile acestora sunt prevăzute de legislaţia locativă specială (art. 24, 28, 29 Legea nr. 114/1996), cât şi de dispoziţiile Codului civil (art. 1420-1425 şi 1447-1449). Exercitarea abuzivă a unor drepturi, îndeplinirea defectuoasă sau neîndeplinirea unor obligaţii dau naştere la diverse îndatoriri între părţile contractante, devenind cauza litigiilor locative ivite între locatori şi locatari.
Locatarul are dreptul să cheme în judecată pe locator ori de câte ori acesta din urmă nu-şi respectă obligaţiile ce-i revin şi în felul acesta îi vatămă drepturile locative.
Principala obligaţie a locatorului este aceea de a sigura locatarului folosinţa paşnică, netulburată a locuinţei. Este o obligaţie de a face, pentru respectarea căreia trebuie:
a) să predea locatarului lucrul în aşa stare, încât să poată fi folosit (art. 1420 pct.
1, art. 1421 alin. 1 C. civ. şi art. 28 lit. a din Legea nr. 114/1996);
b) să întreţină lucrul în bună stare, pentru ca locatarul să se poată servi de el potrivit scopului pentru care l-a închiriat (art. 1420 pct. 2, art. 1421 alin. 2 C. civ. şi art. 28 lit. c Legea nr. 114/1996);
c) să asigure locatarului folosinţa paşnică a lucrului închiriat (art. 1420 pct. 3 C. civ.), obligaţie în virtutea căreia locatorul trebuie să se abţină de la orice fapt de natură să tulbure pe locatar în liniştita folosinţă a lucrului închiriat.
De asemenea, locatorul este obligat să garanteze pe locatar împotriva tulburărilor provenite din partea unei terţe persoane (art. 1427 C. civ.) şi pentru viciile ascunse ale lucrului închiriat (art. 1442 C. civ.).
îndeplinirea necorespunzătoare, neîndeplinirea sau întârzierea în îndeplinirea unor obligaţii de către locator pot crea pentru locatar pericolul pierderii unui drept sau cauzarea unei pagube iminente. Pentru evitarea acestor consecinţe, locatarul are dreptul să ceară instanţei luarea unor măsuri pe calea acţiunii civile de drept comun şi, în caz de urgenţă, pe cale de ordonanţă preşedinţială.
ACŢIUNEA ÎN CONSTATAREA STĂRII LUCRULUI ÎNCHIRIAT

1. PRECIZĂRI. Prima obligaţie a locatorului este aceea de a preda locatarului lucrul închiriat în aşa stare încât acesta să poată fi întrebuinţat. în tot cursul locaţiunii, locatorului îi revine obligaţia să efectueze toate reparaţiile necesare care cad în sarcina sa încât locatarul să poată folosi lucrul în scopul pentru care l-a închiriat. Neîndeplinirea acestor obligaţii dă dreptul locatarului să se adreseze instanţei judecătoreşti pentru a constata starea în care se află lucrul închiriat şi, eventual, să fie luate măsuri încât să se poată folosi de el.

Locatarul poate cere instanţei să se facă constatarea lucrului închiriat atât în momentul predării-primirii, cât şi în tot cursul locaţiunii.

2. Constatarea stării lucrului închiriat cu ocazia PREDĂRII-PRIMIRII SALE. Starea în care se predau locuinţele supuse reglementării prin dispoziţiile Legii nr. 114/1996, până ce Guvernul nu aprobă normele metodologice de aplicare a acesteia, va trebui constatată prin proces-verbal, care să facă parte integrantă din contract. Această obligaţie nu există când e vorba de închirieri care nu sunt supuse prevederilor legii speciale, ci Codului civil.

Cu prilejul primirii lucrului închiriat sau îndată după efectuarea acestei operaţiuni este posibil ca locatarul să constate că, datorită unor lucrări neterminate sau rău executate, nu poate fi folosit bunul. Despre această situaţie este obligat să înştiinţeze pe locator şi să-i pretindă să ia măsurile ce se impun pentru ca lucrul închiriat să poată fi întrebuinţat potrivit destinaţiei pe care o are. Când locatorul refuză să-şi îndeplinească această îndatorire se naşte un litigiu pentru a cărui rezolvare locatarul trebuie să se adreseze instanţei de judecată.

Cu prilejul judecării cauzei, instanţa poate numi un expert care să constate că lucrările trebuie terminate sau refăcute şi, eventual, valoarea lor, pentru ca lucrul închiriat să poată fi întrebuinţat.

3. Constatarea stării lucrului închiriat în tot cursul locaţiunii. Potrivit art. 28 din Legea nr. 114/1996, proprietarul este obligat la repararea şi înlocuirea tuturor elementelor de construcţii şi instalaţii din exteriorul clădirii şi al anexelor ei, a elementelor de instalaţii interne aferente clădirii şi anexelor ei, a elementelor de instalaţii aferente clădirii – ascensor, hidrofor, instalaţie de încălzire centrală şi preparare a apei calde, puncte termice, crematorii, precum şi efectuarea transformărilor instalaţiilor de ardere ca urmare a schimbării combustibilului.

Potrivit art. 30 din Legea nr. 114/1996, în cazul neîndeplinirii de către proprietar a obligaţiilor pe care le are cu privire la întreţinerea şi repararea clădirii închiriate, lucrările necesare pot fi efectuate de chiriaşi, în contul proprietarului.

într-o atare situaţie, locatarul îşi va putea recupera cheltuielile efectuate prin reţinerea contravalorii lor din chirie.

Textul art. 28 din Legea nr. 114/1996 fiind de aplicare generală, el este aplicabil şi contractului de locaţiune reglementat de Codul civil.

4. CEREREA DE CHEMARE ÎN JUDECATĂ. Calitatea de pârât o are locatorul, pentru ca în contradictoriu cu el să se constate în ce stare se află lucrul închiriat, ce lucrări trebuie efectuate pentru a fi obligat să le execute, iar în caz contrar să fie autorizat reclamantul să le execute pe cheltuiala pârâtului.