Decizia cumpărării unui apartament trebuie corelată cu asistenţa unui specialist. Legislaţia românească nu oferă decât o vagă protecţie a cumpărătorului în absenţa unei atitudini active a acestuia în sensul informării specializate. Sunt importante atât alegerea dezvoltatorului, cât şi modul în care se negociază clauzele din contract. „Există metode prin care se pot achiziţiona apartamente off-
într-un mod diligent (văzând istoricul unor proiecte deja finalizate de respectivul dezvoltator, negocierea contractului), astfel încât drepturile şi obligaţiile părţilor să fie bine stabilite”, a declarat Mihai Cuc, avocat partener SCA Enescu & Cuc. Scrisoarea de garanţie bancară este, de asemenea, una dintre metodele de minimizare a riscului cumpărătorului. „Refuzul vânzătorului de a pune la dispoziţie garanţii contractuale ridică mari semne de întrebare asupra seriozităţii dezvoltatorului şi chiar asupra bonităţii sale, când nu poate furniza o scrisoare de garanţie bancară”, a declarat Cristina Maxim, Avocat Partener Boştină şi Asociaţii.
La acestea se poate adăuga autentificarea la notar a promisiunii de vânzare-cumpărare, în care să se prevadă “dreptul promitentului cumpărător de a dispune rezoluţiunea contractului în caz de culpă a dezvoltatorului fără alte formalităţi, în baza pactului comisoriu de grad IV”, declară avocatul Laurenţiu Veţeleanu. “În acest din urmă caz, am avea situaţia în care promitentul cumpărător poate să-şi recupereze banii direct prin executarea silită a conturilor bancare sau a bunurilor dezvoltatorului imobiliar”, adaugă Veţeleanu.
Până să se ajungă la aşa ceva însă, e bine să se evite dezvoltatorii “no name” sau măcar cei care refuză să ofere o scrisoare de garanţie bancară. Simpla întabulare a unei promisiuni de vânzare-cumpărare nu-l protejează pe cumpărător de riscul neexecutării contractului de către vânzător. Astfel, “dacă dezvoltatorul nu poate finaliza imobilul la termenul stabilit, simpla existenţă a unei promisiuni întabulate nu-i este de folos cumpărătorului, care nu are niciun interes să o transforme în instanţă în contract de vânzare-cumpărare, dacă nu există un imobil finalizat”, precizează Cristina Maxim.
Banii din penalizări, falsă consolare
Dacă un proiect este în curs de finalizare, dar are întârzieri, discuţia se poartă doar în cazul în care contractele au fost semnate cu clauze favorabile atât vânzătorului, cât şi cumpărătorului.
sfin
deac