Principalele aspecte neglijate de cumpărătorii de terenuri pentru construcţia unei case proprii au fost în ultimii ani accesibilitatea utilităţilor, deschiderea, lăţimea drumului de servitute şi, nu în ultimul rând, studiul geotehnic.
Insuficienta atenţie acordată acestor aspecte şi concentrarea aproape exclusivă pe preţ a condus la derapaje precum absenţa utilităţilor, teren insuficient pentru construcţia propusă iniţial şi, uneori, chiar inundarea locuinţelor.
Costul accesului la utilităţi
Puţine din promisiunile primăriei legate de construirea de drumuri s-au îndeplinit în termenul stabilit. De asemenea, nici conductele de gaz sau curentul nu vin tocmai uşor, dacă acestea nu sunt lângă teren. Drept urmare, chiar dacă proprietăţile cu toate utilităţile la poartă sunt mai scumpe, asta e singura variantă pentru achiziţie. O distanţă faţă de conducta de gaze de 25-30 de metri poate însemna un cost de 8.000 de lei pentru extinderea reţelei până la poartă, la care se adaugă bani şi avize în plus pentru ca gazele să fie trase în casă. Trebuie luată în calcul, dacă e cazul, şi lărgimea drumului de servitute, care îngustează destul de mult terenul cumpărat, alături de retragerile faţă de vecinătăţi. Aceste aspecte trebuie clar aflate de la primăria de care aparţine terenul. Asta pentru a nu exista surprize de genul prea scurt sau prea îngust sau că drumul de servitute nu permite accesul pompierilor sau Salvării. În cazul curentului electric, o distanţă de 100 de metri de stâlp poate presupune costuri de 4.000-5.000 de euro pentru racordare. La acestea se adaugă necesitatea existenţei planurilor urbanistice la casele vecine, lipsa litigiilor şi plan de situaţie, cu viza de cadastru.
Pe de altă parte, relaxarea de după boom-ul imobiliar are şi avantaje. “Devine din ce în ce mai uşor să construieşti o casă în jurul Bucureştiului. Obţinerea de avize/autorizaţii care până acum consuma mult timp şi/sau bani este mult mai uşoară acum, datorită descărcării funcţionarilor publici de presiunea investitorilor”, a declarat Mircea Cleciu, director al Neocasa. Acesta estimează că un proiect de casă poate să coste până la 2.000 de euro, în funcţie de dimensiuni, iar avizele şi autorizaţiile pot fi maximum 2,5% din valoarea estimată a construcţiei. “Un metru pătrat de construcţie este sub 500 de euro, dar nu trebuie neglijată finanţarea utilităţilor, care pot ajunge, după caz, până la 10-15% din valoarea construcţiei”, a adăugat Cleciu. “Din puţinele construcţii care se fac acum se numără cele pe terenuri centrale sau semicentrale care, chiar dacă sunt mai scumpe, scutesc costurile mari cu utilităţile. Un alt fenomen care pare tot mai prezent este acela al asocierilor, pentru reducerea costurilor”, a declarat Liviu Daschievici, expert în construcţii, fost preşedinte al ARACO.
Calitatea solului, o necunoscută
Printre cele mai neglijate aspecte în achiziţia unui teren este cel legat de calitatea solului pentru construcţie. Studiile geotehnice se fac în general doar pentru că legea o cere şi, de obicei, sunt alese firme-fantomă pentru întocmirea acestora. Asta în ciuda faptului că în ultimii ani au existat nenumărate exemple de case noi care se inundau la subsol sau case care rămâneau într-o rână, fiind construite pe un loc unde, în urmă cu zeci de ani, au fost o groapă de gunoi, despre care nu se ştia. “Una dintre marile hoţii româneşti de pe această piaţă a studiilor geotehnice este faptul că există mulţi necalificaţi care dau studii <trişate>. Oamenii nu dau bani, dar riscă să aibă pagube şi cheltuieli mult mai mari după”, a declarat Mihaela Stănciucu, conferenţiar universitar de specialitate. “Din neluarea în considerare a riscurilor, cumpărătorii preferă să plătească unei firme 200 de lei pentru ca aceasta să-şi asume nişte lucrări de forare şi verificare pe care de fapt nu le face, doar extrapolează rezultate din zonă”, adaugă Stănciucu.
