Condiţiile de validitate a contractului de vânzare-cumpărare

https://plus.google.com/110371156225898714711/posts/UfJZj2sqVkp

Condiţiile de validitate a contractului de vânzare-cumpărare Ca orice contract, pentru a produce efecte juridice şi contractul de vânzare-cumpărare trebuie să întrunească condiţii generale de validitate, un consimţământ valabil al părţilor care obligă, părţile să aibă capacitatea de a contracta, să existe un obiect determinat, licit şi posibil, cauza contractuală să fie licită şi morală să corespundă cerinţelor de formă etc.

a) Vânzătorul,  care poate  fi  orice persoană fizică sau juridică, căreia după tipul contractului de vânzare-cumpărare în condiţiile articolelor 20-22 Cod civil le este admisă această calitate.

b) Cumpărătorul, care de asemenea poate fi orice persoană fizică sau juridică, căreia după tipul contractului de vânzare- cumpărare în condiţiile articolelor 20 – 22 Cod civil le este admisă această calitate. Totodată, cunoaştem cazuri în care calitatea de cumpărător poate fi limitată pornind de la anumite calităţi ale cumpărătorului. Astfel, spre exemplu, calitatea de cumpărător nu o poate avea persoana fizică străină sau apatridul şi persoana juridică neautohtonă în cazul în care obiect al vânzării cumpărării apare un sector de teren agricol. De asemenea se exclude calitatea de cumpărător a persoanei care organizează şi petrece licitaţia în ce priveşte bunurile vândute la această licitaţie etc. Nu poate avea calitatea de cumpărător tutorele şi curatorul, soţul şi rudele acestora de până la gradul al patrulea inclusiv la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu persoana pusă sub tutelă sau curatelă. Nu poate  avea  calitatea  de  cumpărător mandatarul  dacă încheie vânzarea-cumpărarea diri numele mandantului cu sine însuşi, chiar şi prin reprezentant, cu excepţia cazurilor când este autorizat expres  sau când mandantul cunoaşte faptul  şi nu obiectează

împotriva lui.

2.2. Consimţământul părţilor. Realizarea consimţământului constituie una din condiţiile de validitate, care la contractul de vânzare-cumpărare uneori poate servi drept moment de constatare a încheierii contractului. Pornind de la aceasta, este deosebit de necesar  de   a   determina    corect     momentul     realizării consimţământului în contractul de vânzare-cumpărare. După regula generală, consimţământul în contractul de vânzare-cumpărare este realizat atunci când părţile au convenit asupra condiţiilor esenţiale ale contractului. Din categoria condiţiilor esenţiale ale contractului fac parte condiţiile referitor la:  bunul vândut, preţul bunului, termenul şi modul de transmitere a bunului, termenul şi modul de transmitere a preţului şi termenul de garantare a viciilor bunului vândut etc. Respectiv, din momentul când a fost realizat acordul de voinţă cu privire la aceste momente considerăm, că consimţământul în contractul de vânzare-cumpărare a fost realizat, iar în ce priveşte cazul când acesta apare ca un contract consensual, atunci acest fapt consemnează şi momentul încheierii contractului.

2.3. Obiectul contractului. Pornind de la regula generală prin care determinăm obiectul contractului, şi anume obiect al contractului constituie totul ceia cu privire la ce părţile dobândesc drepturi şi obligaţii, urmează a enunţa şi categoriile obiectului la contractul de vânzare-cumpărare:

