Cadastrul si intabularea sunt formalitati ce trebuie indeplinite atat la cumpararea unui teren, cat si a unei case. Indiferent de natura terenului si de felul constructiei, cadastrul si intabularea sunt obligatorii.
Cadastrul este operatiunea de inscriere in Registrul de Carte Funciara si este obligatorie la orice act de instrainare a unui bun imobiliar, fie casa, apartament sau teren si indiferent daca este vorba de o vanzare-cumparare, donatie, succesiune, partaj sau precontract de vanzare-cumparare. Inscrisul in Cartea Funciara (intabularea) are aceeasi functie ca si cartea de identitate pentru o persoana.
Inscrierea se face la Registrul de Carte Funciara si este foarte importanta, iar dreptul de proprietate devine opozabil fata de terti dupa ce se realizeaza intabularea. Institutia unde trebuie sa te adresezi pentru a intabula o locuinta este Judecatoria de localitate/sector de care apartineti.
Legea nr. 7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare se completeaza in sensul ca publicitatea imobiliara intemeiata pe sistemul de evidenta a cadastrului general are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeasi unitate administrativ-teritoriala, in scopul transmiterii sau constituirii de drepturi reale imobiliare ori, dupa caz, al opozabilitatii fata de terti a acestor inscrieri. Publicitatea imobiliara se efectueaza de catre birourile de cadastru si publicitate imobiliara pentru imobilele situate in raza de activitate a acestora.
Sunt detaliate diferitele feluri de inscrieri in carte funciara. Astfel, inscrierile in cartea funciara sunt: intabularea, inscrierea provizorie si notarea. Cazurile, conditiile si regimul juridic al acestor inscrieri sunt stabilite de Codul civil, iar procedura de inscriere in cartea funciara, de lege.
Sunt reglementate si variante pentru exploatarea in conditii mai bune a imobilelor invecinate. Proprietarii unor imobile invecinate, in vederea unei mai bune exploatari a acestora, pot sa le alipeasca intr-un imobil, in baza unei documentatii cadastrale si a actului autentic, intocmite in conditiile legii.
Notarul public care a intocmit un act prin care se transmite, se modifica, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat sa ceara, din oficiu, inscrierea in cartea funciara. In acest scop, va trimite cererea de inscriere a actului respectiv, in ziua intocmirii lui sau cel mai tarziu a doua zi, la biroul teritorial in a carui raza de activitate se afla imobilul. Despre exercitarea acestei obligatii se va face mentiune expresa in cuprinsul actului sau, dupa caz, al certificatului de mostenitor. Mentiunea se va face in cazul in care pentru bunurile din masa succesorala s-a deschis carte funciara sau exista documentatie cadastrala.
La autentificarea actelor prin care se transmite, se modifica, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciara pentru autentificare, care este valabil timp de 10 zile lucratoare de la data inregistrarii cererii, sau, dupa caz, un certificat de sarcini.
Pentru asigurarea stabilitatii situatiei de carte funciara, s-a stabilit ca pe perioada valabilitatii extrasului de carte funciara pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de inscriere in cartea funciara, cu exceptia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul.
Cererile depuse in perioada de valabilitate a extraselor de carte funciara pentru autentificare cu privire la imobilul pentru care acestea au fost eliberate se solutioneaza, dupa expirarea termenului de valabilitate a extrasului, in ordinea si cu procedura prevazute de lege.
Eliberarea unui nou extras de carte funciara pentru autentificare nu poate fi solicitata mai devreme de 5 zile lucratoare de la expirarea termenului de valabilitate a extrasului eliberat anterior.
Promitentul achizitor al unui imobil poate inscrie promisiunea respectiva in cartea funciara. In plus, va putea cere, in temeiul inscrisului original al promisiunii de a contracta incheiate cu cel inscris in cartea funciara, inscrierea ipotecii legale asupra imobilului, pentru restituirea sumei platite in contul acesteia. In acest caz, ipoteca se inscrie in termenul si conditiile prevazute de Codul civil pentru notarea promisiunii de a contracta si se radiaza, din oficiu, daca imobilul este dobandit de catre promitentul achizitor ori, in cadrul vanzarii silite, de catre un tert care nu este tinut sa raspunda de obligatiile debitorului.
Dupa efectuarea partajului, coproprietarul, va putea cere, in temeiul inscrisului original de partaj si al copiei legalizate a cererii de chemare in garantie, inscrierea ipotecii legale asupra imobilelor pe care ceilalti coproprietari le-au dobandit prin efectul partajului, pentru garantarea creantei rezultand din evictiune. Pentru protejarea drepturilor care li se cuvin, arhitectii si antreprenorii vor putea cere, in temeiul inscrisului original doveditor al contractului incheiat cu titularul inscris in cartea funciara, inscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care este obiectul lucrarilor ce s-au obligat sa le faca, pentru garantarea pretului acestor lucrari.
Registratorul de carte funciara va incuviinta inscrierea provizorie a ipotecii legale pentru suma aratata in inscrisul de partaj sau in contract, iar in lipsa, pentru o suma maxima, aratata in cererea de inscriere. In acest din urma caz, titularul inscris in cartea funciara va putea solicita direct, prin plangere, instantei competente reducerea sumei maxime. Justificarea inscrierii provizorii se va face potrivit Codului civil.
Daca s-a realizat o cesiune de contract, cesionarul unei creante ipotecare garantate cu o ipoteca imobiliara va putea cere in favoarea sa inscrierea transferului ipotecii in cartea funciara, pe baza inscrisului de cesiune a creantei incheiat in forma autentica. In acest caz, debitorul cedat va putea cere, in termen de o luna de la comunicarea incheierii prin care s-a incuviintat inscrierea ipotecii imobiliare, notarea exceptiilor pe care le-ar fi putut opune cedentului pentru cauze anterioare notificarii sau acceptarii cesiunii creantei ipotecare si pe care intelege sa le opuna cesionarului.
Registratorul va incuviinta in intregime sau in parte radierea dreptului de ipoteca imobiliara ori notarea exceptiilor invocate de debitorul cedat, in temeiul hotararii judecatoresti definitive prin care instanta s-a pronuntat asupra temeiniciei exceptiilor invocate de debitorul cedat.
Poate sa existe situatia in care creanta ipotecara este ipotecata cu o ipoteca mobiliara, data in gaj ori data in garantie in orice alt mod. In acest caz, debitorul va putea opune creditorului garantat exceptiile pe care le avea impotriva creditorului sau, daca sunt intemeiate pe cauze anterioare datei notificarii sau acceptarii cesiunii creantei ipotecare.
Daca inscrisul de ipoteca cuprinde clauza la ordin sau la purtator, se va face mentiune despre aceasta in inscriere. In acest caz, dreptul de ipoteca imobiliara sau dreptul de ipoteca mobiliara ori de gaj asupra creantei ipotecare se va dobandi si va fi opozabil fara inscrierea in cartea funciara, prin insasi constituirea ipotecii mobiliare, stramutarea, darea in gaj ori darea in garantie in orice alt mod a titlului la ordin sau la purtator.
In cazul in care cesiunea creantei ipotecare nu fusese anterior notificata sau acceptata in conditiile Codului civil, comunicarea incheierii de incuviintare a inscrierii cesiunii ipotecii ori a incheierii de notare a garantiei asupra creantei ipotecare va reprezenta si notificarea creditorului cedat cu privire la cesiunea creantei ipotecare.
www.coltuc.ro