Dosar nr. 4203/83/2008 DECIZIA CIVILĂ Nr. 30/Ap/17 Februarie 2009Sentinţa civilă nr.1675/ 10 aprilie 2006 Proprietate privată.Accesiune imobiliară. Drept de superficie. Apelul promovat de către reclamanţi priveşte, pe de o parte, dispoziţia sentinţei prin care le-afost refuzată cererea de obligare a pârâţilor la ridicarea plantaţiilor realizate pe terenul ceformează proprietatea lor, şi, pe de altă parte,dispoziţia sentinţei prin care pârâţilor Y li s-arecunoscut un drept de superficie pentru terenul aferent casei de locuit ce a format obiectulcontractului de vânzare-cumpărare.
Criticile care privesc acţiunea de obligare a pârâţilor la ridicarea plantaţiilor au fost acceptate de către instanţa de apel, reţinându-se, în fapt, că pârâţii Y au recunoscut lainterogatoriu (filele 66-67 din dosarul judecătoriei) că au plantat patru brăduţi ornamentali şi,totodată, că, potrivit concluziilor cuprinse în raportul de expertiză tehnică întocmit de dl.Goga Nicolae, pe terenul din litigiu, după anul 1990, au apărut alţi şase pomi, trei plantaţi decătre pârâţi, iar trei (un prun, un măr, un vişin) având o creştere naturală din drajoni.
În drept, asupra acestei chestiuni, tribunalul a reţinut incidenţa disp.art.494 alin.1 şi 2Cod civil,texte în conformitate cu care, dacă plantaţiile au fost făcute de către o a treiapersoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le păstra sau de a îndatorape acea persoană să le ridice. Dacă proprietarul terenului cere ridicarea plantaţiilor, aceastăoperaţiune se va desfăşura pe cheltuiala celui care a realizat plantaţia, iar dacă cel dintâivoieşte a le păstra, atunci el este dator să plătească terţului valoarea lor. Cu toate acestea, dacăplantaţiile au fost făcute de către o a treia persoană de bunăcredinţă, proprietarul pământuluinu poate cere ridicarea plantaţiei, dar are dreptul, sau de a înapoia valoarea plantaţiei şi preţulmuncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului.
Apreciind, pe temeiul dovezilor administrate în cauză şi pe temeiul împrejurărilor cerezultă din procesele purtate anterior de către părţi, că pârâţii nu pot fi socotiţi ca fiind debunăcredinţă în privinţa terenului (ei cunoscând, cel mai târziu, la data de06.02.1990, când s-aîncheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, că obiectul vânzării îl formeazădoar construcţia), tribunalul, în temeiul art.494 alin.1 şi 2 Cod civil, va dispune obligareapârâţilor la ridicarea plantaţiilor de pomi fructiferi, arbori şi arbuşti ornamentali, tufe de flori,cultivate după anul 1990 pe terenul înscris în CF 3774 Satu Mare.
Criticile prin intermediul cărora reclamanţii îşi exprimă nemulţumirea faţă de soluţiaprimei instanţe de recunoaştere a unui drept de superficie în favoarea pârâţilor sunt apreciatede către tribunal ca fiind neîntemeiate.
Dovezile administrate în cauză relevă faptul că, pe terenul din litigiu, fiul, împreună cunora reclamanţilor,au edificat o casă de locuit, cu acordul reclamanţilor, adică al proprietarilortabulari ai terenului, şi, în aceste condiţii, tribunalul apreciază că încă la acel moment înfavoarea celor care au edificat construcţia s-a născut un drept de superficie, format din dreptulde proprietate asupra edificiului şi dreptul de folosinţă asupra terenului aferent. De asemenea,instanţa de apel consideră că la data de 06.02.1990, data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, atunci când s-a transmis în proprietatea pârâţilor dreptul asupraconstrucţiei a avut loc şi un transfer al dreptului de folosinţă asupra terenului necesarexploatării normale a construcţiei. Astfel se justifică şi declaraţia vânzătorilor din data de07.02.1990 (fila nr.42 din dosarul primei instanţe), declaraţie prin care se atestă că, odată cuconstrucţia, se transferă şi terenul în folosinţă veşnică. Prin urmare, dreptul desuperficie,recunoscut pentru prima oară în speţă pe cale judiciară prin sentinţa ce formeazăobiectul apelului, izvorăşte dintr-o convenţie şi, de aceea, sunt inacceptabile criticilereclamanţilor.De altfel, chiar reclamanţii recunosc că o soluţie raţională presupune acordarea unui dreptasupra terenului în favoarea proprietarului construcţiei, însă sunt de părere că acesta nutrebuie să fie dreptul de superficie, care se acordă gratuit, ci dreptul de servitute de trecereconstituit în favoarea proprietarului edificiului.