Prima regulă se aplică în cazul în care nici contractul de vânzare-cumpărare,   nici   legea   civilă   nu   stabileşte   momentul transmisiunii  dreptului  de  proprietate  în  raport  cu  momentul transmiterii bunului. In aşa caz, odată ce vânzătorul a transmis posesia sau a acordat accesul cumpărătorului la intrarea în posesie asupra bunului,  se va considera că a avut loc transmisiunea dreptului de proprietate. Cea de-a doua şi a treia regulă sunt aplicate în situaţia în care fie legea civilă, fie contractul[2]prevede că dreptul de proprietate asupra bunului vândut se transmite anterior sau ulterior momentului de transmitere a posesiei asupra bunului. Astfel, momentul dobândirii dreptului de proprietate poate fi considerat momentul încheierii contractului, care efectiv este anterior momentului dobândirii posesiei asupra bunului, momentul achitării preţului, care de asemenea poate fi anterior transmiterii bunului,  momentul înregistrării contractului, care poate fi ulterior transmiterii bunului etc. Acest fapt are o importanţă esenţială în ceea ce priveşte executarea obligaţiilor contractuale. Astfel, dacă dreptul   de   proprietate   asupra   bunului   este   apărut   ulterior momentului de transmitere a bunului sau concomitent cu aceasta, la o eventuală neexecutare a obligaţiei vânzătorului de a transmite posesia asupra bunului, cumpărătorul va putea cere executarea silită a obligaţiei de a transmite bunul, pe când în cazul în care dreptul de proprietate a fost dobândit anterior momentului de întrare în posesia bunului, la o eventuală neexecutare a obligaţiei vânzătorului de a transmite posesia asupra bunului cumpărătorul va putea cere revendicarea bunului avut în proprietate.

4) Garantarea în caz de evicţiune. Situaţia în care cumpărătorul este pus în pericolul de a pierde total sau parţial dreptul asupra bunului cumpărat prin intervenţia unei persoane dreptul cărea a apărut anterior momentului încheierii contractului se consideră caz de evicţiune. Articolul 766 Cod civil stabileşte că în caz de evicţiune cumpărătorul este obligat să cheme (să atragă) în calitate de copârât vânzătorul. în cazul în care cumpărătorul nu atrage vânzătorul în calitate de copârât, ultimul este scutit de răspundere faţă de vânzător dacă dovedeşte că atragerea sa în proces ar fi prevenit evicţiunea.

5) Garantarea lipsei viciilor şi garantarea calităţii bunului vândut. Conform prevederilor articolelor 763 şi 764 Cod civil, vânzătorul este obligat să predea cumpărătorului bunul fără vicii mate¬riale şi juridice. în ce priveşte viciile bunului vândut, este necesar de a face deosebire între viciile bunului şi defectele acestuia. Este vorba despre faptul, că uneori la încheierea contractului defectele materiale ale bunului nu se consideră de către părţi drept vicii ale acestuia.  Astfel, în cazul vânzării-cumpărării unui autoturism, defecţiunea sistemului de frânare poate nu fi considerat de către părţi drept viciu al bunului, dat fiind faptul, că în momentul încheierii contractului cumpărătorul cunoştea despre aceasta, iar mai mult decât atât îl satisfăcea această stare, deoarece defectul respectiv a influenţat esenţial la micşorarea preţului.

Contract de vanzare-cumparare. Drept Civil

https://plus.google.com/110371156225898714711/posts/Eh4EL1QjbSV

Contract prin care una din parti, vanzatorul, se obliga sa transmita celeilalte, cumparatorului, dreptul de proprietate asupra unui bun, in schimbul unei sume de bani. Este consensual, se incheie prin simplul acord de vointa al partilor, cu exceptia cazurilor in care legea prevede obligativitatea formei autentice, cum este in cazul vanzarii constructiilor, autovehiculelor etc, sau a indeplinirii si a altor conditii, autorizarea prealabila de instrainare din partea organelor administrative competente. Dreptul de proprietate se transmite in momentul incheierii contractului.

Printre exceptiile de la acesta regula se enumera contractele privind vanzarea si cumpararea constructiilor situate in regiunile in care functioneaza carti funciare; in acest caz transmiterea dreptului de proprietate are loc numai in momentul intabularii dreptului cumparatorului. Exista reglementari specifice pentru unele contracte cum sunt cele privind: vanzarea cu plata pretului in rate; vanzarea prin licitatie; vanzarea locuintelor din fondul locativ de stat.

Raspunzand necesitatilor vietii economice in continua dezvoltare si diversificare, contractele de vanzare-cumparare sunt frecvente si au in camp foarte larg de aplicare. Cu titlu de exceptie, legea stabileste unele limitari cu privire la incheierea acestora. De exemplu, este interzisa incheierea acestui contract intre soti, precum si intre tutori si cei aflati sub tutela lor; mandatarii nu pot cumpara lucruri pentru vanzarea carora au fost imputerniciti; este interzisa functionarilor de stat cumpararea bunurilor care se vand prin mijlocirea lor sau pe care le administreaza.

