Obligaţie de vânzare supusă unei condiţii suspensive. Acţiune în pronunţarea unei hotărâri care să ţină locul unui contract de vânzare-cumpărare formulată înainte de îndeplinirea condiţiei. Efecte – Jurisprudenta ICCJ 2014

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic: hotărâre judecătorească care să ţină locul unui act autentic de vânzare-cumpărare

– condiţie suspensivă

– excepţia prematurităţii

 

C. civ., art. 969

 În cazul în care transferul dreptului de proprietate a fost supus unei condiţii suspensive, obligaţia de vânzare depinzând de încheierea şi ajungerea la termen a unui contract de închiriere cu privire la acel bun, acţiunea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină locul unui act autentic de vânzare-cumpărare este vădit prematură în condiţiile în care contractul de locaţiune nu a fost finalizat, fiind încă în derulare.

 

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 1760 din 23 aprilie 2013

 

Prin sentinţa civilă nr. 228 din 26 ianuarie 2012 a Tribunalului Braşov s-a respins excepţia lipsei procedurii prealabile a concilierii directe.

S-a admis excepţia prematurităţii acţiunii.

S-a respins, ca prematur introdusă, acţiunea reclamantei SC I.B. SRL în contradictoriu cu pârâta SC C. SA având ca obiect obligarea societăţii pârâte la încheierea cu reclamanta a unui contract autentic de vânzare-cumpărare pentru preţul de 150.000 Euro, referitor la imobilul situat în municipiul Târgu Secuiesc, str. G. nr. 45, judeţ Covasna, parterul comercial nr. 2, înscris în CF nr. 23237 – C1-U3 Târgu Secuiesc, provenită din conversia de pe hârtie a Cărţii Funciare Individuale nr. 7028, cuprins în Cartea Funciară Colectivă nr. 6206, având nr. de ordine A+1, sub nr. top 3627/1/2/Pc.II.A şi 3628/1/1Pc.II.A, inclusiv pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care suplineşte actul autentic.

Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa a reţinut, referitor la excepţia prematurităţii acţiunii, că aceasta este o excepţie de fond, care pune în discuţie caracterul născut şi actual al dreptului pe care partea reclamantă îl pretinde prin acţiune, că prezenta acţiune nu depinde de un alt litigiu dintre părţi, cel în rezilierea contractului de închiriere vizând imobilul pentru care se solicită şi eliberarea actului autentic de vânzare-cumpărare, aşa încât prin „derularea contractului de închiriere” nu trebuie să se înţeleagă şi desfiinţarea acestuia pe calea rezilierii, pentru că un atare înţeles favorizează pe chiriaş care ar putea cumpăra mai devreme spaţiul comercial, provocând rezilierea contractului de închiriere prin propria-i neplată a chiriei, cu alte cuvinte culpa sa în executarea contractului de închiriere îi grăbeşte încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare.

A mai avut în vedere instanţa că, din moment ce la finele antecontractului din 1 iunie 2010, ca expresie a ultimei lor voinţe înainte de a consimţi la autentificarea antecontractului, părţile au inserat clauza care stipulează că „prezentul antecontract intră în vigoare după derularea contractului de închiriere”, iar contractul de închiriere s-a încheiat la 22 iunie 2010 pentru o perioadă de 2 ani, prin raportare şi la dezlegarea problemei de drept oferite de Curtea de Apel Braşov prin decizia nr. 619/R/18 octombrie 2011 cu referire la conţinutul noţiunii „derularea contractului de închiriere”, interpretare care exclude rezilierea ca modalitate de a pune capăt contractului, dreptul reclamantei de solicita pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină locul unui act autentic de vânzare-cumpărare, nu este un drept actual.

A considerat instanţa de fond că faptul încheierii contractului de închiriere ulterior antecontractului din 1 iunie 2010 nu înlătură clauza referitoare la intrarea în vigoare a antecontractului, ci dovedeşte că părţile antecontractului preconizau încă de atunci încheierea în formă scrisă a unui contract de închiriere, realitate juridică care a şi survenit, astfel că raportarea cu anticipaţie la un contract de închiriere, adică la unul inexistent la momentul antecontractului, dar existent ulterior, semnifică faptul că antecontractul a fost supus unei condiţii suspensive, altfel spus, intrarea în vigoarea a antecontractului de la un moment ulterior semnării sale a depins în primul rând de încheierea unui contract ulterior de închiriere – condiţie îndeplinită, depinzând în al doilea rând şi în continuare de derularea în sine contractului, noţiune din care, în accepţiunea dată de Curtea de Apel Braşov prin evocata decizie, nu a mai rămas decât încetarea prin ajungerea la termen.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta SC I.B. SRL care a susţinut că existenţa unei clauze potrivit căreia antecontractul intră în vigoare după reluarea contractului  de închiriere, nu  are nici un efect  de amânare asupra dreptului  apelantei  de a cere perfectarea contractului în prezent şi nici nu poate determina constatarea prematurităţii introducerii acţiunii deoarece la data antecontractului nu era în vigoare nici un contract de închiriere la respectarea căruia să fie  obligată reclamantă, antecontractul nelimitând dreptul reclamantei de a rezilia contractul  de închiriere.