În zona zona Băneasa, în anul 2005, au fost inundate foarte multe subsoluri. Problema care s-ar putea pune este aceea a hidroizolării, dacă se ţine cont de studiul geotehnic. Tot în această zonă, ca urmare a densificării şi a accesului la apă prin puţurile săpate, pe viitor există riscul împuţinării apei potabile, spune Stănciucu. „În zona Giuleşti – Sârbi există o problemă similară, care îşi are originile încă de pe vremea lui Ceauşescu, când – după construirea Lacului Morii – multe case se inundă”, a amintit Stănciucu. Aceasta dă ca exemplu cartierul Tei din Bucureşti, în zona Electrica, unde o vilă cu etaj şi piscină a rămas cu un colţ suspendat, după ce infiltraţiile de la piscină au ajuns sub casă. Şi toate aceste neajunsuri doar pentru că nu s-a făcut studiu geotehnic. „După ce am săpat acolo, am găsit resturi menajere, coji de ouă, pentru că vila fusese făcută pe o mică groapă de gunoi despre care nu se ştia”, declară conferenţiarul citat.
Solul diferă pe distanţe foarte mici, astfel că orice extrapolare lasă loc la surprize neplăcute. „Chiar pe terenuri aparent virgine există zone cu găuri de la cărămidării sau diverse alte umpluturi. Există zone cu umpluturi de la cutremurul din ’77 sau de la bombardamentul din anii ’40. Deşi ar fi normal să se ştie despre ele, nu se ştie decât de unele”, atenţionează Stănciucu.
Cât se cere pe teren
În Bucureşti şi mai ales în împrejurimi preţul cerut pe teren diferă în funcţie de foarte mulţi factori, printre care accesibilitatea utilităţilor, infrastructurii rutiere şi, nu în ultimul rând, de cât de presat e proprietarul să vândă. Spre exemplu, în comuna Otopeni, există oferte apropiate ca zonă şi cu 50 euro/mp, dar şi cu 110 euro/mp. Diferă însă suprafaţa şi deschiderea, astfel că, pentru o suprafaţă şi deschidere mai mari, posibilităţile de a construi în grup sau reducerea unor costuri merită luate în calcul. Situaţii similare sunt în majoritatea zonelor.
În zona Iancu Nicolae din Băneasa, lângă Jollie Ville, se cer 280 euro/mp în cazul unui teren, iar în cazul altuia 200 euro. „Aş remarca faptul că, spre deosebire de acum doi ani, zona de Nord este din ce în ce mai accesibilă. Mai precis, raportul preţ teren/preţ investiţie totală este 30% şi continuă să scadă. Spun asta pentru că, în trecut, terenul în aceste zone depăşea 50% din valoarea investiţiei”, consideră directorul Neocasa.
Un alt exemplu: pentru un teren în Periş, în zona primăriei, se cer 50 euro/mp, în timp ce pe altul de peste 3.000 de mp situat lângă lac, cu o deschidere de 15 m se cer 10 euro/mp. În Bragadiru, în zona podului de pe Şoseaua Alexandriei se cer 100 euro/mp pe un teren de 650 mp cu deschidere de 19 m, dar pe un teren mai mare, parcelabil, de 5.000 mp cu deschidere de 24 m, tot din zona podului, se cer doar 40 euro/mp.
Potenţialii cumpărători, care au acces la finanţare, mai aşteaptă reduceri. Construcţii în regie proprie sau nu, care încep să se facă pe lângă Bucureşti, pot fi văzute în zone precum Prelungirea Ghencea spre Domneşti, Chiajna, Fierbinţi. Există şi multe zone în care nu se construieşte mai nimic, cum ar fi Voluntari. Oricum, cele mai multe construcţii se fac cu terenuri achiziţionate nu acum, ci în urmă cu 2-3 ani.