Tribunalul consideră că acest ultim argument al reclamanţilor nu poate fi primit, pe deo parte, pentru că dreptul de superficie nu este un drept care se acordă cu titlu gratuit, aşa cumsusţin reclamanţii, titularul dreptului de proprietate având posibilitatea să obţină odespăgubire pentru lipsa de folosinţă, şi, pe de altă parte, pentru că varianta servituţii detrecere oferită de către reclamanţi nu satisface exigenţele dispoziţiilor Codului civil în aceastămaterie.
Apelul pârâţilor a fost apreciat ca fiind fondat doar în parte.
Potrivit concluziilor expertizei tehnice judiciare efectuată de ing. Markus Gheorghe,terenul din litigiu, aferent casei de locuit situată în Satu Mare, str. A, nr.27/A, are o suprafaţămăsurată de 886 mp. şi acesta face parte din parcela de teren în întindere de 1521 mp.,individualizată prin nr. top 4744. De asemenea, în conformitate cu acelaşi raport de expertiză,din cei 886 mp. o suprafaţă de 169mp. este ocupată ca teren aferent casei de locuit, 46 mp.reprezintă cale de acces comună celor două imobile (deţinute de familiile Y, respectiv C), 85mp. reprezintă suprafaţa construită la sol a casei de la nr.28/A, iar 38 mp. Sunt folosiţi caspaţiu tehnic.
În ceea ce priveşte folosul nerealizat de către reclamanţi, acelaşi expert conchide căacesta se ridică la o valoare de 0,3 Euro/mp./lună, concluzie necontestată de către părţi înurma comunicării raportului de expertiză.
În consonanţă cu raportul de expertiză tehnică întocmit de expertul agricol GogaNicolae, valoarea fructelor naturale aferente terenului în litigiu este nulă, raportat laconstatările realizate în fapt de către acesta, potrivit cărora terenul aferent grădinii eranelucrat, neîngrijit, acoperit cu specii de plante specifice terenurilor nelucrate, că cei 20 depomi fructiferi, dintre care 14 plantaţi înainte de anul 1990, au o creştere naturală din drajoni,nefiind plantaţi în mod ordonat.
În aceste circumstanţe factuale, tribunalul consideră că acţiunea reclamanţilor princare pretind obligarea pârâţilor la plata sumei de 10.800 Euro, reprezentând folosul nerealizat,este întemeiată doar în parte şi, pe cale de consecinţă, va obliga pârâţii la plata cătrereclamanţi a sumei de 2073,6 Euro, folos nerealizat în perioada01.09.1999-01.09.2002, pentruterenul în suprafaţă de 192 mp. (169 mp. Teren aferent casei de la nr.28/A şi 23 mp.reprezentând jumătate din suprafaţa de 46mp. afectată căii comune de acces, cale utilizată defamilia A şi familia C), valoare determinată prin înmulţirea suprafeţei de teren cu valoareastabilită prin raportul de expertiză (192 mp. x 0,3 euro/lună = 2073,6euro pentru întreagaperioadă de timp).
Apelul exercitat de către chemaţii în garanţie a fost considerat ca fiind întemeiat înîntregime.
Potrivit cererii de chemare în garanţie, pârâţii solicită obligarea chemaţilor în garanţiela restituirea contravalorii terenului în suprafaţă de 1500 mp., inclusă în preţul de vânzare,întemeiul actului sub semnătură privată intitulat Declaraţie”, din 07.02.1990şi contractului devânzare-cumpărare autentificat la 06.02.1990. Argumentarea acestei cereri se întemeiază perezoluţia procurorului dată în dosar nr./P/2001, rezoluţie prin care s-a confirmat propunereade neîncepere a urmăririi penale împotriva vânzătorilor, deoarece a intervenit prescripţiarăspunderii penale, dar prin care s-a constatat că există fapta de înşelăciune,şi, în drept, pedisp.art.998 Cod civil.