Curtea de Apel Braşov, Secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, de conflicte de muncă şi asigurări sociale, prin decizia nr. 66/Ap din 31 mai 2012, a respins apelul declarat de reclamantă, ca nefondat.

În fundamentarea acestei decizii instanţa de control judiciar a reţinut, în esenţă, că cele două  contracte, respectiv închiriere şi  antecontractul  de vânzare – cumpărare vizează  acelaşi  spaţiu  înscris în CF nr. 23237 – C1- U3 Tg. Secuiesc situat  în str. G. nr.45, jud. Covasna, dar cu desfăşurare în timp  succesivă, în sensul că întâi se închiriază, iar ulterior se vinde, că potrivit principiului autonomiei de voinţă părţile semnatare ale antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1490 din 1 iunie 2010 au condiţionat obligaţia de vindere a imobilului după derularea contractului de închiriere.

A reţinut instanţa de apel că în cauză termenul de derulare a contractului de locaţiune de a cărui îndeplinire depinde naşterea obligaţiei nu a ajuns la scadenţă, astfel că nici obligaţia de vânzare-cumpărare nu putea exista la data  promovării acţiunii, părţile fiind în situaţia în care au încheiat un raport juridic obligaţional, condiţionat de îndeplinirea unui anumit  termen.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC I.B. SRL Tg. Secuiesc, solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului astfel cum a fost formulat în sensul admiterii acţiunii.

Recurenta-reclamantă şi-a subsumat criticile motivelor de modificare reglementate de art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., recurenta reproşând instanţelor că nu au ţinut cont de o serie de aspecte importante în cauză şi anume:

. societatea reclamantă a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare cu pârâta în vederea dobândirii în proprietate a spaţiului comercial descris în petitul acţiunii. Întrucât în momentul încheierii contractului recurenta-reclamantă nu a dispus de banii necesari achitării integrale a preţului, s-a convenit de părţile contractante că se încheie antecontractul în cauză şi recurenta rămâne chiriaşul imobilului până ce va putea achita întregul preţ convenit, în rate sau integral, preţul trebuind să fie achitat integral până la data de 1 iulie 2015, în contract prevăzându-se expres faptul că „În cazul în care cumpărătoarea-promitentă efectuează plata anticipată a sumei susmenţionate/singura sumă fiind preţul stabilit – sublinierea noastră-reclamantă”, vânzătoarea-promitentă se obligă să se prezinte în faţa notarului public în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare autentic;

. la data antecontractului nu era nici un contract de închiriere între cele două societăţi în privinţa imobilului în cauză, contractul de închiriere înregistrat la organele financiare sub nr. 5992 din 22 iunie 2010, data certă a contractului fiind data înregistrării, având valabilitate din data de 1 iulie 2010, dată de la care a achitat, pe baza acestui contract, chiria lunară de 1.166 Euro, la zi, deşi pârâta a încercat să invoce o altă chirie lunară, mult mai mare decât cea reală din contract, nu a reuşit să facă dovadă în acest sens.

Consideră recurenta că a îndeplinit toate obligaţiile din contractul de închiriere, arătând că, în vederea achitării integrale şi printr-o singură prestaţie al preţului de cumpărare stabilit şi încheierea contractului notarial a somat pe pârâtă, prin somaţia nr. 44/2010 emisă prin BEJ M.P.E. din Tg-Secuiesc, ca la data de 23 decembrie 2010 să se prezinte, prin reprezentant legal, la BNP D.E.A. din Covasna, în vederea încasării preţului de vânzare şi semnarea contractului autentic, obligaţie ce nu a îndeplinit nici până în prezent.