Printre conditiile prevazute de lege pentru valabilitatea contractului de vanzare-cumparare se enumera urmatoarele: bunul sa existe in momentul incheierii contractului ori sa fie certa existenta lui in viitor; sa se afle in circuitul civil, sa fie determinat sau determinabil si sa constituie proprietatea vanzatorului; pretul vanzarii sa fie exprimat intr-o suma de bani in moneda nationala, cu exceptia contractelor de comert exterior privind vanzari internationale, sa fie determinat sau determinabil, sa fie sincer si serios. Vanzatorul are obligatia sa transmita dreptul de proprietate asupra bunului, sa predeabunul in posesia cumparatorului si sa-l pastreze pana la predare, sa-l garanteze pe cumparator impotriva tulburarilor pe care i le-ar putea cauza un tert, sa raspunda de viciile lucrului vandut. In unele contracte, vanzatorul isi asuma si unele obligatii speciale, cum este garantia de buna functionare si durabilitate pentru bunurile de folosinta indelungata ce se vand populatiei. Cumparatorul este obligat sa plateasca pretul, sa preia lucrul cumparat, precum si sa suporte cheltuielile cumpararii, daca in contract nu s-a prevazut altfel.

Incheierea unui contract de vanzare-cumparare – Acte necesare

https://plus.google.com/110371156225898714711/posts/e3tryC7Z3hc

Pentru toate înstrăinările de bunuri imobile sunt necesare în principal:

a) Partile se prezintă personal cu actele de identificare sau prin mandatar, cu procură autentică, mandatar care se identifică conform art.51 din Legea nr. 36/1995, republicată;

b) Actele de proprietate, (în funcţie de specificul tranzacţiei, apartament sau construcţii şi/sau terenul aferent în original sau duplicat;

    c) Încheierea de intabulare în original / sau copie lagalizate ANCPI , împreună cu documentaţia cadastrală (în original sau copie după aceasta);

d) Certificat de atestare fiscală emis de organul fiscal competent al autorităţii administraţiei publice locale care să ateste achitarea tuturor obligaţiilor locale datorare autorităţii administraţiei publice locale pe a cărei raze se află înregistrat fiscal bunul care se înstrăinează, la solicitarea contribuabilului sau a notarului, respectiv împuternicitului acestuia, conform delegării date de către contabil (art. 113, alineatul (1) Cod procedură fiscală, modificat prin Legea 126/2012 privind aprobarea Ordonanţei Guvernului nr. 29/2011 pentru modificarea şi completarea OG nr. 92/2003 privind Codul de procedură fiscală, publicat în Monitorul Oficial nr. 484/16.07.2012), ce poate fi utilizat pe toată perioada lunii în care se emite, putând fi prezentat de contribuabil, în original sau în copie legalizată (conform art. 113, alineatul (3) Cod procedură fiscală, modificat prin Legea 126/2012 mai sus menţionată);

e) Extrasul de carte funciară pentru autentificare sau Certificatul de sarcini emis de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (O.C.P.I. ) de la locul situării bunului imobil obţinut de notarul public la cererea vânzătorului, ce poate fi utilizat în termen de 10 (zece) zile lucrătoare, calculate de la data depunerii cererii la O.C.P.I.- ul competent, perioadă de valabilitate stabilită prin art. 54 alin (1) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată cu modificările şi completările ulterioare (articol modificat şi completat prin Art. III din Legea nr. 60/2012);

f) Adresă emisă de instituţia bancară în favoarea căreia există constituite ipoteci şi interdicţii, în cazul în care imobilul ce se doreşte a fi înstrăinat este grevat de ipoteci constituite în favoarea unor instituţii bancare din care să reiasă acordul expres al acestora cu privire la înstrăinare şi procedura radierii ipotecilor şi interdicţiilor aferente;

g) Certificat de performanţă energetică a clădirii , eliberat potrivit Legii nr. 372/2005, modificata, privind performanţa energetică a clădirii de un auditor energetic autorizat (doar în cazul vânzării şi închirierii). Legea nr. 372/2005 mai sus menţionată reglementează obligaţia vânzătorului de a pune la dispoziţia cumpărătorului certificatul de performanţă energetică;

    h) Certificate de căsătorie vânzători şi cumpărători (după starea civilă a participanţilor la actul juridic civil);

i) Dovada exercitării / neexercitării dreptul de preemţiune instituit prin Legea nr. 422/2001 republicată, cu modificările şi completările ulterioare, privind protejarea monumentelor istorice (de ex: clădiri de valoare istorică sau arhitecturală deosebită sau terenuri pe care se găsesc vestigii istorice).

