Executari

Potrivit legii, drumul de la executarea silita la intrarea in posesie este unul destul de scurt. Astfel, pentru ducerea la bun sfarsit a unei hotarari judecatoresti de executare silita, „executorul judecatoresc poate intra in incaperile ce reprezinta domiciliul, resedinta sau sediul unei persoane, precum si in orice alte locuri, cu consimtamantul acesteia, iar in caz de refuz, cu forta publica” (art 374, Cod de

procedura civila). Mai mult, tot Codul de procedura civila, prevede ca, „atunci cand executorul judecatoresc considera necesar, organele de politie, jandarmerie sau alti agenti ai fortei publice, dupa caz, sunt obligati sa-i acorde concursul la indeplinirea efectiva a executarii silite” (art. 3732).

Pentru ca lucrurile sa fie clare, merita amintit ca actul de adjudecare este titlu de proprietate si ca poate fi inscris in cartea funciara, si in plus pentru adjudecatar, constituie titlu executoriu impotriva debitorului, daca imobilul se afla in posesiunea acestuia din urma, sau impotriva oricarei persoane care are in posesiune ori detine in fapt, fara niciun titlu, imobilul ajudecat (art. 516).

In cazul in care este necesara o interventie a unor firme specializate in evacuare, executorii judecatoresti spun ca aceste servicii s-ar ridica la circa 400 – 500 de euro. Important de subliniat este ca toate cheltuielile legate de evacuarea fostilor proprietari sau a chiriasilor, daca este cazul, vor fi suportate in cele din urma de datornic si nu de cel care urmeaza a intra in posesie. Asta chiar daca intr-o prima instanta, sumele ar fi avansate si de catre creditor.

Este bine de stiut si ca, la cererea cumparatorului, executorul judecatoresc, cu acordul creditorului (de obicei banca), poate stabili plata pretului in rate, numarul acestora, cuantumul si data scadentei lor, precum si suma care se plateste de indata drept avans. Cu alte cuvinte, chiar si sume de pana in 10.000 de euro pentru o garsoniera executata silit pot fi platite in rate, cu conditia sa se convina acest lucru in prealabil.

Trebuie subliniat insa, potrivit specialistilor consultati de Avocatura.com, ca in marea majoritate a cazurilor nu exista probleme cu evacuarea dupa ce are loc o executare silita. Mai mult decat atat, exista cumparatori care chiar convin cu fostul proprietar sa stea in continuare in locuinta si sa plateasca o chirie. De asemenea, exista si cumparatori care achizitioneaza astfel de locuinte, le reamenajeaza, pregatindu-le astfel pentru o revanzare ulterioara.

O alta problema falsa, cum apreciaza specialistii, este cea legata de chiriasii prezenti in imobil. Practicienii arata ca amploarea acestor situatii este exagerata, motivul fiind unul simplu – proprietarii sunt cei care ajung in situatia de a fi executati silit, pentru ca nu reusesc sa-si plateasca ratele la banca sau datoriile la intretinere, nu chiriasii. Mai mult decat atat, chiar si in acele putine cazuri in care locuinta care este executata silit este inchiriata, foarte rar sunt intalniti chiriasi cu „forme legale”.

Pur teoretic insa, inchirierile sau arendarile, precum si cesiunile de venituri facute de debitor sau detinator dupa data inscrierii somatiei pentru executare silita nu vor fi opozabile creditorului urmaritor sau adjudecatarului. Daca insa sunt facute inainte de somatie, creditorul trebuie sa tina cont de acestea. Cu alte cuvinte, in cazul putin probabil in care chiriasul este cu forme legale, lucru care se poate afla de la executor, pentru lunile de chirie ramase, noul proprietar va incasa chiria. In acest sens, art. 518 spune: „(1) Prin actul de adjudecare proprietatea imobilului sau, dupa caz, un alt drept real care a facut obiectul urmaririi silite se transmite de la debitor la adjudecatar. De la aceasta data, adjudecatarul are dreptul la fructe si venituri, datoreaza dobanzile pana la plata integrala a pretului si suporta toate sarcinile imobilului.

(2)Prin intabulare, adjudecatarul dobandeste dreptul de a dispune de imobilul cumparat, potrivit regulilor de carte funciara”.

Evacuarile nu pot fi facute insa oricand, ci doar intre orele sase si 22, in zilele lucratoare. In plus, guvernul Boc a statuat in 2010 ca, pe timp de iarna, evacuarile nu pot avea loc. Mai precis, „nicio evacuare din imobilele cu destinatie de locuinta nu poate fi facuta de la data de 1 decembrie si pana la data de 1 martie a anului urmator, decat daca creditorul face dovada ca, in sensul dispozitiilor legislatiei locative, el si familia sa nu au la dispozitie o locuinta corespunzatoare ori ca debitorul si familia sa au o alta locuinta corespunzatoare in care s-ar putea muta de indata „(art 5781, Cod de procedura civila).

Bancherii cauta sa accelereze recuperarea pierderilor din credite restante aruncand pe piata mii de case si apartamente din toata tara executate silit – de la locuinte de cateva mii de euro pana la cladiri istorice evaluate la milioane de euro.

BCR, BRD si Banca Transilvania – primele trei banci din sistem dupa valoarea activelor detinute – au publicat pe site-urile proprii anunturi de vanzare a circa 1.300 de case si apartamente si spera sa incaseze din valorificarea acestora echivalentul a 70 mil. euro.

