evaluare imobil

Dezbatere:Cât valoreaza un imobil ipotecat la banca

de

Bancile nu mai vor sa reevalueze periodic imobi­lele aduse ca garantii pentru credite, ci doar la acordarea împru­muturilor sau la executarea proprietatilor în cazul rau-platnicilor.

Momentan, evaluarea ga­ran­tiilor imobiliare se face teoretic atât la acordarea creditului si la o eventuala executare sau vânzare a imobilului, cât si anual, conform legislatiei în vigoare. Prabusirea pietei imobiliare a facut ca multe din imobilele ipotecate în favoarea bancilor sa îsi diminueze serios valoarea fata de cea luata în calcul la acordarea împrumuturilor. Reflectarea noii valori diminuate în fiecare an  da peste cap bilantul bancilor care au acceptat astfel de garantii supraevaluate. Creditele respective trebuie trecute într-o categorie superioara de risc, iar bancile trebuie sa blocheze sume suplimentare pentru provizioane. Reevaluarea periodica ajunge sa reflecte o situatie nu tocmai roz a bilanturilor, iar bancherii doresc sa evite o astfel de „oglinda”.

Specialisti ai Bancii Nationale analizeaza acum varianta evaluarii acestor garantii doar la acordarea creditului si la executare, eliminând evaluarile periodice facute la fata locului. Propunerea a venit din partea Asociatiei Române a Bancilor (ARB) în contextul unor oscilatii foarte mari ale preturilor imobiliare. „Aceasta este o contrapropunere la ce exista momentan pe piata, când evaluarea se face anual. Comisia de specialitate a înaintat o propunere catre BNR si asteptam un raspuns”, declara Radu Gratian Ghe­tea, presedinte al CEC Bank si al ARB.

„Ar fi mai simplu pentru banci ca evaluarea sa se faca doar la acordarea creditului sau în conditii de restructurare ori vânzare. Nu are relevanta de când se va aplica masura, noi dorim sa se schimbe sistemul si atât. În conditiile actuale, ar fi cea mai buna solutie”, spune Ghetea.

Implicatiile nu ar fi foarte mari pentru clienti, însa bilantul contabil al bancilor s-ar modifica daca unei garantii i-ar scadea valoarea de piata, fiind necesara cres­terea gradului de provizionare sau chiar un aport suplimentar de capital.

Sursa: Capital

Pentru ca simt cutitul ajuns la os, bancherii au pornit demersul de evaluare al imobilelor puse gaj pentru creditele tot mai greu de acoperit.

de

În unele cazuri, evaluatorii bancari plaseaza valoarea apartamentelor vechi oferite drept garantie pentru credite ipotecare la jumatate din pretul cerut de proprietarii care vor sa vânda imobilele respective. Asta pentru ca bancile

nu vor sa ia în garantie imobile cu un grad ridicat de uzura, în conditiile în care un credit se întinde pe 30 de ani.

Agentii imobiliari se împart în tabere diferite. Pentru unii, decalajul dintre evaluarea bancii si pretul solicitat de proprietari se explica prin trendul de crestere al pietei. Detinatorii de imobile „umfla” din nou preturile, asa ca banca nu se lasa pacalita. De alta parere sunt cei care spun ca oricum evaluarea bancii reprezinta aproximativ 70 la suta din valoarea reala. „Au existat probleme legate de evaluarea bancara mult sub preturile solicitate de proprietari, însa pe fondul cresterii preturilor. Ne confruntam cu o cerere crescuta, iar asta a dus la ridicarea preturilor la imobile. Vom asista la o crestere a tarifelor pentru ca încep sa se acorde credite, iar programul Prima Casa este extrem de solicitat”, spune Eliza Neamtu, consilier imobiliar în cadrul agentiei Fidelia Casa. Proprietarii nu lasa din pret deoarece nu au o concurenta reala din partea segmentului de locuinte noi, care este foarte mic. În conditiile în care nu pot obtine cât cer, „mosierii” prefera sa închirieze locuintele.

Banca recunoaste doar 70 la suta din valoarea imobilului

În acelasi timp, evaluatorii bancari plaseaza valoarea imobilelor sub pretul cerut de proprietar pentru ca bancile nu sunt dispuse sa ia în garantie proprietati care sunt aproape de vârsta maxima si care au ajuns la un grad ridicat de uzura. „Un evaluator ia în considerare mai multe elemente, de la valoarea terenului, a constructiei, zona, utilitatile, vecinii, pâna la diferiti indici ai pietei imobiliare actuale. Fiind trimis de o banca, evaluatorul nu va stabili valoarea imobilului fix la cea solicitata de proprietar. Spre exemplu, daca pretul de piata al unui imobil este de 80.000 de lei, cu siguranta celui care solicita împrumutul îi va fi recunoscut doar 60 – 70 la suta din valoarea reala”, Radu Gorgan, directorul agentiei Global Intermed. Din aceasta perspectiva, cazurile în care pretul la care se încheie tranzactiile cu apartamente depaseste valoarea de evaluare au devenit foarte putine si se învârt doar în jurul celor care au anumite interese vis-a-vis de proprietatea în cauza. „Banii cash pe piata nu prea sunt, accesul la credite este înca restrictionat, în conditiile acestea nu vedem o crestere de preturi. Anul acesta preturile s-ar putea ridica cu pâna la 5%, iar pe unele segmente vor fi scadere între 5 si15%”, precizeaza Radu Gorgan.

Sursa: Evenimentul