www.coltuc.ro

Ghidul complet obtinere autorizatie de constructie

Certificatul de urbanism

Dacă v-ați decis să realizați sau să modificați o construcție, înainte de a începe orice demers (inclusiv cumpărarea terenului) este necesară solicitarea certificatului de urbanism de la primăria de pe raza căreia se află terenul.

Certificatul de urbanism (C.U.) este actul de informare in baza caruia solicitantul este informat despre condiţiile în care se poate construi pe un anumit amplasament (suprafaţa minimă a terenului pe care se doreşte construirea, distanțe minime față de vecinătăți, dimensiunea minimă a frontului stradal, regimul maxim de înălțime admis, POT / CUT maxime, etc.) şi care sunt avizele şi acordurile necesare în vederea obtinerii autorizației de constructie.

Certificatul de Urbanism nu conferă dreptul de a executa lucrări de construcții.

Orice persoană având intenţia de a construi, oriunde pe teritoriul României, are dreptul să primească un Certificat de Urbanism. Certificatul de urbanism se emite în termen de cel mult 30 de zile de la data înregistrării cererii, menţionându-se în mod obligatoriu scopul emiterii acestuia. Certificatul de urbanism are o valabilitate cuprinsă între 12 şi 24 luni de la data la care a fost emis. Acesta se poate prelungi o singură data cu maxim 12 luni.

2. Achiziţionarea terenului

Pentru a putea construi, terenul trebuie să îndeplinească cumulativ condiţiile mentionate în certificatul de urbanism. Pentru a înlesni timpul și costurile construcției, trebuie îndeplinite următoarele condiții:

să fie în intravilanul localităţii;
să nu se afle în circuitul agricol;
să aibă acces asigurat;
să aibă asigurate utilitățile (energie electrică, apă, canalizare, gaze).

Pentru a nu apărea surprize neplăcute în etapa de realizare a proiectului, este recomandată realizarea unui studiu geotehnic preliminar, înainte de achiziţionarea terenului.

3. Elaborarea proiectului

Scopul studiului geotehnice este de a obţine informaţii despre structura solului, nivelul apelor freatice, condiţiile climatice, datele seismice specifice zonei. Cu ajutorul acestor date se poate stabili adâncimea optimă de realizare a fundației şi recomandări privind tipul şi dimensiunile acesteia.

Proiectul poate fi intocmit în diverse faze:

Documentație Tehnică pentru Autorizație de Construire (D.T.A.C.);
Proiect Tehnic (P.T.);
Detalii de Execuție (D.D.E.), antemăsurători, devize.

Proiectul Tehnic (P.T.)

Pe baza certificatului de urbanism (C.U.) , a studiului geotehnic şi a ridicării topografice, se poate trece la elaborarea proiectului pentru construcție.

În funcție de preferintele clientului, de conditiile certificatului de urbanism şi de exigenţele obiective ale locaţiei, este elaborată tema de proiectare. După ce arhitectul stabileşte soluţia (planurile şi volumetria construcției într-o formă incipientă) şi clientul îşi dă acordul, arhitectul distribuie soluţia inginerilor de rezistență și a celor de instalații. După ajustările inevitabile în urma cărora se pun în concordanţă părţile de arhitectură, rezistență și instalații, se definitivează Proiectul Tehnic (P.T.)

Documentația Tehnică pentru Autorizația de Construire (D.T.A.C.)

Din proiectul tehnic se extrag câteva părți din fiecare specialitate (arhitectură, rezistență, instalații) care împreună cu avizele cerute în certificatul de urbanism vor constitui proiectul pentru autorizația de construire (D.T.A.C.).

Acest dosar se depune la departamentul de urbanism al primăriei şi până în termenul maxim legal de 30 de zile se eliberează autorizația de construire.

Detalii de Execuție (D.D.E.), antemăsurători, devize

Detaliile de execuție (D.D.E.) reprezintă faza procesului de proiectare a construcției prin care se asigură completarea informaţiilor asupra construcției ce se va realiza. Prin ele sunt puse la dispoziţia constructorului toate datele tehnice necesare execuției construcției. Această fază stă la baza evaluării investiţiei prin antemăsurători şi devize de lucrări.