Apreciază că existenţa clauzei în antecontract potrivit căreia „prezentul antecontract intră în vigoare după derularea contractului de închiriere” nu poate avea nici un efect de amânare asupra dreptului reclamantei de a cere perfectarea contractului în prezent şi nu poate determina constatarea prematurităţii introducerii acţiunii, deoarece la data încheierii antecontractului nu era în vigoare nici un contract de închiriere la respectarea căruia să fie obligată recurenta, că în art. 7 este prevăzut expres dreptul recurentei de a-l rezilia, rezilierea urmând să intervină de drept în momentul semnării contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Consideră recurenta că dacă părţile ar fi avut în vedere exclusiv încetarea contractului prin ajungerea la termen, cum greşit concluzionează instanţa de fond, atunci ar fi redactat un contract în consens cu această situaţie şi nu fi existat nici o raţiune pentru inserarea în contract a posibilităţii de reziliere din partea recurentei, ci din contră, s-ar fi prevăzut expres nevoia executării contractului pe întregul termen stipulat, că antecontractul nu limitează cu nimic dreptul recurentei de a rezilia contractul de închiriere, chiar dacă ar viza o asemenea limitare, părţile prin încheierea ulterioare a contractului de închiriere cu clauze de reziliere, ar fi anulat o asemenea prevedere, devenind pe deplin aplicabile clauzele din antecontract care se referă la „derularea contractului” şi nu exclusiv la executarea contractului sau la expirarea termenului stipulat în contract, cu indicarea unei date calendaristice, iar în cadrul derulării recurenta are dreptul de a exercita toate prerogativele permise de contractul de închiriere, inclusiv rezilierea, la care nu a renunţat sub nici o formă, orice renunţare din partea recurentei în privinţa dreptului de reziliere ar trebui să fie expresă şi univocă.

Din aceste considerente apreciază recurenta că instanţele de fond şi de apel în mod greşit au stabilit în sarcina sa obligaţia de a fi chiriaşa imobilului în mod obligatoriu minim 2 ani, cu toate că din antecontract şi din contractul de închiriere rezultă expres o situaţie contrară, primul act prevăzând obligaţia pârâtului de a semna contractul definitiv la data când recurenta oferea plata efectivă a preţului, iar cel de al doilea rezervând recurentei dreptul de a rezilia unilateral contractul în cauză, fără nici o limitare, orice îngrădire de drepturi, în speţă imposibilitatea renunţării la contractul de închiriere pe întreaga durată a acestuia, trebuind să fie expresă şi univocă, ea neputând fi rezultatul unei deducţii contrar prevederilor exprese şi contrare acestei concluzii ale instanţelor.

Arată recurenta că refuzul intimatei de a nu respecta obligaţiile sale de a perfecta contractul nu poate fi considerată decât o atitudine de rea-credinţă a acesteia, nejustificată de nici o raţiune economică, aceasta prin încasarea preţului putând beneficia şi de dobânzi cel puţin la nivelul chiriei lunare la care ar avea dreptul în situaţia menţinerii contractului de închiriere, în plus va avea la dispoziţie şi preţul integral de care se va putea folosi oricând. Cu atât mai mult, arată recurenta, că  nu se justifică poziţia de refuz a pârâtei cu cât aceasta a oferit spre vânzare toate spaţiile pe care le deţine în Tg-Secuiesc.

Conchide recurenta-reclamantă că ambele instanţe, prin greşita interpretare a contractelor şi aplicarea eronată a legii, au soluţionat în mod nelegal excepţia de prematuritate a acţiunii.

Intimata-pârâtă SC C. SA a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Înalta Curte, examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, a constatat că recursul este nefondat pentru motivele ce se vor arăta.

În examinarea modului în care a fost soluţionată excepţia prematurităţii acţiunii instanţa de control judiciar a dat o corectă interpretare actelor juridice deduse judecăţii şi a aplicat judicios legea.

Astfel instanţa a dat o corectă interpretare ambelor contracte pe care reclamanta şi-a întemeiat acţiunea, reţinând în mod judicios, şi în aplicarea principiului consacrat de art. 969 C. civ. că părţile, prin antecontractul de vânzare-cumpărare, au condiţionat obligaţia de vânzare a imobilului de ajungerea la termen a contractului de închiriere, aceasta având semnificaţia unei condiţii suspensive aplicate transferului de proprietate, instanţa de apel reţinând în mod corect, sub acest aspect că termenul de doi ani – reprezentând durata contractului de închiriere –  produce efecte numai cu privire la executarea contractului de vânzare-cumpărare privind imobilul în cauză, lăsând însă nealterată substanţa acestui contract, practic neafectând în niciun fel existenţa lui.

Evident că, odată ce contractul de locaţiune nu a fost finalizat, fiind încă în derulare, condiţia suspensivă nu s-a îndeplinit, astfel că acţiunea reclamantei, în executarea contractului de vânzare-cumpărare este vădit prematură.

Întrucât raţionamentul instanţei de apel este corect, fiind rezultatul unei corecte aplicări şi interpretări a legii şi a principiului consacrat de art. 969 C. civ., a actului juridic dedus judecăţii, Înalta Curte, în temeiul art. 312 C. proc. civ., constatând că decizia recurată nu este susceptibilă de a fi recurată din perspectiva criticilor formulate – insuficient sintetizate în raport de temeiurile de drept invocate – a respins recursul, ca nefondat.