j) Toate facturile emise de societăţile prestatoare de servicii cu care există încheiat contracte de furnizare de servicii (curent electric, canalizare, apă, etc) şi chitanţele doveditoare de plată a acestora, in conformitate cu art.53 din Legea 51/2006.

Nulitatea contractului de vanzare-cumparare

https://plus.google.com/110371156225898714711/posts/R4yJbGmYgNF

Vanzarea este contractul prin care vanzatorul transmite sau, dupa caz, se obliga sa transmita cumparatorului proprietatea unui bun in schimbul unui pret pe care cumparatorul se obliga sa il plateasca, asa cum este definit art. 1650 Cod civil. Poate fi, de asemenea, transmis prin vanzare un dezmembramant al dreptului de proprietate sau orice alt drept.

Orice bun poate fi vandut in mod liber, daca vanzarea nu este interzisa ori limitata prin lege sau prin conventie ori testament.

Potrivit dispozitiilor art. 1246 Cod civil, orice contract incheiat cu incalcarea conditiilor cerute de lege pentru incheierea sa valabila este supus nulitatii, daca prin lege nu se prevede o alta sanctiune.

Conditiile esentiale de validitate ale contractului enumerate in art. 1179 Cod civil sunt:
1. capacitatea de a contracta;
2. consimtamantul partilor;
3. un obiect determinat si licit;
4. o cauza licita si morala.

In masura in care legea prevede o anumita forma a contractului, aceasta trebuie respectata, sub sanctiunea prevazuta de dispozitiile legale aplicabile.

Nulitatea poate fi absoluta sau relativa.

Nulitatea contractului poate fi constatata sau declarata prin acordul partilor.
Nulitatea absoluta, definita de art. 1247 Cod civil, reprezinta sanctiunea care intervine in cazul unui contractul incheiat cu incalcarea unei dispozitii legale instituite pentru ocrotirea unui interes general.

Contractul lovit de nulitate absoluta nu este susceptibil de confirmare decat in cazurile prevazute de lege.

Instanta este obligata sa invoce din oficiu nulitatea absoluta.

Conform dispozitiilor art. 1254 Cod civil, contractul lovit de nulitate absoluta sau anulat este considerat a nu fi fost niciodata incheiat, desfiintarea contractului atragand, in conditiile legii, si desfiintarea actelor subsecvente incheiate in baza.

Constatarea nulitatii absolute a unui contract este urmata de repunerea in situatia anterioara atunci cand este posibil, ori, atunci cand acest lucru nu este posibil, partile vor restitui prin echivalent prestatiile primite.

Nulitatea poate fi totala sau partiala, conform art.1.255 Cod civil.

Reguli speciale in materia vanzarii.

Pentru ca un contract de vanzare – cumparare sa fie valabil va trebui, pe langa regulile generale de validitate, sa intruneasca si conditiile speciale prevazute de art. 1653-1655 Cod civil, iar pretul sa fie determinat sau determinabil, real si serios.

Astfel, in privinta drepturilor litigioase, sub sanctiunea nulitatii absolute, judecatorii, procurorii, grefierii, executorii, avocatii, notarii publici, consilierii juridici si practicienii in insolventa nu pot cumpara, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competenta instantei judecatoresti in a carei circumscriptie isi desfasoara activitatea.

Sunt exceptate de la prevederile art. 1653 alin. 1 Cod civil:
a) cumpararea drepturilor succesorale ori a cotelor-parti din dreptul de proprietate de la comostenitori sau coproprietari, dupa caz;
b) cumpararea unui drept litigios in vederea indestularii unei creante care s-a nascut inainte ca dreptul sa fi devenit litigios;
c) cumpararea care s-a facut pentru apararea drepturilor celui ce stapaneste bunul in legatura cu care exista dreptul litigios.

