Potrivit legii, drumul de la executarea silita la intrarea in posesie este unul destul de scurt. Astfel, pentru ducerea la bun sfarsit a unei hotarari judecatoresti de executare silita, „executorul judecatoresc poate intra in incaperile ce reprezinta domiciliul, resedinta sau sediul unei persoane, precum si in orice alte locuri, cu consimtamantul acesteia, iar in caz de refuz, cu forta publica” (art 374, Cod de
procedura civila). Mai mult, tot Codul de procedura civila, prevede ca, „atunci cand executorul judecatoresc considera necesar, organele de politie, jandarmerie sau alti agenti ai fortei publice, dupa caz, sunt obligati sa-i acorde concursul la indeplinirea efectiva a executarii silite” (art. 3732).
Pentru ca lucrurile sa fie clare, merita amintit ca actul de adjudecare este titlu de proprietate si ca poate fi inscris in cartea funciara, si in plus pentru adjudecatar, constituie titlu executoriu impotriva debitorului, daca imobilul se afla in posesiunea acestuia din urma, sau impotriva oricarei persoane care are in posesiune ori detine in fapt, fara niciun titlu, imobilul ajudecat (art. 516).
In cazul in care este necesara o interventie a unor firme specializate in evacuare, executorii judecatoresti spun ca aceste servicii s-ar ridica la circa 400 – 500 de euro. Important de subliniat este ca toate cheltuielile legate de evacuarea fostilor proprietari sau a chiriasilor, daca este cazul, vor fi suportate in cele din urma de datornic si nu de cel care urmeaza a intra in posesie. Asta chiar daca intr-o prima instanta, sumele ar fi avansate si de catre creditor.
Este bine de stiut si ca, la cererea cumparatorului, executorul judecatoresc, cu acordul creditorului (de obicei banca), poate stabili plata pretului in rate, numarul acestora, cuantumul si data scadentei lor, precum si suma care se plateste de indata drept avans. Cu alte cuvinte, chiar si sume de pana in 10.000 de euro pentru o garsoniera executata silit pot fi platite in rate, cu conditia sa se convina acest lucru in prealabil.
Trebuie subliniat insa, potrivit specialistilor consultati de Avocatura.com, ca in marea majoritate a cazurilor nu exista probleme cu evacuarea dupa ce are loc o executare silita. Mai mult decat atat, exista cumparatori care chiar convin cu fostul proprietar sa stea in continuare in locuinta si sa plateasca o chirie. De asemenea, exista si cumparatori care achizitioneaza astfel de locuinte, le reamenajeaza, pregatindu-le astfel pentru o revanzare ulterioara.
O alta problema falsa, cum apreciaza specialistii, este cea legata de chiriasii prezenti in imobil. Practicienii arata ca amploarea acestor situatii este exagerata, motivul fiind unul simplu – proprietarii sunt cei care ajung in situatia de a fi executati silit, pentru ca nu reusesc sa-si plateasca ratele la banca sau datoriile la intretinere, nu chiriasii. Mai mult decat atat, chiar si in acele putine cazuri in care locuinta care este executata silit este inchiriata, foarte rar sunt intalniti chiriasi cu „forme legale”.
Pur teoretic insa, inchirierile sau arendarile, precum si cesiunile de venituri facute de debitor sau detinator dupa data inscrierii somatiei pentru executare silita nu vor fi opozabile creditorului urmaritor sau adjudecatarului. Daca insa sunt facute inainte de somatie, creditorul trebuie sa tina cont de acestea. Cu alte cuvinte, in cazul putin probabil in care chiriasul este cu forme legale, lucru care se poate afla de la executor, pentru lunile de chirie ramase, noul proprietar va incasa chiria. In acest sens, art. 518 spune: „(1) Prin actul de adjudecare proprietatea imobilului sau, dupa caz, un alt drept real care a facut obiectul urmaririi silite se transmite de la debitor la adjudecatar. De la aceasta data, adjudecatarul are dreptul la fructe si venituri, datoreaza dobanzile pana la plata integrala a pretului si suporta toate sarcinile imobilului.
(2)Prin intabulare, adjudecatarul dobandeste dreptul de a dispune de imobilul cumparat, potrivit regulilor de carte funciara”.
Evacuarile nu pot fi facute insa oricand, ci doar intre orele sase si 22, in zilele lucratoare. In plus, guvernul Boc a statuat in 2010 ca, pe timp de iarna, evacuarile nu pot avea loc. Mai precis, „nicio evacuare din imobilele cu destinatie de locuinta nu poate fi facuta de la data de 1 decembrie si pana la data de 1 martie a anului urmator, decat daca creditorul face dovada ca, in sensul dispozitiilor legislatiei locative, el si familia sa nu au la dispozitie o locuinta corespunzatoare ori ca debitorul si familia sa au o alta locuinta corespunzatoare in care s-ar putea muta de indata „(art 5781, Cod de procedura civila).