Conform legii, proiectele D.T.A.C. și P.T. + D.D.E. se supun verificării de către verificatori autorizați prin grija beneficiarului. În urma verificărilor se întocmesc referatele de verificare în funcţie de cerințele esențiale de calitate, pe domenii de construcții și specialități de instalații, acte ce vor însoţi proiectul în procesul de autorizare.

În situaţia în care se intervine asupra unei construcții existente (consolidare, extindere, mansardare, etc.) este necesară elaborarea unei expertize tehnice care evaluează prin metode specifice, starea tehnică şi gradul de asigurare a construcției existente și propune soluțiile de consolidare conform reglementărilor tehnice în vigoare.

Expertiza tehnică este cerută prin certificatul de urbanism pentru intervenții la clădiri, extinderea pe orizontală sau verticală, construirea în vecinătatea unei alte clădiri, demolarea unei clădiri, etc.

4. Obținerea avizelor şi acordurilor cerute prin certificatul de urbanism

Avizele cerute pot fi:

pentru utilitățile urbane și infrastructură: energie electrică, apă, canalizare, energie termică, gaze naturale, telefonizare, salubritate, etc;
comisia de circulație;
comisia pentru monumente istorice şi zone protejate;
ministerul culturii şi cultelor;
agenția pentru protecția mediului;
securitatea la incendiu;
protecția civilă;
sănătatea populației;
O.C.P.I., scoaterea terenului din circuitul agricol;
acordul vecinilor;
inspectoratul de stat în construcții.

Pentru fiecare construcție se cer avizele relevante pentru amplasamentul şi tipul construcției. Proiectantul va pune la dispoziţia beneficiarului fișele tehnice și planuri, anexe necesare depunerii lor în vederea emiterii avizelor. Durata medie de obținere a avizelor este între 10 şi 30 de zile, în funcţie de complexitatea avizului.

5. Autorizația de Construire

Documentaţia care trebuie depusă în vederea obţinerii autorizației de construire cuprinde următoarele:

cerere pentru emiterea autorizației de construire;
copie legalizată după actul de proprietate;
certificatul de urbanism – copie;
proiectul fază D.T.A.C. – Documentație Tehnică pentru Autorizație de Construire;
referatele de verificare a proiectului;
dovada de luare în evidență la ordinul arhitecților;
avizele şi acordurile cerute prin certificatul de urbanism;
declaraţie pe propria răspundere privind lipsa litigiilor pe terenul pe care se doreşte construirea;
documentul de plată a taxei de emitere a autorizaţiei de construire – copie.

Termenul legal de eliberare a autorizației de construire este de 30 zile de la depunerea documentaţiei complete şi corecte.

Termenul de valabilitate pentru autorizația de construire este de 12 luni de la data emiterii acesteia, cu posibilitatea de prelungire cu încă 12 luni. Pe parcursul acestor 12 luni, beneficiarul poate să înceapă lucrările de construire autorizate.

Lucrările de construire pot începe numai după ce a fost obținută autorizația de construire şi după ce au fost anunţate primăria locală şi inspectoratul de stat în construcții. La I.S.C. se plătește și taxa în valoare cumulată de 0,8% din valoarea investiției (minim 0,1% la declararea începerii lucrărilor de construire și diferența până la 0,8% eșalonat, până la recepția finală a construcției).

La începerea lucrărilor trebuie să existe un panou de identificare a investiției pe care sunt înscrise date despre lucrare (denumirea şi adresa obiectivului, beneficiarul, proiectantul, constructorul, numărul autorizației, termenul de execuție, data începerii şi finalizării lucrării). Lipsa acestuia poate fi sancţionată de către autoritățile competente.