Dreptul este litigios daca exista un proces inceput si neterminat cu privire la existenta sau intinderea sa.

Alte incapacitati de a cumpara.

Sunt incapabili de a cumpara, direct sau prin persoane interpuse, chiar si prin licitatie publica:
a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt insarcinati sa le vanda; exceptia prevazuta la art. 1.304 alin. (1) ramane aplicabila;
b) parintii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezinta;
c) functionarii publici, judecatorii-sindici, practicienii in insolventa, executorii, precum si alte asemenea persoane, care ar putea influenta conditiile vanzarii facute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaza ori a caror administrare o supravegheaza.

Incalcarea interdictiilor prevazute la art.1654 alin. (1) lit. a) si b) Cod civil se sanctioneaza cu nulitatea relativa, iar a celei prevazute la lit. c) cu nulitatea absoluta.

La art. 1655 sunt prevazute incapacitati de a vinde. Prin urmare, persoanele prevazute la art. 1.654 alin. (1) nu pot, de asemenea, sa vanda bunurile proprii pentru un pret care consta intr-o suma de bani provenita din vanzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care il administreaza ori a carui administrare o supravegheaza, dupa caz.

Aceleasi dispozitii se aplica si in cazul contractelor in care, in schimbul unei prestatii promise de persoanele prevazute la art. 1.654 alin. (1), cealalta parte se obliga sa plateasca o suma de bani.

Cei carora le este interzis sa cumpere ori sa vanda nu pot sa ceara anularea vanzarii nici in nume propriu, nici in numele persoanei ocrotite.

La art. 1660-1665 sunt prevazute conditiile pretului. Astfel, pretul consta intr-o suma de bani, sa fie serios si determinat sau cel putin determinabil.

Pretul poate fi determinat si de catre una sau mai multe persoane desemnate potrivit acordului partilor. Atunci cand persoanele astfel desemnate nu determina pretul in termenul stabilit de parti sau, in lipsa, in termen de 6 luni de la incheierea contractului, la cererea partii interesate, presedintele judecatoriei de la locul incheierii contractului va desemna, de urgenta, in camera de consiliu, prin incheiere definitiva, un expert pentru determinarea pretului. Remuneratia expertului se plateste in cote egale de catre parti.

Daca pretul nu a fost determinat in termen de un an de la incheierea contractului, vanzarea este nula, afara de cazul in care partile au convenit un alt mod de determinare a pretului.

De asemenea, vanzarea este anulabila atunci cand pretul este stabilit fara intentia de a fi platit, ori pretul este intr-atat de disproportionat fata de valoarea bunului, incat este evident ca partile nu au dorit sa consimta la o vanzare.

Anulare contract vanzare-cumparare

https://plus.google.com/110371156225898714711/posts/9YFJdS5JMEr

Acţiune privind anularea unui contract de vânzare cumpărare

Codul Civil  art. 1303

Potrivit art. 1303 Cod civil, prin preţ serios se înţelege preţul care constituie o cauză suficientă a obligaţiei luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării. Seriozitatea preţului depinde de existenţa unei proporţii între cuantumul preţului fixat de părţile contractante şi valoarea reală a bunului vândut.

Î.C.C.J., Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 1597 din 14 februarie 2006

La 14 decembrie 2000 reclamanta C.A. a solicitat să se constate, în contradictoriu cu fratele său, pârâtul B.I., nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 219 din 2 iulie 1998, încheiat între mama petenţilor, B.E.şi pârâtul B.I. având drept obiect o casă, curte şi garaj, bun imobil înstrăinat de vânzătoare cu preţul de 8.000.000 lei.

În motivarea acţiunii se arată că preţul este fictiv, iar cauza este ilicită, constând în scopul înlăturării reclamantei de la succesiunea mamei sale.

Prin sentinţa civilă nr. 16764/2001 a fost admisă acţiunea, în temeiul art. 948 Cod civil şi cu motivele invocate prin acţiune, iar prin decizia civilă nr. 1306/2002, Tribunalul Timiş a respins apelul declarat de intervenienta B.A., soţia cumpărătorului B.I.

