În cazul proprietăţii indivize, pentru ca înstrăinarea să producă efecte depline este necesar acordul tuturor coindivizarilor, deoarece fiecare având un drept nedeterminat în materialitatea sa, ci doar ideal, nu poate dispune valabil asupra întregului bun.
Însă, înstrăinarea bunului aflat în stare de indiviziune, făcută de unul dintre coindivizari, nu atrage nulitatea actului de înstrăinare, ci supune dreptul dobândit de cumpărător unei condiţii rezolutorii, a cărei îndeplinire are loc dacă bunul nu a fost atribuit, la ieşirea din indiviziune, coindivizarului care l-a înstrăinat.
Reclamanta P.A.I. prin curator a chemat în judecată pe pârâţii R.S. şi P.P.B. solicitând să se constate nulitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2593 din 4 iunie 1997.
Judecătoria Piatra Neamţ, prin sentinţa civilă nr. 2948 din 4 mai 1998 a respins ca nefondată acţiunea, reţinând în esenţă că reclamanta P.A.I. şi pârâtul P.P.B. sunt descendenţi de gr. I ai defunctei P.D., a cărei succesiune s-a deschis la data de 17.10.1996, în masa succesorală găsindu-se şi apartamentul înstrăinat de pârâtul P.P.B. – lui R.S.
În aceste condiţii, actul nu este lovit de nulitate ci este supus numai unei condiţii rezolutorii, atâta timp cât se menţine starea de indiviziune între vânzătorul bunului indiviz şi comoştenitorul străin de convenţia încheiată cu terţul cumpărător.
Deci pentru apărarea drepturilor proprii asupra bunului vândut, reclamanta are deschisă calea ieşirii din indiviziune, de rezultatul partajului depinzând şi dreptul dobânditorului.
Împotriva sentinţei, a formulat apel reclamanta P.A. prin reprezentantul legal, criticând-o ca netemeinică şi nelegală, pe motiv că instanţa de fond eronat a respins acţiunea, de vreme ce pârâtul comoştenitor a dispus singur de un bun ce nu-i aparţinea în exclusivitate deşi cunoştea această situaţie – prezentată în să fals notarului cu prilejul întocmirii certificatului de moştenitor.
Tribunalul Neamţ, prin decizia civilă nr. 162 din 25.01.1999, admiţând apelul a schimbat în tot sentinţa în sensul admiterii acţiunii şi anularea contractului de vânzare – cumpărare intervenit între părţi.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a argumentat că certificatul de moştenitor nr. 91 din 9.04.1997 eliberat după deschiderea procedurii succesorale după defuncta P.D., nu reflectă în întregime realitatea întrucât pârâtul P.P.B. este descendent alături de minora P.A.I. cu cote succesorale deferenţiate în raport de cele două succesiuni dezbătute, context în care evident a vândut nu numai partea sa de moştenire, ci şi partea ce i se cuvenea minorei, fără a avea consimţământul său, prin reprezentanţii legali.
Aşadar, devenind aplicabile dispoziţiile art. 1294 şi urm. Cod civil, vânzarea bunului altuia este nulă de la lege, considerent în care a şi fost inclusă în contract garanţia pentru evicţiune şi asumarea riscului de către cumpărător, în legătură cu bunul cumpărat.
Contra deciziei, a promovat recurs pârâtul R.S, arătând că soluţia pronunţată este consecinţa greşitei aplicări a dispoziţiilor legale în materie căci, împrejurarea că imobilul constituia proprietate indiviză a descendenţilor defunctei P.D. – nu atrage nulitatea actului de vânzare – cumpărare, valabilitatea lui depinzând doar de modul de atribuire la partaj, iar pe de altă parte vânzarea nu putea fi legal anulată, având în vedere că a avut convingerea încheierii actului cu adevăratul proprietar, deoarece i s-a prezentat certificatul de moştenitor, buna sa credinţă trebuind să conducă la menţinerea vânzării.
Mai mult, vânzătorul având un drept de proprietate indiviză în cotă de 11/16 din apartament, cel puţin în această proporţie era îndreptăţit să-şi înstrăineze proprietatea.
Examinând decizia în raport de criteriile aduse, faţă de actele şi lucrările dosarului inclusiv dovezile noi depuse în recurs – Curtea reţine:
Aşa cum a rezultat din rezumarea considerentelor deciziei recurate, în motivarea soluţiei, instanţa de apel a opiniat că în speţă se aplică regulile privitoare la vânzarea lucrului altuia şi totodată că vânzarea unui bun făcută de un neproprietar este nulă, invocând în sensul acesta dispoziţiile art. 1295 şi urm. Cod civil.
Această concluzie la care s-a oprit instanţa de apel este greşită în drept, căci în cazul vânzării unui bun indiviz se aplică regulile proprii stării de indiviziune desprinse din conţinutul dispoziţiilor art. 785 şi art. 786 Cod civil, ceea ce înseamnă că în cazul în care în timpul stării de indiviziune unul dintre copărtaşi vinde bunul indiviz, vânzarea nu este nulă ci doar supusă condiţiei rezolutorii, dacă bunul înstrăinat cade în lotul altui coproprietar.
În cazul în care bunul vândut cade în lotul coindivizarului – vânzător, ca urmare a efectului declarativ al partajului, acesta este considerat că a fost proprietar exclusiv, în mod retroactiv şi deci vânzarea rămâne valabilă.
În consecinţă, astfel cum în mod corect a stabilit judecătoria, ceilalţi copărtaşi nu au calea unei acţiuni în anularea vânzării şi nici revendicarea bunului, ci o acţiune în sistarea stării de indiviziune.
În speţă, imobilul care a format obiectul contactului de vânzare – cumpărare dintre părţi a fost atribuit pe calea acţiunii oblice, prin sentinţa civilă nr. 4124 din 13 iunie 2000 (irevocabilă) în lotul pârâtului – vânzător P.P.B. – şi ca atare vânzarea – cumpărarea apartamentului din litigiu s-a consolidat retroactiv.
În consecinţă, concluzia contrară a instanţei de apel este eronată, iar anularea actului de vânzare – cumpărare apare nelegală.
În baza celor ce preced se reţine deci că Tribunalul Neamţ în mod greşit a admis acţiunea reclamantei, soluţia legală fiind aceea de respingere pronunţată de judecătorie.
Aşadar recursul fiind întemeiat, Curtea în baza art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă urmează să îl admită şi modificând în tot decizia să respingă apelul reclamantei ca nefondat.
Pentru alte detalii va rugam sa ne scrieti pe avocat@coltuc.ro
Vizitati si https://www.coltuc.ro
Puneti intrebari GRATUIT pe https://www.coltuc.ro/intrebari