6. Execuția construcției

Orice investitor, indiferent de natura sa (persoană fizică sau juridică) este obligat să îşi angajeze pe toată perioada desfăşurării execuției construcției un diriginte de șantier. Acesta este reprezentantul beneficiarului, este responsabil de întocmirea cărții tehnice a construcției, urmăreşte lucrarea în timpul execuției în vederea realizării unor lucrări de calitate şi în conformitate cu proiectul tehnic, respectiv caietele de sarcini. Angajarea unui diriginte de șantier înainte de începerea lucrărilor de construcții este nu doar obligatorie conform legii, dar și foarte utilă, deoarece vă poate scuti de situaţii neplăcute ulterior. Lucrările de constructie trebuie să se facă în conformitate cu prevederile proiectului.

În cazul în care pe parcursul derulării execuției este necesară modificarea soluției autorizate, se va contacta proiectantul de specialitate, care contra cost pe baza unei dispoziții de șantier va dispune soluţia corectă pentru realizarea modificărilor necesare sau va elabora documentația pentru emiterea unei noi autorizații, corespunzător modificărilor aduse proiectului. Orice nerespectare a proiectului autorizat se consideră nerespectare a autorizației de construire şi poate fi sancţionată de către autorităţile competente.

În perioada execuției, proiectantul de specialitate are obligaţia de a urmări realizarea pe faze determinante a lucrărilor de construcții specificate în programul de control al calității, care face parte din documentația vizată spre neschimbare.

7. Recepția lucrărilor de construcții

Recepția lucrărilor de construcții și a instalațiilor aferente se face în două etape:

recepția la terminarea lucrărilor;
recepția finală la expirarea termenului de garanție a lucrărilor.

La finalizarea lucrărilor de construcție, investitorul prin dirigintele de șantier, organizează recepția la terminarea lucrărilor. Se decide comisia de recepție şi se comunică data stabilită membrilor comisiei de recepție, executantului şi proiectantului.

Numărul membrilor din comisia de recepție depinde de importanța construcției (min. 2 la construcții mici de importanță redusă şi de regulă max. 7 la construcții de importanță deosebită), iar comisia are obligatoriu în componentă câte un reprezentant al investitorului şi al administraţiei publice locale care a eliberat autorizația. Constructorul şi proiectantul nu fac parte din comisia de recepție și participă la recepția lucrărilor în calitate de invitaţi.

Comisia de recepție examinează, prin cercetarea vizuală a construcției şi prin verificarea documentelor conţinute în cartea tehnică a construcției:

respectarea prevederilor din autorizaţia de construire, avizele şi condiţiile impuse de autorităţile competente;
executarea lucrărilor în conformitate cu prevederile contractului, documentaţiei de execuție, reglementărilor specifice şi conform legii;
terminarea tuturor lucrărilor prevăzute în contractul de execuție, în proiect și în documentația anexată la contract;
referatul de prezentare întocmit de proiectant cu privire la modul în care a fost executată lucrarea.

Recepția lucrărilor se concretizează printr-un proces verbal de recepție.

Recepția finală este convocată de investitor la cel mult 15 zile de la expirarea termenului de garanţie. La recepția finală participă investitorul, comisia de recepție, proiectantul şi executantul.

Comisia de recepție examinează:

procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor şi anexele acestuia;
finalizarea lucrărilor consemnate, ca necesar a fi făcute la recepția la terminarea lucrărilor;
referatul întocmit de investitor cu privire la comportarea lucrării pe perioada de garanţie, viciile constatate şi modul de remediere.

Se întocmeşte un proces verbal de recepție finală a lucrărilor.

8. Cartea tehnică a construcției

Cartea tehnică a construcției se întocmeşte, pe parcursul execuţiei de către investitor prin grija dirigintelui de șantier, cu aportul constructorului şi proiectantului. Aceasta se definitivează înainte de recepția finală.

După întocmire, în perioada de existență a construcției, până la demolare se completează şi se păstrează de către investitor sau după caz de către proprietar.

La eventuala schimbare a proprietarului construcției, cartea tehnică se predă noului proprietar, care va avea obligaţia păstrării şi completării acesteia, consemnând faptul în procesul verbal de predare-primire și în jurnalul evenimentelor.