Curtea de Apel Timişoara, prin decizia civilă nr. 150 din 30 ianuarie 2003 a modificat în parte hotărârile în sensul respingerii acţiunii deoarece îmbunătăţirile aduse de soţii B.I. şi B.A. au sporit valoarea imobilului, ceea ce fac verosimil şi serios preţul achitat. S-a mai reţinut că, după decesul vânzătoarei, bunul nu a fost inclus în masa succesorală şi că, ulterior, prin sentinţa civilă nr. 12913 din 28 septembrie 2000, bunul a fost atribuit intervenientei B.A., ca efect al partajului judiciar intervenit între ea şi soţul său, B.I.

Contra deciziei pronunţate în recurs, Procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, a declarat recurs în anulare, esenţiala nelegalitate şi vădita netemeinicie cerută de art. 330, pct. 2 Cod procedură civilă, constând în: existenţa unui preţ neserios, mai mic de 64 de ori faţă de cel real; preţul este fictiv, iar contractul de vânzare-cumpărare are o cauză falsă, care s-a şi realizat, îndepărtarea reclamantei de la succesiunea mamei.

Prin decizia civilă nr. 6421 din 17 noiembrie 2004, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a admis recursul în anulare declarat, a casat decizia menţionată şi a respins recursul declarat de intervenientă, cu motivarea că prin acest contract a fost înlăturată de la succesiune sora pârâtului, aşa cum a declarat pârâtul declaraţie coroborată cu celelalte probe din care rezultă fictivitatea preţului consemnat şi cauza ilicită a contractului.

Sesizată de către intervenientă cu soluţionarea unei contestaţii în anulare împotriva deciziei pronunţate cu ocazia soluţionării recursului în anulare, prin decizia civilă nr. 4354 din 24 mai 2000, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a admis calea extraordinară de atac formulată, a anulat decizia nr. 6431/2004 cu motivarea că instanţa a soluţionat recursul în anulare fără citarea legală a contestatoarei recurente.

Recursul în anulare este nefondat.

Proprietara tabulară a imobilului înscris în CF 5343 Timişoara, a fost B. E., mama reclamantei şi a pârâtului, care, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul 2819 din 8 iulie 1996, l-a vândut fiului său, B.I., cu preţul înscris în contract de 8.000.000 lei, dată la care pârâtul era căsătorit cu intervenienta.

La 25 februarie 1998 vânzătoarea B.E. a decedat, succesori fiind, în calitate de fii: Bauer Ionel şi Constantin Aurora. Din certificatul de moştenitor, a rezultat că masa succesorală era compusă dintr-un număr de 20 părţi sociale la o societate comercială, nedeclarându-se bunuri imobile.

Ulterior decesului vânzătoarei, părţile din proces nu au formulat vreo acţiune privind valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare.

Prima acţiune  a fost formulată de B.I. abia în timpul derulării procesului de partaj judiciar intervenit între el şi fosta sa soţie, B.A., acţiune la care B.I. a renunţat.

Prin sentinţa civilă nr. 12913 din 28 septembrie 2000, pronunţată de Judecătoria Timişoara, s-a reţinut calitatea de bun comun a imobilului în litigiu, imobil ce a fost atribuit reclamantei, care şi-a întabulat dreptul de proprietate în cartea funciară.

Din conţinutul acestei hotărâri judecătoreşti, intrată în puterea lucrului judecat, a rezultat că foştii soţi au extins locuinţa în regim P+1 şi construire de anexe, sporindu-se astfel valoarea imobilului.

Preţul trebuie să fie, de regulă, proporţional cu valoarea lucrului vândut, părţile fiind însă libere să determine valoarea bunului şi deci preţul lui, care poate fi astfel superior ori inferior valorii reale a bunului.

Prin noţiunea de preţ serios, în sensul art. 1303 Cod civil, urmează a se înţelege preţul care constituie o cauză suficientă a obligaţiei luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării. Seriozitatea preţului depinde de existenţa unei proporţii între cuantumul preţului fixat de părţile contractante şi valoarea reală a bunului vândut.

Din întregul probatoriu administrat în cauză a rezultat că preţul a fost achitat, că este un preţ rezonabil, dat fiind raporturile dintre părţi, mamă-fiu, a faptului că foştii soţi, prin îmbunătăţirile aduse, îmbunătăţiri substanţiale, au sporit valoarea bunului.