Examinând această cerere din perspectiva criticilor cuprinse în motivele apelului,tribunalul s-a preocupat mai întâi de incidenţa în cauză a disp.art.22 alin.1 din Codul deprocedură penală.
Potrivit acestui text, hotărârea definitivă a instanţei penale are autoritate de lucrujudecat în faţa instanţei civile care judecă acţiunea civilă, cu privire la existenţa faptei, apersoanei care a săvârşit-o şi a vinovăţiei acesteia.
Având în vedere caracterul neechivoc al acestei norme, tribunalul, fără să se considereobligat să recurgă la metodele de interpretare a legii, constată că rezoluţia procurorului deneîncepere a urmăririi penale, indiferent de motivare, nu are autoritate în faţa instanţei civile,fiindcă ea nu poate fi subsumată noţiunii de hotărâre definitivă a instanţei penale.
În speţă, însă, situaţia este complicată de împrejurarea că rezoluţia procurorului a fostexaminată de către două instanţe penale în urma plângerii şi, respectiv, recursului exercitat decătre chemaţii în garanţie, participanţi la încheierea convenţiei în calitate de vânzători.
Aparent, în aceste circumstanţe,rezoluţia procurorului, de vreme ce a fost menţinută decătre instanţa penală,ar trebui să aibă autoritate în faţa instanţei civile.
Cu toate acestea, tribunalul consideră că rezoluţia adoptată în cauză de către procurornu se impune în speţă în faţa instanţei civile în privinţa faptei, în privinţa persoanei care asăvârşit-o şi în privinţa vinovăţiei acesteia, deoarece rezoluţia s-a consolidat în urmademersului judiciar al chemaţilor în garanţie şi recunoaşterea unui asemenea efect ar însemna,fapt absolut inadmisibil,încălcarea principiului non reformatio in pejus.
Aşa încât, instanţa de apel,nerecunoscând autoritatea în speţă a rezoluţiei procurorului,a analizat delictul ale cărui victime se pretind pârâţii.
Având în vedere că, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare întrechemaţii în garanţie şi pârâţi, cartea funciară în care era înscris imobilul evidenţia cu claritateîmprejurarea că vânzătorii (chemaţii în garanţie) au un drept de proprietate doar asupraconstrucţiei şi că titularii dreptului de proprietate asupra terenului sunt alte persoane, având învedere că prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică la data de06.02.1990 s-a transmis în proprietatea cumpărătorilor doar dreptul de proprietate asupraconstrucţiei şi, deopotrivă, având în vedere declaraţia din data de 07.02.1990,dată de cătreaceiaşi vânzători, tribunalul consideră că nu se poate reţine că cei care au participat laoperaţiunea de vânzare-cumpărare în calitate de vânzători i-ar fi indus în eroare pecumpărători cu privire la faptul că obiect al vânzării îl formează şi terenul, fiindcă, cel maitârziu la data încheierii contractului în formă autentică, cumpărătorii au aflat în mod oficial căterenul nu face obiectul vânzării. Astfel fiind, tribunalul apreciază că în speţă nu se poatereţine săvârşirea unui delict civil de către chemaţii în garanţie şi, pe cale de consecinţă,urmează să respingă cererea formulată de către pârâţi în această privinţă.
În altă ordine de idei, tribunalul este de părere că cererea pârâţilor îndreptată împotrivachemaţilor în garanţie este prescrisă, ca efect al incidenţei disp.art.1, art.3 alin.1 şi art.8alin.1din Decr.nr.167/1958 privitor la prescripţia extinctivă, fiindcă, dacă am admite, prinabsurd, că a existat totuşi un delict de inducere în eroare,atunci termenul general deprescripţie a început să curgă imediat ce pârâţii au cunoscut paguba şi pe cei răspunzători deea (a se vedea, în această privinţă,procesele anterioare purtate, procese iniţiate în ianuarie1992) şi până la data promovării acţiunii de faţă acest termen s-a împlinit.
În ceea ce priveşte cererea formulată de către pârâţi în temeiul art.294 alin.2 Codprocedură civilă,tribunalul a decis să o respingă pe considerentul că ea depinde întrutotul desoluţia dată cererii de chemare în garanţie şi, cum această cerere a fost refuzată, se impune şirespingerea acestei cereri.