Aproximativ 550 de apartamente si 320 de case sunt scoase la licitatie de BCR, banca sperand sa incaseze din vanzarea lor 35 mil. euro. Numarul anunturilor publicate pe portalul specializat al bancii a crescut in ultimele luni in conditiile in care banca se afla sub presiunea creditelor neperformante, care au atins un sfert din bilant, dar si pe fondul unei schimbari de strategie, care vizeaza revenirea pe profit incepand de anul viitor.

La randul sau, BRD a publicat pe site-ul propriu anunturi cu circa 165 de case si apartamente si spera sa recupereze din vanzarea acestora suma de 18 mil. euro. Şi Banca Transilvania a aruncat pe piata 250 de locuinte, cu o valoare cumulata de 16 mil. euro. Anunturile publicate de banci pe site-urile proprii sunt insa numai o parte din numarul total al imobilelor executate silit.

In urma unei solicitari a ZF, reprezentantii BRD au mentionat ca la finalul lunii iunie numarul caselor si apartamentelor recuperate de banca de la clientii rau-platnici se ridica la 870 de imobile, nivel similar cu cel de la finalul anului trecut. BRD a vandut insa 155 de locuinte executate silit in primele sase luni dupa ce anul trecut banca gasise inca 250 de cumparatori pentru casele recuperate de la restantieri.

Reprezentantii unei alte banci din top zece afirma ca au executat in ultimul an si jumatate 750 de case si apartamente si au vandut putin peste 400 de imobile. Vanzarile vizeaza si imobile recuperate in anii anteriori, bancherii gasind destul de greu cumparatori in contextul in care piata imobiliara nu a reusit sa-si revina din criza.

„Imobilele vandute nu sunt numai din imobilele date in executare in acelasi an, ci pot fi vanzari si din imobilele date in executare in anii precedenti”, au precizat oficialii bancii.

Multe dintre locuintele executate silit de bancheri se afla la a doua sau a treia tentativa de vanzare si au preturi reduse cu pana la 25% fata de valoarea la care au fost scoase pe piata initial. Bancherii au tinut mult timp de pret, dar in ultima perioada au inceput sa mai renunte la pretentii, vazand ca stocul de imobile executate creste si cererea este foarte slaba.

Cu toate acestea, bancile nu par dispuse sa vanda cu orice pret, mai ales ca de multe ori suma pe care o au de recuperat de la clienti depaseste de cateva ori valoarea imobilului scos la licitatie. De exemplu, UniCredit Ţiriac incearca sa vanda cu echivalentul a 39.000 de euro un apartament in Ploiesti, in conditiile in care are de recuperat de la proprietar peste 100.000 de euro.

Mai mult, acelasi apartament este executat si de Intesa Sanpaolo, care pretinde o creanta de aproape 60.000 de euro.

Executarea persoanelor fizice are efecte dramatice, avand in vedere ca practic mii de familii sunt pe cale sa-si piarda casele pentru ca nu si-au mai platit ratele la banci. Fenomenul executarilor silite a luat amploare in criza dupa ce multi datornici au ajuns someri sau li s-a diminuat salariul. Deprecierea leului a jucat la randul sau un rol important, avand in vedere ca 95% din creditele ipotecare acordate de bancile locale sunt in euro, dolari sau franci elvetieni.

Exista, de asemenea, cazuri in care bancile au scos la vanzare blocuri intregi, cel mai probabil fiind vorba de finantari acordate unor dezvoltatori imobiliari care nu au mai reusit sa gaseasca cumparatori dupa ce criza financiara din ultimii patru ani a inghetat practic tranzactiile.

Bancherii si-au inasprit pozitia fata de clientii care nu isi mai platesc ratele dupa ce au incercat in mai multe randuri sa restructureze creditele cu probleme. Executarea silita este ultima solutie pe care bancherii o iau in considerare, avand in vedere ca de multe ori bunurile executate silit sunt vandute in pierdere.

Presiunile s-au acumulat insa in ultima perioada si bancherii au trecut la actiune acolo unde solutiile de restructurare nu au dat rezultatele scontate. Volumul restantelor la creditele in valuta ale persoanelor fizice depaseau echivalentul a un miliard de euro la jumatatea acestui an. De obicei, imprumuturile in euro sau alte valute au in spate garantii imobiliare.

Unii clienti au renuntat insa de bunavoie la plata ratelor, preferand ca banca sa ii execute silit imobilul adus in garantie, pentru ca s-au trezit ca suma pe care o au de rambursat bancii a ajuns sa fie de cateva ori mai mare decat valoarea de piata a locuintei.

Altii au ajuns insa la un acord cu banca pe care au mandatat-o sa gaseasca un cumparator pentru proprietatea adusa in garantie in timp ce ei continua sa-si plateasca ratele.

Spre exemplu, BRD are peste 50 de case si apartamente pe care le vinde prin procedura de valorificare amiabila a garantiilor. Aceste imobile apartin clientilor care nu sunt restantieri, dar vor sa renunte la contractul de credit dintr-un motiv sau altul, preturile fiind mai mari decat in cazul locuintelor executate silit. Totodata, bancherii si-au pierdut rabdarea si cu firmele si au scos la vanzare mii de spatii comerciale sau de birouri si hale industriale. De exemplu, BCR a executat silit sediul unei firme din Bucuresti, care are sase etaje, o suprafata de 4.000 de metri patrati si pe care vrea sa incaseze 5,3 milioane de euro. Bancile au insa la vanzare si benzinarii sau hoteluri, in timp ce pe listele cu anunturi s-au strecurat de-a lungul timpului si gradinite sau locuri de parcare.

Bancile prefera sa se ocupe singure de recuperarea creantelor provenite din credite ipotecare, in timp ce imprumuturile de consum ajunse in „default” sunt vandute la pachet firmelor specializate.