Nu poate fi susţinută intenţia de fraudare a drepturilor succesorale ale reclamantei câtă vreme nu s-au făcut dovezi în acest sens. Dimpotrivă, din probele administrate a rezultat că aceasta, la momentul dezbaterii succesiunii mamei sale, 1998, a cunoscut despre faptul înstrăinării imobilului, consimţind la eliberarea certificatului de moştenitor menţionat, certificat care nu a fost contestat în justiţie.

Aşa cum s-a arătat, acţiunile în justiţie au intervenit doar în momentul în care relaţiile de căsătorie dintre Bauer Ionel şi Bauer Ana s-au deteriorat.

Recunoaşterea pârâtului, în sensul că vânzarea a fost fictivă, este lipsită de relevanţă câtă vreme mărturisirea a avut drept unic scop, înlăturarea bunului din masa de împărţit.

Pentru considerentele arătate, instanţa, constatând că nu sunt incidente dispoziţiile art. 330 pct. 2 Cod procedură civilă, va respinge recursul în anulare, declarat ca nefondat.

Contract de vanzare cu clauza de intretinere. Neexecutarea obligatiei

https://plus.google.com/110371156225898714711/posts/Sa1miYMrFbe

Potrivit regulilor generale doin materia obligatiilor inscrise in art. 1020 si art. 1021 C. civ., conditia rezolutorie este intotdeauna subanteleasa in cazul in care una dintre parti nu-si indeplineste angajamentul luat, dar contractul nu este desfiintat de drept, partea in privinta careia angajamentul nu s-a executat avand alegerea intre a sili pe cealalta parte la executare sau a cere desfiintarea actului. Transformarea obligatiei de intretinere din contractul de vanzare-cumparare in renta viagera nu poate avea loc decat in urma acordului de vointa al partilor contractante.

Prin sentinta civila nr. 1329/1997, judecatoria Lugoj a respins actiunea intentata de reclamantii MA si MR impotriva partilor MG si MI pentru rezilierea contractului de vanzare-cumparare cu clauza intretinerii si a admis cererea reconventionala formulata de cei din urma, dispunand inlocuirea obligatiei de intretinere in natura cu plata lunara a unui echivalent banesc.

S-a retinut ca in permanenta paratii au incercat sa presteze intretinerea, dar reclamantii s-au opus, situatie in care, potrivit prevederilor art. 1075 C. civ., se poate pretinde transformarea obligatiei de intretinere in plata periodica a unor despagubiri echivalente.

Apelul declarat de reclamanti a fost admis de Tribunalul Timis, care prin decizia civila nr. 515/1998, a schimbat in tot sentinta civila, fiind admisa actiunea principala si respinsa cererea reconventionala, in urma constatarii culpei exclusive a paratilor la neindeplinirea obligatiilor contractuale.

Impotriva acestei decizii au declarat recurs paratii MG si MI, recurs ce a fost admis, Curtea de Apel dispunand casarea ambelor hotarari judecatoresti pronuntate in cauza si in urma rejudecarii in fond, au fost respinse atat actiunea principala cat si cererea reconventionala.

Contractul de vanzare cu clauza de intretinere este un contract nenumit cu titlu oneros, aleatoriu, bilateral, consensual, translativ de proprietate, caruia i se aplica regulile generale din materia obligatiilor inscrise in art. 1020 si 1021 C. civ., in baza carora conditia rezolutorie este subinteleasa in situatia cand una dintre parti nu isi indeplineste angajamentul luat.

In acest caz, contractul nu este desfiintat de drept, partea in privinta careia angajamentul nu a fost indeplinit putand fie sa sileasca pe cealalta parte la executarea conventiei – cand aceasta mai este posibila – fie sa solicite desfiintarea contractului, transformarea obligatiei de intretinere in renta viagera neputand avea loc decat cu acordul tuturor partilor contractante.

Clauza de uzufruct si clauza de intretinere

https://plus.google.com/110371156225898714711/posts/5CTYFqkXVxi

COEXISTENTA CLAUZEI DE UZUFRUCT CU CEA DE INTRETINERE

De multe ori am observat ca se face o confuzie intre clauza de intretinere si cea de uzufruct.

Aceste clauze pot fi inserate in diverse contracte insa, cel mai uzual contract este cel de vanzare cumparare bun imobil.
De aceea, in cuprinsul acestui articol voi arata in linii generale ce implica cele doua clauze si de ce contractul se numeste “contract de vanzare-cumparare” si nu doar uzufruct sau doar intretinere.

• In primul rand, oamenii folosesc cele doua clauze atunci cand intentioneaza sa scoata din patrimonial lor un bun imobil ( teren, apartament, constructie) si, pe langa prêt, sa obtina si alte avantaje.

• Contractul este de vanzare cumparare deoarece, in primul rand, in schimbul transmiterii dreptului de proprietate, vanzatorul primeste un prêt pentru bunul sau.

• In cazul dezvoltat aici, vanzatorul nu are in vedere doar primirea pretului vanzarii ci si alte facilitati, acestea fiind : cea de continuare a folosintei bunului pe o anumita perioada de timp si cea de a primi o anumita ingrijire de la cumparator.

• In cazul contractului de vanzare cumparare cu clauze de uzufruct si intretinere, pretul platit este mai mic decat ar fi fost la o vanzare pura si simpla. Cu toate acestea, este de recomandat ca pretul sa constituie cel putin 50% din valaoarea bunului, ceilalti 50% fiind “convertiti” in drepturile pe care vanzatorul le obtine suplimentar in urma vanzarii.

Dreptul de proprietate comporta trei atribute: nuda proprietate , posesia si dreptul de a culege fructele bunului.

• Nuda proprietate inseamna detinerea titlului de proprietate insa fara a avea si folosinta bunului ( posesia).

• In momentul in care vorbim de constituirea dreptului de uzufruct , vorbim de dreptul unei persoane de a folosi bunul ca si cum ar fi insusi proprietarul acestuia si de a-I culege fructele. Nu voi dezvolta acest subiect deoarece in cadrul site-ului va exista foarte curand un articol dedicat exclusiv dreptului de uzufruct.

La momentul vanzarii ,vanzatorul isi poate rezerva dreptul folosintei temporare a bunului chiar si dupa ce dreptul de proprietate, mai précis, nuda proprietate , va intra in patrimoniul cumparatorului.
Acest drept se poate insera in contract printr-o clauza de usufruct.

• Se poate stabili o perioada precisa, determinata sau se poate constitui dreptul de uzufruct pe toata perioada vietii vanzatorului. In tot acest timp astfel stabilit, vanzatorul se poate folosi de bun, chiar daca acesta nu se mai afla in patrimoniul sau, ca si cum ar fi inca proprietar; poate face acte de conservare si administrare dar nu mai poate efectua acte de dispozitie.

In plus, daca vanzatorul urmareste sa obtina de la cumparator si o intretinere lunara, isi poate constitui dreptul de a fi intretinut de acesta, in anumite conditii.

• Intretinerea poate fi prestata prin plata unei sume lunare de bani, prevazuta ca atare in contract sau poate sa conste in procurarea de alimente, medicamente, imbracaminte sau prin prestarea activitatilor de gospodarire zilninca/saptamanala/lunara. De asemenea, se poate arata contravaloarea lunara a medicamentelor, alimentelor etc astfel incat cumparatorul sa stie exact la ce valoare trebuie sa se situeze executarea obligatiei asumate, iar vanzatorul sa aiba siguranta ca va beneficia de aceste prestatii in natura intr-un cuantum précis stabilit.

• Aceasta prestare a intretinerii se poate insera in contractul de vanzare cumparare sub forma unei clauze de intretinere.

Ce trebuie retinut

: ca existenta unei clauze de uzufruct nu implica automat si existenta unei clauze de intretinere si invers: existent unei clauze de intretinere nu implica in mod obligatoriu si existenta clauzei de uzufruct.

• Pentru a –si produce efectele juridice si pentru a obliga cumparatorul la respectarea unui uzufruct si la prestarea unei intretineri, este obligatoriu ca , in cuprinsul contractului de vanzare cumparare sa se mentioneze ambele clauze.

• De asemenea, nimic nu impiedica partile sa insereze doar una dintre cele doua clauze efectele jurdice producandu-se doar asa cum acestea reies din clauza aleasa si inserata de parti.